Transfert de bail : conditions de cohabitation et droits des héritiers en HLM

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 MARS 2026

N° 2026 / 125

N° RG 23/11923

N° Portalis DBVB-V-B7H-BL5QI

[B] [S] épouse [Z]

C/

[Q]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Aurélie BOURJAC

Me Brice TIXIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 10 Août 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/05481.

APPELANTE

Madame [B] [S] épouse [Z]

née le 15 Septembre 1971 à [Localité 2] (13), demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-005843 du 20/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

représentée par Me Aurélie BOURJAC, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Etablissement Public [Q]

dont le siège social est sis11 [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal

représentée par Me Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 1er août 1977, la société d’HLM de [Localité 1] a donné à bail d’habitation à M. [U] [S] un logement conventionné de type 5 situé au sein de la [Adresse 3].

Au décès du locataire, un avenant a été conclu le 2 février 2006 avec sa veuve Madame [F] [S] portant transfert du bail à son profit.

À la suite du décès de cette dernière survenu le 9 juin 2021, sa fille Madame [B] [S] divorcée [Z] a sollicité à son tour le bénéfice d’un transfert du bail, exposant qu’à la suite de sa séparation d’avec son ex-époux elle habitait chez sa mère depuis plus de quinze ans avec ses trois enfants.

Une décision de refus lui a cependant été notifiée par la société [Q], venant aux droits de la société d’HLM de [Localité 1], au motif que la requérante était elle-même locataire d’un autre logement de type 3 au sein du même parc immobilier et que ses déclarations ne correspondaient pas avec les enquêtes effectuées par ses services au cours des années précédentes. Il lui a donc été demandé de libérer l’appartement au plus tard le 30 septembre 2021.

Mme [B] [S] s’est néanmoins maintenue dans le logement T5 et a résilié son bail du logement T3 à compter du 27 février 2022, en dépit des mises en garde adressées par le bailleur.

Par acte du 23 juin 2022, la société [Q] l’a assignée à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d’entendre:

– constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation du logement T5 à compter du décès de Mme [F] [S] en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989,

– ordonner l’expulsion de Mme [B] [S] et de tous occupants de son chef,

– et condamner l’intéressée au paiement d’une indemnité d’occupation.

La défenderesse s’est opposée à cette action et a réclamé reconventionnellement le transfert du bail à son profit, considérant qu’elle remplissait les conditions posées par la loi.

Le juge des référés a renvoyé la cause et les parties devant la juridiction du fond, laquelle, suivant jugement rendu le 10 août 2023, a :

– dit que Mme [B] [S] était occupante sans droit ni titre du logement T5,

– ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, passé un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

– condamné Mme [S] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer et des charges, indexée suivant les mêmes conditions,

– débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

– et dit que chacune d’entre elles conserverait la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.

Madame [B] [S] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 21 septembre 2023 au greffe de la cour.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 23 novembre 2023, elle fait valoir :

– que pour fuir la violence de son époux, elle s’était réfugiée au domicile de sa mère avec ses trois enfants à compter de l’année 2007 et n’avait plus jamais réintégré son propre logement, ainsi qu’il est établi par les attestations produites aux débats,

– que cette situation était connue du bailleur,

– et qu’elle remplit les conditions posées par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier du transfert du bail.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

– de débouter la société [Q] de l’ensemble de ses prétentions,

– d’ordonner le transfert du bail à son profit,

– et de condamner l’intimée aux entiers dépens, ainsi qu’à verser une somme de 2.000 € à son avocat en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Suivant conclusions notifiées le 21 février 2024, la société d’HLM [Q] soutient pour sa part :

– que les déclarations Mme [S] sont fluctuantes et ne correspondent pas avec les enquêtes de ressources réalisées depuis l’année 2015,

– que l’intéressée a fait preuve de mauvaise foi et privé d’autres personnes du droit à l’attribution d’un logement social,

-qu’elle ne remplit pas les conditions exigées par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989,

– et qu’elle a été mise en garde contre les conséquences de la résiliation de son propre bail portant sur le logement T3.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner l’appelante à lui verser une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 janvier 2026.
DISCUSSION

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’au décès du locataire, le contrat de location est transféré au bénéfice des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut, le contrat est résilié de plein droit.

L’article 40 III précise que ces dispositions sont applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré régis par une convention conclue en application de l’article L 831-1 du code de la construction et de l’habitation, à la condition toutefois que le bénéficiaire du transfert remplisse également les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage prévues par la réglementation.

En l’espèce, il résulte des enquêtes effectuées par le bailleur en 2016, 2018 et 2020 que Mme [B] [S] déclarait occuper le logement T3 avec ses trois enfants, tandis que sa mère [F] [S] déclarait occuper seule le logement T5.

Ces déclarations ont notamment conditionné le versement de l’aide personnalisée au logement, ainsi qu’il ressort de l’historique de son compte de locataire.

Dans sa première demande de transfert de bail adressée le 24 juin 2021, Mme [B] [S] indiquait avoir logé avec sa mère malade pour l’assister dans ses derniers instants, tandis qu’elle disposait d’un logement T3 dans lequel elle habitait avec ses trois enfants.

Ce n’est qu’aux termes du courrier adressé par son conseil le 13 juillet 2021 qu’il était prétendu pour la première fois qu’elle n’occupait pas l’appartement T3 et qu’elle vivait chez sa mère depuis quinze ans.

Dans ces conditions, les attestations produites par l’appelante, venant en contradiction avec ses propres déclarations réitérées auprès du bailleur, ne peuvent se voir reconnaître une quelconque valeur probante.

C’est donc par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu que Mme [B] [S] ne remplissait pas la condition de cohabitation édictée par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu’elle ne pouvait prétendre au transfert du bail.

Il doit être en outre relevé que l’intéressée avait été formellement mise en garde par le bailleur quant aux conséquences de la résiliation de son propre bail aux termes d’un courrier adressé le 17 février 2022 dans lequel il était indiqué : ’Suite à votre insistance, nous résilions votre contrat de location car nous ne pouvons nous y opposer. Sachez toutefois que cette action va vous entraîner dans une situation très délicate, car vous allez vous retrouver occupante sans droit ni titre dans le logement de votre mère ’.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne Mme [B] [S] aux dépens de l’instance d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle,

La condamne en outre à verser à la société [Q] une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT