En matière d’indivision, l’article 815-3 du code civil impose le consentement unanime des indivisaires pour la disposition d’un bien immobilier. Toutefois, l’article 815-5 permet à un indivisaire d’agir seul en cas d’urgence, comme l’a confirmé une décision récente autorisant la vente d’un bien inoccupé et dégradé.
Dernière mise à jour : 23 mars 2026
L’essentiel
- Consentement de tous les indivisaires requis pour disposition immobilière.
- Article 815-5 permet action unilatérale en cas d’urgence.
- Urgence de vente justifiée par dégradation du bien immobilier.
- Gestion transparente des fonds par le notaire en charge.
- Dialogue entre parties essentiel pour la gestion de l’indivision.
Contexte de l’affaire
La première héritière a fait valoir que la seconde héritière s’opposait au paiement des charges de copropriété et à la vente du bien, ce qui mettait en péril l’intérêt commun. En réponse, la seconde héritière a contesté ces accusations, affirmant qu’elle n’avait jamais refusé de payer les charges et qu’elle avait même pris des initiatives pour vendre le bien, notamment en contactant une agence immobilière et en recevant des offres d’achat.
Le tribunal a rappelé que, selon le code civil, le consentement de tous les indivisaires est nécessaire pour vendre un bien immobilier. Cependant, il a également noté qu’un indivisaire peut être autorisé à agir seul si le refus de l’autre met en péril l’intérêt commun. Dans ce cas, le tribunal a constaté que les deux héritières étaient d’accord sur la nécessité de vendre le bien, mais que la première héritière avait saisi le tribunal pour sortir d’une situation de blocage.
Finalement, le tribunal a autorisé la première héritière à vendre le bien seule, tout en précisant que le prix de vente devait être versé au notaire en charge de la succession. La seconde héritière a été déboutée de ses demandes et condamnée à verser des frais de justice à la première héritière.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Consentement de tous les indivisaires requis pour un acte de disposition selon l’article 815-3 du code civil.
- Urgence justifiant la vente du bien immobilier, constatée par le tribunal.
- Intérêt commun des indivisaires à vendre le bien, confirmé par l’accord des parties sur la nécessité de la vente.
- État de dégradation du bien immobilier, rendant la vente urgente pour éviter des pertes supplémentaires.
- Absence de désaccord sur l’attribution du bien, les deux parties ne souhaitant pas le conserver.
- Possibilité pour l’indivisaire autorisé de choisir librement les professionnels pour la vente.
- Gestion transparente des fonds de vente, avec versement au notaire en charge de la succession.
Réflexe juridique
Le tribunal a également relevé que les deux parties s’accordaient sur la nécessité de vendre le bien, ce qui a renforcé l’intérêt commun. En conséquence, il a été décidé d’autoriser un indivisaire à conclure seul le mandat de vente, sans désigner de notaire ou d’agent immobilier spécifique, laissant ainsi la liberté de choix à l’indivisaire autorisé.
Le prix de vente a été stipulé pour être versé en la comptabilité du notaire en charge de la succession, garantissant ainsi une gestion transparente des fonds. Les demandes reconventionnelles de l’autre indivisaire ont été rejetées, et des frais ont été alloués en raison de la nécessité de couvrir les frais irrépétibles engagés par l’indivisaire autorisé.
Ce jugement souligne l’importance de l’urgence et de l’intérêt commun dans les décisions judiciaires relatives à l’indivision, tout en préservant la possibilité de dialogue entre les parties pour la gestion de la vente.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Écritures et pièces versées aux débats établissant la propriété indivise du bien immobilier entre Mme [B] [D] épouse [T] et Mme [Z] [D].
- Constatation que le bien immobilier est inoccupé depuis le [Date décès 1] 2022 et a subi un dégât des eaux.
- Preuve que le bien génère des charges de copropriété impayées, mettant en péril l’intérêt commun de l’indivision.
- Accord des deux parties sur la nécessité de vendre le bien immobilier, sans opposition à l’attribution de celui-ci.
- Demande de Mme [B] [D] épouse [T] pour sortir d’une situation de blocage, justifiant l’urgence de la vente.
Conséquences pratiques
Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée dans l’indivision. Le demandeur, autorisé à agir seul, peut procéder à la vente du bien immobilier, tandis que le coindivisaire, dont les demandes ont été rejetées, subit des conséquences financières et juridiques.
- Le demandeur peut vendre le bien sans le consentement de l’autre indivisaire, facilitant ainsi la liquidation de l’indivision.
- Le prix de vente sera géré par le notaire en charge de la succession, assurant une transparence dans la gestion des fonds.
- Le coindivisaire dont les demandes ont été déboutées doit assumer les frais de justice, ce qui peut affecter sa situation financière.
- Le jugement rappelle l’importance de l’urgence et de l’intérêt commun, ce qui pourrait influencer d’autres décisions judiciaires similaires à l’avenir.
- Le coindivisaire a la possibilité de contester la décision, mais cela pourrait engendrer des frais supplémentaires et prolonger le conflit.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier le consentement des indivisaires pour toute disposition immobilière.
- Évaluer l’état du bien immobilier pour justifier une vente urgente.
- Constituer un dossier avec preuves de dégradations et charges impayées.
- Obtenir une autorisation judiciaire si un coindivisaire refuse de vendre.
- Choisir un notaire pour gérer la vente et le versement des fonds.
À éviter
- Agir sans l’accord de tous les indivisaires sans justification légale.
- Ignorer l’état de dégradation du bien immobilier.
- Retarder la vente en raison de désaccords non fondés.
- Omettre de documenter les charges et les impacts financiers sur l’indivision.
- Contester la décision judiciaire sans évaluer les conséquences financières.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant l’autorisation de vendre un bien immobilier indivis ?
L’article 815-3 du code civil stipule que le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer un acte de disposition sur un immeuble indivis. Toutefois, l’article 815-5 du même code permet à un indivisaire d’être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coindivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. En vertu de l’article 815-6, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes requises par l’intérêt commun de l’indivision.
Quelles sont les conditions cumulatives pour autoriser un indivisaire à vendre seul un bien immobilier ?
Les conditions cumulatives requises pour autoriser un indivisaire à vendre seul un bien immobilier sont l’urgence et l’intérêt commun de l’indivision. Ces conditions doivent être justifiées par des éléments concrets démontrant que la situation actuelle met en péril l’intérêt commun des indivisaires.
Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour justifier l’urgence et l’intérêt commun ?
La juridiction a retenu que le bien immobilier était inoccupé depuis le décès de la mère des parties, qu’il avait subi des dégradations et qu’il générait des charges de copropriété impayées. Il a également été établi que les deux parties étaient d’accord pour la vente du bien immobilier, ce qui a conduit à conclure que l’urgence et l’intérêt commun nécessitaient la vente du bien.
Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette décision ?
L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à verser à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. Dans cette décision, Mme [Z] [D] a été condamnée à verser à Mme [B] [D] épouse [T] une somme de 800 € en application de cet article, en raison de l’inéquité de laisser à la charge de Mme [B] [D] épouse [T] les frais qu’elle a dû engager.
Quels moyens ont été rejetés par la juridiction et pourquoi ?
La juridiction a rejeté les moyens de Mme [Z] [D] qui contestaient l’urgence et l’intérêt commun, en considérant que les éléments présentés par Mme [B] [D] épouse [T] démontraient clairement la nécessité de vendre le bien pour éviter une dégradation supplémentaire et des charges impayées. De plus, les arguments de Mme [Z] [D] concernant son implication dans la vente et le paiement des charges n’ont pas été jugés suffisants pour contredire l’urgence de la situation.
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JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Affaire : [B] [D] épouse [T]
c/
[Z] [D]
N° RG 25/00521 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I6JX
Minute N°
Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :
à :
Me Sophie BELLEVILLE – 47
Me Amandine CHAVANCE
JUGEMENT DU : 11 MARS 2026
JUGEMENT
Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier
Statuant dans l’affaire entre :
DEMANDERESSE :
Mme [B] [D] épouse [T]
née le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 2] (COTE D’OR)
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Amandine CHAVANCE, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de Chalon-sur-Saône,
DEFENDERESSE :
Mme [Z] [D]
née le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 2] (COTE D’OR)
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Me Sophie BELLEVILLE, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de Dijon,
A rendu le jugement suivant :
DEBATS :
L’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 janvier 2026 et mise en délibéré au 4 mars 2026, puis prorogé au 11 mars 2026 où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE :
Mme [S] [U] [G] veuve [D] est décédée le [Date décès 1] 2022 à [Localité 5] (21), laissant pour lui succéder ses deux filles Mme [B] [F] [D] épouse [T] et Mme [Z] [R] [D].
La défunte était propriétaire d’un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 2] (21).
Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, Mme [B] [D] épouse [T] a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Dijon statuant en procédure accélérée au fond Mme [Z] [D] au visa de l’article 815-6 du code civil, aux fins de voir :
– autoriser Mme [B] [D] épouse [T] à conclure seule tout mandat de vente et par la suite à faire procéder à la vente amiable du bien immobilier indivis situé [Adresse 7] .
– désigner Me [E], notaire associé de la SELAS [1] , titulaire d’un office notarial à [Localité 2] pour conduire les opérations de vente ;
– dire que les actes autorisés seront opposables à Mme [Z] [D] ;
– condamner Mme [Z] [D] à verser à Mme [B] [D] épouse [T] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Mme [B] [D] épouse [T] fait valoir que :
le bien immobilier est inoccupé depuis le départ de feue Mme [S] [U] [G] veuve [D], avant son décès survenu le [Date décès 1] 2022 ; il se dégrade de jour en jour ; une sommation de payer les charges de copropriété a été délivrée le 29 juillet 2025, Mme [Z] [D] s’opposant au paiement de ces charges ;
Mme [T] se heurte à l’inertie de Mme [Z] [D] qui n’a pas fait connaître sa position après un courrier recommandé de Mme [T] du 15 janvier 2024 et une réponse de Mme [Z] [D] du 5 février 2024, puis après un courrier adressé le 2 juillet 2024 au conseil de Mme [Z] [D] par le notaire en charge de la succession ;
il est dans l’intérêt commun et urgent que ce bien immobilier soit vendu.
En réponse aux conclusions adverses, Mme [B] [D] épouse [T] sollicite que si par extraordinaire, il était fait droit à la demande de Mme [Z] [D] de désignation d’un mandataire ad hoc avec la mission de vendre le bien et de séquestrer le prix dans l’attente des opérations de liquidation partage, il conviendrait de lui donner également comme mission d’estimer la valeur du bien immobilier.
Mme [Z] [D] a demandé au président du tribunal judiciaire de :
– débouter Mme [B] [D] épouse [T] de l’intégralité de ses demandes ;
– autoriser Mme [Z] [D] à conclure seule tout mandat de vente et par la suite à faire procéder à la vente amiable du bien immobilier indivis situé [Adresse 6] [Localité 6] [Adresse 8] ;
– dire que les actes seront opposables à Mme [B] [D] épouse [T] ;
subsidiairement,
– désigner tel mandataire ad hoc chargé de vendre ledit bien à un prix qui ne peut pas être inférieur à 286 000 € ;
– le charger de séquestrer le prix de vente dans l’attente des opérations de liquidation partage ;
– condamner Mme [B] [D] épouse [T] à verser à Mme [Z] [D] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Mme [Z] [D] a fait valoir que :
l’urgence et l’intérêt commun ne sont pas établis ;
elle ne s’est jamais opposée au paiement des charges de copropriété, sollicitant des justificatifs de la part du syndic ;
Mme [B] [D] épouse [T] ne démontre pas que Mme [Z] [D] s’est opposée à la vente du bien en question alors qu’elle a au contraire pris contact avec une agence immobilière beaunoise, qu’un voisin, acheteur potentiel a visité le bien, qu’elle a fait établir un diagnostic DPE à ses frais avancés, qu’elle a reçu deux offres de 245 000 € et 237 000 € ;
le seul intérêt de Mme [B] [D] épouse [T] est de multiplier les procédures pour empêcher Mme [Z] [D] de démontrer qu’elle a détourné des fonds de feue Mme [D] à hauteur de 100 000 € sur 10 ans; que Mme [B] [D] épouse [T] a également confisqué tous les documents personnels de sa mère qu’elle refuse de restituer ;
c’est en conséquence le seul comportement de Mme [B] [D] épouse [T] qui a placé la succession dans cette situation.
MOTIFS DE LA DECISION :
En application de l’article 815-3 du code civil, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer un acte de disposition sur un immeuble indivis.
L’article 815-5 du code civil dispose qu’un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coindivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.
Aux termes de l’article 815-6 du code civil, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun de l’indivision; il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s’appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l’administrateur, s’ils ne sont autrement définis par le juge.
L’application de ces dispositions impose que soient réunies deux conditions cumulatives, à savoir que la mesure sollicitée soit justifiée par l’urgence et par l’intérêt commun de l’indivision.
Il résulte des écritures et pièces versées aux débats que Mme [B] [D] épouse [T] et sa sœur Mme [Z] [D] sont propriétaires indivis d’un bien immobilier au sein d’une copropriété, situé [Adresse 7], appartement inoccupé depuis à tout le moins le [Date décès 1] 2022, date du décès de la mère des deux parties.
Il en résulte également qu’ à ce jour, les deux parties sont d’accord pour que ce bien immobilier soit vendu et qu’aucune d’entre elles ne sollicite l’attribution de ce bien immobilier.
Il est établi par les écritures et les pièces que le bien immobilier est vide depuis plusieurs années, a fait l’objet d’un dégât des eaux et génère des charges de copropriété dont est redevable l’indivision qui a été sommée de payer les charges de copropriété demeurées impayées.
Il en résulte que l’urgence et l’intérêt commun nécessitent que le bien immobilier soit vendu et il convient en conséquence de faire droit à la demande de Mme [B] [D] épouse [T] d’être autorisée à vendre seule le bien, Mme [B] [D] épouse [T] ayant saisi le tribunal pour sortir de cette situation de blocage qui existait à l’évidence au préalable dès lors que le bien immobilier n’a pas été mis en vente depuis le décès de la mère des parties.
Il n’y a pas lieu de désigner le notaire ou l’agent immobilier qui sera chargé par Mme [B] [D] épouse [T] de mettre en vente le bien, Mme [B] [D] épouse [T] recourant aux professionnels de son choix pour mettre en vente le bien.
Il n’en demeure pas moins que cette autorisation donnée à Mme [B] [D] épouse [T] de vendre seule le bien immobilier n’empêche pas les parties de se rapprocher en bonne intelligence pour s’entendre sur le prix de mise en vente du bien immobilier et le ou les notaires ou agents immobiliers en charge de la vente.
Il convient enfin de prévoir que le prix de vente du bien immobilier sera versé en la comptabilité du notaire en charge de la succession de Mme [S] [U] [G] veuve [D].
Mme [Z] [D] est en conséquence déboutée de ses demandes reconventionnelles.
Mme [Z] [D] qui succombe dans ses prétentions est condamnée aux dépens et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile .
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [B] [D] épouse [T] les frais irrépétibles qu’elle a du engager et Mme [Z] [D] est condamnée à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort :
Autorise Mme [B] [D] épouse [T] à conclure seule tout mandat de vente et par la suite à vendre seule le bien immobilier indivis situé [Adresse 9] à [Localité 7] ;
Dit que le prix de vente du bien immobilier sera versé en la comptabilité du notaire en charge de la succession de Mme [S] [U] [G] veuve [D] ;
Déboute Mme [Z] [D] de ses demandes reconventionnelles ;
Condamne Mme [Z] [D] à verser à Mme [B] [D] épouse [T] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [Z] [D] aux entiers dépens ;
Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.
Le Greffier Le Président
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Dijon, 11 mars 2026, N° de RG 25/00521 — Thématiques associées : Immobilier — Autorisation de vente — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 23 mars 2026.