Résiliation de bail pour loyers impayés : conditions et recours pour le bailleur – Tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, 10 mars 2026, N° de RG 25/00679

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du contrat de bail en cas d’impayés ?

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, stipule que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

Quels sont les critères de recevabilité de l’action en résiliation du contrat de bail ?

Pour que l’action en résiliation du contrat de bail soit recevable, il est nécessaire que l’assignation soit notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi précitée. De plus, le bailleur doit justifier avoir saisi la CCAPEX au moins deux mois avant l’assignation. En l’espèce, le demandeur a notifié l’assignation à la Préfecture du Rhône le 25 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience prévue le 13 janvier 2026, et a saisi la CCAPEX le 3 mars 2025, respectant ainsi les délais requis.

Quelle est la qualification juridique de la clause résolutoire dans le contrat de bail ?

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 28 février 2025 et est resté sans effet, permettant ainsi d’acquérir la clause résolutoire à la date du 28 avril 2025, date à laquelle la résiliation du bail est intervenue de plein droit.

Quels sont les éléments déterminants pour la fixation de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est due par le locataire qui reste dans les lieux après la résiliation du bail. Elle est fixée à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. En l’espèce, le tribunal a décidé que l’indemnité d’occupation serait payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour couvrir les frais exposés et non compris dans les dépens. Dans cette affaire, l’UDAF du Rhône et de la Métropole, ainsi que les locataires, ont été condamnés in solidum à payer une somme de 100 euros au titre de l’article 700, en raison de leur perte dans l’instance.

Quels sont les critères pour accorder des délais de paiement au locataire ?

Selon l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement si le locataire est en situation de régler sa dette locative et a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, le tribunal a constaté que le dernier loyer n’avait pas été réglé en totalité, ce qui a conduit à ne pas accorder de délais de paiement ni à suspendre les effets de la clause résolutoire.