Droit de propriété : démolition d’un garage empiétant sur un terrain voisin – Tribunal judiciaire de Meaux, 12 mars 2026, N° de RG 23/05119

Quelle est la règle de droit applicable en matière d’empiètement sur le fonds d’autrui ?

La règle de droit applicable en matière d’empiètement est régie par l’article 545 du code civil, qui stipule que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ». En outre, l’article 544 du même code précise que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». L’article 555 du code civil prévoit également que « lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever ».

Quelles sont les conditions d’application de l’article 555 du code civil ?

Les conditions d’application de l’article 555 du code civil ne sont pas réunies lorsque le constructeur étend ses ouvrages au-delà des limites de son héritage. En effet, la jurisprudence a établi que l’article 555 ne s’applique pas dans les cas d’empiètement sur le fonds voisin, comme le souligne la décision de la Cour de cassation (Civ. 3e, 5 déc. 2001, n°00-13.077). Ainsi, la bonne foi du constructeur au moment de l’édification de l’ouvrage est indifférente et ne saurait justifier le maintien de la construction.

Quels sont les éléments déterminants pour établir l’empiètement ?

Les éléments déterminants pour établir l’empiètement incluent la constatation que l’ouvrage litigieux est implanté au-delà de la propriété du constructeur sur la parcelle voisine, conformément à la limite séparative fixée par le jugement du tribunal judiciaire. Dans le cas présent, le rapport d’expertise judiciaire a établi que l’emprise litigieuse correspond à une partie de la propriété du demandeur, et que l’occupation par les prédécesseurs du défendeur a débuté sans que la construction ne soit visible avant 2009. Ces éléments ont conduit à la conclusion que l’empiètement était avéré.

Quelle est la portée de la bonne foi dans le cadre d’un empiètement ?

La bonne foi du constructeur au moment de l’édification de l’ouvrage est indifférente dans le cadre d’un empiètement. La jurisprudence a clairement établi que la bonne foi ne saurait justifier le rejet d’une demande de démolition lorsque l’empiètement est caractérisé. Ainsi, même si le constructeur a agi de bonne foi, cela ne modifie pas le droit du propriétaire du fonds voisin d’exiger la suppression de l’ouvrage empiétant.

Quels sont les critères pour l’indemnisation du préjudice moral ?

Pour qu’une demande d’indemnisation du préjudice moral soit recevable, il est nécessaire que le préjudice soit distinct de l’atteinte au droit de propriété et qu’il soit dûment justifié. Dans le cas présent, le tribunal a constaté que les époux [O] n’apportaient aucune précision sur le préjudice moral subi, ce qui a conduit à leur déboutement de cette demande. L’absence de justification quant à la nature et à l’ampleur du préjudice moral invoqué a été déterminante dans la décision.

Quelle est la règle concernant les dépens en cas de partie perdante ?

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge qui en mettrait une partie à la charge d’une autre partie. Dans cette affaire, les époux [J], en tant que partie perdante, ont été solidairement condamnés aux dépens, conformément à cette règle.