Prescription acquisitive : limites et conditions pour la propriété immobilière

3e chambre civile

ARRET DU 26 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/05690 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PE2V

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 08 SEPTEMBRE 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE, [Localité 1]

N° RG 20/02148

APPELANTE :

S.C.I., [Adresse 1] immatriculée au RCS, [Localité 1] n° 422 140 798, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités au siège social sis
,
[Adresse 2]
,
[Localité 2]

Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué sur l’audience par Me Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES de la RÉSIDENCE, [Adresse 3] pris en la personne de son syndic le cabinet FDI ICI dont le siège social est
,
[Adresse 4]
,
[Adresse 5]
,
[Localité 3]

Représentée par Me Thierry BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué sur l’audience par Me Julie DE LA CRUZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 24 décembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 janvier 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA

ARRET :

– contradictoire

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.
* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 7 avril 1999, reçu par maître, [N], [Q], notaire, monsieur, [P], [C] et madame, [Z], [S] ont vendu à la société civile immobilière ,'[Adresse 1]’ une maison d’habitation sise, [Adresse 2] à, [Localité 1], cadastrée section IW n°, [Cadastre 1] et constituant le lot n° 287 du, [Adresse 6].

Estimant avoir acquis par prescription trentenaire une portion de la parcelle cadastrée IW n°, [Cadastre 2], par acte d’huissier de justice du 15 juin 2020, la société civile immobilière ,'[Adresse 1]’ a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Montpellier.

Par jugement du 8 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

débouté la société civile immobilière ,'[Adresse 1]’ de sa demande tendant à ce qu’il soit jugé qu’elle est propriétaire de la portion de la parcelle cadastrée section IW n°, [Cadastre 2] longeant sa parcelle cadastrée IW n°, [Cadastre 1] et de ses demandes subséquentes ;

débouté la société civile immobilière ,'[Adresse 1]’ de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société civile immobilière ,'[Adresse 1]’ à verser au syndicat des copropriétaires, [Adresse 3] une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société civile immobilière ,'[Adresse 1]’ aux dépens.

Par déclaration au greffe du 24 septembre 2021, la société civile immobilière ,'[Adresse 1]’ a interjeté appel de ce jugement.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 13 décembre 2023, la société civile immobilière ,'[Adresse 1]’ demande à la cour d’appel de réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et de :

dire et juger qu’elle est propriétaire de la parcelle cadastrée section IW n°, [Cadastre 2] longeant sa parcelle cadastrée section IW n°, [Cadastre 1] ;

dire et juger que l’ arrêt sera publié à la conservation des hypothèques et vaudra titre ;

condamner le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7], [Adresse 3] à lui payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts outre 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 12 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 8] demande à la cour d’appel de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et de condamner la SCI, [Adresse 1] aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 24 décembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.
MOTIFS

Sur la prescription acquisitive

Si aux termes de l’article 2265 du code civil, pour compléter la prescription, l’acquéreur peut joindre à sa possession celle de son auteur, tel n’est pas le cas lorsque le bien est resté en dehors de la vente.

Le tribunal a en l’espèce admis la jonction de la possession de l’acquéreur, la société civile immobilière ,'[Adresse 1]’, à celle de son vendeur, monsieur, [P], [C] et madame, [Z], [S], au motif que la parcelle revendiquée n’était pas restée en dehors de la vente puisqu’elle était visée par l’acte de vente du 7 avril 1999 au titre d’une servitude de passage sur la parcelle IW, [Cadastre 2] pour accéder à la parcelle IW, [Cadastre 1].

Toutefois, force est de constater que si l’acte de vente du 7 avril 1999 mentionne effectivement la parcelle IW, [Cadastre 2], cette mention concerne une simple servitude de passage.

La parcelle litigieuse est donc demeurée en dehors de la vente, la SCI, [Adresse 9] ne rapportant pas la preuve de ce que les droits susceptibles d’être nés du fait des actes de prescription invoqués sur la parcelle IW, [Cadastre 2] lui ont été transférés lors de la vente du 7 avril 1999.

Dans ces conditions, la société civile immobilière ,'[Adresse 1]’ ne peut prétendre joindre la possession de son auteur à la sienne.

Or, s’agissant de la possession de la société civile immobilière ,'[Adresse 1]’ elle-même, il est constant que sa durée est inférieure à trente années, la possession ayant débuté en 1999 lors de la vente de la parcelle IW, [Cadastre 1].

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé, par substitution de motifs, en ce qu’il a débouté la société civile immobilière ,'[Adresse 1]’ de sa demande tendant à ce qu’il soit jugé qu’elle est propriétaire de la portion de la parcelle cadastrée section IW numéro, [Cadastre 2] longeant sa parcelle cadastrée section IW, [Cadastre 1] et de ses demandes subséquentes.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens

Eu égard à l’issue du litige, le jugement sera confirmé.

En cause d’appel, la société civile immobilière ,'[Adresse 1]’, qui succombe, sera déboutée de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée aux dépens d’appel et à payer en cause d’appel au syndicat de copropriétaires de la, [Adresse 8] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier ;

Y ajoutant,

Déboute la société civile immobilière ,'[Adresse 1]’ de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société civile immobilière ,'[Adresse 1]’ à payer au syndicat de copropriétaires de la, [Adresse 7], [Adresse 3] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société civile immobilière ,'[Adresse 1]’ aux dépens d’appel.

le greffier le président