Vente immobilière : demander une expertise judiciaire pour évaluer la valeur du bien – Cour d’appel de Douai, 26 mars 2026, 25/03404

Quelle est la portée de l’autorité de la chose jugée en matière de perfection de la vente immobilière ?

Aux termes de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

L’article 480 du code de procédure civile dispose que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche ; que le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4.

En vertu de l’article 4 du même code, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, les décisions antérieures ont tranché la perfection de la vente et invité la société venderesse à signer l’acte authentique, sans ordonner de mesure d’expertise ou de nouvelle visite. La demande d’expertise in futurum ne porte donc pas sur le même objet et la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée est écartée.

Quelle est la qualité à agir des acquéreurs pour demander une expertise judiciaire de la valeur de l’immeuble avant la réitération de la vente ?

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un’intérêt déterminé.

L’article 32 du même code ajoute qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, la vente est parfaite entre les parties au regard de l’article 1583 du code civil, bien que l’acte authentique ne soit pas encore réitéré ni publié. L’absence de réitération et de publication n’affecte que l’opposabilité aux tiers.

Le juge des référés a donc à juste titre estimé que les acquéreurs avaient qualité et intérêt à agir pour solliciter une expertise judiciaire portant sur l’immeuble objet de la vente.

Quels sont les critères légaux pour ordonner une mesure d’instruction en référé ?

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’article 146 du même code ajoute qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver ; qu’en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

La jurisprudence précise que la mesure d’instruction doit porter sur des faits déterminés et pertinents, précis et susceptibles de servir un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur, dont le contenu et le fondement juridique seraient cernés, au moins approximativement.

En l’espèce, la demande d’expertise vise à identifier les éventuels désordres ayant affecté l’immeuble depuis la vente pour solliciter réparation éventuelle. Cette demande est recevable et justifie l’ordonnance d’expertise.

Quelles sont les obligations du vendeur entre la vente parfaite et la délivrance effective de l’immeuble ?

Selon les articles 1196 et 1197 du code civil, le transfert de propriété emporte transfert des risques. Toutefois, le vendeur est tenu de l’obligation de délivrer l’immeuble à ses acquéreurs et, mis en demeure, il doit le conserver en y apportant tous les soins d’une personne raisonnable.

Il doit rendre compte des éventuelles dégradations intervenues depuis la vente et jusqu’à la délivrance effective.

En l’espèce, la société venderesse a pris en charge les réparations du dégât des eaux, mais certains travaux nécessaires à la suppression de l’origine de l’infiltration n’ont pas été réalisés, justifiant l’expertise ordonnée.

Quelle est la recevabilité d’une demande d’indemnité pour procédure abusive ?

Le premier juge a débouté la société venderesse de sa demande d’indemnité pour procédure abusive, décision confirmée en appel.

Les acquéreurs n’ont pas démontré que la société venderesse aurait abusé de son droit d’ester en justice en formant appel.

Quelle est la répartition des dépens et frais irrépétibles ?

Le premier juge a laissé les dépens de la procédure de première instance à la charge des acquéreurs, demandeurs à l’expertise.

La société venderesse, succombant en appel, est tenue aux entiers dépens de celui-ci.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles.

Quels sont les effets de l’article 1583 du code civil sur la perfection de la vente ?

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès l’échange des consentements sur la chose et sur le prix.

En l’espèce, la cour a considéré que la vente était parfaite au regard de cet article dès l’acceptation de l’offre par la société venderesse, le 16 septembre 2020.

Quels sont les critères pour écarter une fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée ?

La fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée est écartée lorsque la demande nouvelle ne porte pas sur le même objet que celui tranché par la décision antérieure.

En l’espèce, la demande d’expertise ne porte pas sur la perfection de la vente, objet des décisions antérieures, mais sur l’évaluation de la valeur actuelle de l’immeuble, justifiant le rejet de la fin de non-recevoir.

Quels sont les pouvoirs du juge des référés en matière d’expertise judiciaire ?

Le juge des référés peut ordonner une expertise judiciaire lorsque la demande est recevable et justifiée par un motif légitime, notamment pour conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, conformément aux articles 145 et 146 du code de procédure civile.

En l’espèce, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire pour examiner les désordres affectant l’immeuble, leur nature, importance, date d’apparition, et leur impact sur la valeur du bien.

Quelle est la charge de la preuve en matière d’expertise judiciaire ordonnée en référé ?

Selon l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En l’espèce, les acquéreurs justifient d’un intérêt légitime à l’expertise pour établir l’état actuel de l’immeuble et les éventuels désordres postérieurs à la vente.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans la décision ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre une somme au titre des frais non compris dans les dépens.

En l’espèce, la société venderesse a été déboutée de sa demande indemnitaire au titre de cet article, et les demandes des parties sur ce fondement ont été rejetées.