Clause pénale dans un compromis de vente : quelles conséquences en cas de non-réalisation de la vente ? – Tribunal judiciaire de Paris, 17 mars 2026, N° de RG 24/03412

Quelle est la règle de droit applicable concernant la clause pénale dans un contrat de vente ?

La clause pénale est régie par l’article 1231-5 du code civil, qui stipule que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

Dans le cas présent, la juridiction a constaté que la clause pénale de 57 000 euros était manifestement excessive par rapport au préjudice réel des époux, et a donc décidé de la réduire à 20 000 euros.

Quelles sont les conditions d’application de la responsabilité contractuelle ?

La responsabilité contractuelle est fondée sur l’article 1240 du code civil, qui exige la caractérisation d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice. En l’espèce, le défendeur a commis une faute en ne réitérant pas la vente, ce qui a causé un préjudice aux époux.

La juridiction a retenu que le préjudice des époux était limité à l’immobilisation du bien durant la validité du compromis, ce qui a conduit à l’application de la clause pénale.

Quels sont les critères de recevabilité des demandes en justice ?

La recevabilité des demandes est régie par les articles 1103 et 1104 du code civil, qui stipulent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi. Dans cette affaire, les époux ont été déclarés recevables dans leurs demandes, car ils ont respecté les conditions contractuelles et ont mis en demeure le défendeur avant d’intenter l’action en justice.

Quelle est la portée des mentions manuscrites dans un contrat de vente ?

L’article L.313-42 du code de la consommation exige que, lorsque le prix est payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, l’acquéreur doit reconnaître par écrit qu’il a été informé qu’il ne peut se prévaloir des dispositions du code de la consommation s’il recourt à un prêt.

Dans cette affaire, la juridiction a constaté que la mention manuscrite figurait sur un document annexe signé par le défendeur, ce qui a permis de considérer que le compromis de vente n’était pas conclu sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour trancher le litige ?

La juridiction a retenu plusieurs éléments déterminants :
1. La clause pénale était applicable car le défendeur n’a pas réitéré la vente, constituant ainsi une faute contractuelle.
2. Le préjudice des époux a été jugé limité, ce qui a conduit à la modération de la clause pénale.
3. Les échanges de messages et le courrier d’un agent de prêt n’ont pas prouvé l’existence d’une demande de prêt effective, ce qui a renforcé la position des époux sur la non-existence d’une condition suspensive.

Ces éléments ont conduit à la décision de réduire la clause pénale et de condamner le défendeur à verser une somme inférieure à celle initialement prévue.