Vente immobilière contestée : comment agir en cas de lésion et de non-paiement des mensualités ? – Tribunal judiciaire de Béziers, 16 mars 2026, N° de RG 22/01263

Quel est le fondement juridique de la demande de résolution de la vente ?

La demande de résolution de la vente repose sur l’article 1103 du Code civil, qui stipule que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », et sur l’article 1656 du même code, qui prévoit que « à défaut de paiement de tout ou partie du solde du prix dans les termes convenus et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, la vente sera résolue de plein droit, si le commandement contient déclaration formelle par le vendeur de son intention de profiter de la présente clause ».

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire ?

Les conditions d’application de la clause résolutoire incluent le non-paiement d’un terme du prix de vente, l’envoi d’un commandement de payer demeuré infructueux pendant un mois, et la mention dans le commandement de l’intention du vendeur de se prévaloir de la clause résolutoire. En l’espèce, le commandement de payer délivré le 13 mars 2024 pour non-paiement de cinq échéances mensuelles rappelle la mention de la clause résolutoire.

Quelle est la portée de l’article 1219 du Code civil dans ce litige ?

L’article 1219 du Code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Dans ce cas, le tribunal a constaté que l’occupation illicite des lieux par le vendeur constitue une inexécution suffisamment grave pour justifier le refus de l’acheteur d’exécuter son obligation de paiement.

Quels sont les critères de la lésion selon l’article 1674 du Code civil ?

L’article 1674 du Code civil stipule que si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente. En l’espèce, le rapport d’expertise a conclu à une lésion de 7/12èmes, le prix de vente étant de 400 000 € alors que la valeur vénale estimée se situe entre 1 175 991 € et 1 207 169 €.

Comment le tribunal a-t-il évalué la lésion dans cette affaire ?

Le tribunal a retenu que le rapport d’expertise, qui a évalué la valeur du bien à 1 191 580 €, a établi que le seuil lésionnaire était de 496 298,33 €. Le prix de vente de 400 000 € étant nettement en dessous de ce seuil, le tribunal a confirmé l’existence d’une lésion.

Quelle est la conséquence de la reconnaissance de la lésion sur la validité de la vente ?

La reconnaissance de la lésion n’entraîne pas la nullité de la vente, mais confère à l’acquéreur le choix de rendre le bien en récupérant le prix payé ou de garder le bien en payant le supplément du juste prix, déduction faite d’un dixième du prix total, conformément à l’article 1681 du Code civil.

Quels éléments ont conduit le tribunal à rejeter la demande reconventionnelle de dommages-intérêts ?

Le tribunal a rejeté la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de la défenderesse, constatant que les fautes alléguées n’étaient pas établies et qu’aucun élément ne permettait d’évaluer le préjudice économique et moral prétendument subi.

Quelle est la portée des articles 700 et 701 du Code de procédure civile dans cette décision ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. Dans cette affaire, le tribunal a condamné la défenderesse à verser une somme de 2 500 € à la demanderesse pour les frais engagés dans le cadre de la présente instance.