Résiliation de bail pour impayés : quelles sont les obligations du bailleur avant d’assigner le locataire ? – Tribunal judiciaire de Melun, 16 mars 2026, RG n° 25/05064

Quel est le cadre juridique applicable à la résiliation judiciaire d’un bail pour impayés de loyers ?

La résiliation judiciaire d’un bail pour impayés de loyers est régie par l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que les bailleurs personnes morales ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande de résiliation judiciaire ?

La demande de résiliation judiciaire est déclarée irrecevable si le bailleur n’a pas procédé au signalement des impayés à la CCAPEX, conformément à l’article 24-IV de la loi du 6 juillet 1989. Cette exigence s’applique également dans le cas d’une demande de résiliation judiciaire, lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

Quels sont les critères de fixation de la créance locative ?

La créance locative est fixée sur la base des obligations du locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Dans le cas présent, la SA PLURIAL NOVILA a prouvé l’existence de la dette locative de M. [K] [G] par la présentation de l’acte de bail et du décompte des loyers et charges, s’élevant à 4 511,35 euros au 12 janvier 2026.

Quelle est la portée des demandes accessoires dans le cadre d’une procédure de résiliation judiciaire ?

Les demandes accessoires, telles que l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation, sont déclarées sans objet lorsque la demande principale de résiliation judiciaire est déclarée irrecevable. En revanche, les autres demandes formées par le bailleur, comme le paiement des loyers et charges impayés, demeurent recevables et doivent être examinées.

Quels sont les critères permettant d’accorder des délais de paiement au débiteur ?

L’article 1343-5 du code civil permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Dans cette affaire, le juge a accordé des délais de paiement à M. [K] [G] en raison de sa situation financière, lui permettant d’échelonner sa dette en 24 mensualités de 30 euros chacune.

Quel est le régime des dépens et des frais irrépétibles dans le cadre d’une procédure judiciaire ?

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. En l’espèce, M. [K] [G] a été condamné aux entiers dépens, tandis que la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile a été rejetée, le juge considérant qu’il était équitable de laisser à la charge de la SA PLURIAL NOVILA les frais non compris dans les dépens.