La clause pénale, selon l’article 1231-5 du Code civil, doit être expressément stipulée dans un mandat de vente. Le refus de signer un compromis de vente, lorsque les conditions ne sont pas respectées, ne constitue pas une faute engageant la responsabilité du mandant.
L’essentiel
- Refus de conclure n’est pas une faute selon la jurisprudence.
- Clause pénale doit être stipulée expressément dans le mandat de vente.
- Mandant non fautif en concluant une promesse avec un tiers.
- Demande de dommages nécessite preuve de privation de rémunération.
- Clarté des stipulations contractuelles est essentielle dans un mandat de vente.
Contexte de l’affaire
Après plusieurs visites, un acquéreur potentiel a fait une offre d’achat de 140 000 € pour l’immeuble, souhaitant l’acquérir libre de toute occupation. Une contre-proposition a été faite, stipulant un prix de 110 000 € pour l’immeuble et 20 000 € pour le pas-de-porte. Cependant, la société immobilière a finalement signé une promesse de vente avec un tiers en janvier 2022.
Le 23 mai 2022, la société immobilière a mis en demeure la société de gestion de signer le compromis de vente. En novembre 2022, elle a assigné cette dernière devant le tribunal pour obtenir le paiement d’une clause pénale de 9 000 € et des dommages-intérêts. Le tribunal a débouté la société immobilière de ses demandes en février 2023, ce qui a conduit à un appel de sa part.
Dans ses conclusions, la société immobilière a demandé l’infirmation du jugement et le paiement de la clause pénale, ainsi que des dommages-intérêts. En réponse, la société de gestion a demandé la confirmation du jugement initial et le paiement de frais supplémentaires. Le tribunal a examiné l’affaire en janvier 2023 et a confirmé le jugement, déboutant la société immobilière de toutes ses demandes et lui imposant les dépens.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Clause pénale stipulée de manière expresse et en caractères apparents.
- Conditions initiales de vente non respectées par l’acquéreur potentiel.
- Refus de conclure la vente non constitutif de faute.
- Mandant a agi dans le cadre d’un mandat non exclusif, préservant sa liberté de recherche d’acquéreur.
- Absence de preuve d’une faute du mandant empêchant le mandataire de percevoir sa rémunération.
- Demande de dommages et intérêts non justifiée par un manquement contractuel du mandant.
Réflexe
Concernant la demande de dommages et intérêts, la jurisprudence exige que le mandant ait agi de manière à priver le mandataire de sa rémunération pour engager sa responsabilité. Dans cette affaire, le mandant a conclu une promesse de vente avec un tiers, ce qui ne constitue pas une faute, étant donné la nature non exclusive du mandat. Ainsi, le mandataire ne peut prétendre à une indemnisation pour des préjudices subis en raison de la conclusion d’une vente par le mandant.
Les demandes annexes, telles que celles fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile, ne peuvent être accordées à la partie perdante. En conséquence, la cour a confirmé le jugement de première instance, condamnant la partie appelante aux dépens et aux frais irrépétibles, tout en déboutant ses demandes. Cette décision souligne l’importance de la clarté des stipulations contractuelles et des obligations des parties dans le cadre d’un mandat de vente.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Mandat de vente signé le 14 juin 2021 entre la société immobilière et la société de gestion de biens.
- Proposition d’achat de M. [T] pour un prix de 140 000 € incluant les honoraires de l’agence immobilière.
- Promesse de vente signée avec un tiers en janvier 2022, stipulant des conditions différentes de celles du mandat initial.
- Lettre de mise en demeure envoyée le 23 mai 2022 par la société immobilière à la société de gestion.
- Jugement du tribunal de première instance déboutant la société immobilière de ses demandes en février 2023.
- Conclusions de la société immobilière en appel demandant l’infirmation du jugement initial.
Conséquences pratiques
Cette décision de la cour d’appel de Toulouse a des conséquences significatives pour les parties impliquées. Le mandataire, en l’occurrence l’agence immobilière, se voit débouté de ses demandes et condamné à payer des frais, tandis que le mandant, propriétaire du bien, est en mesure de poursuivre ses transactions sans être pénalisé.
- Confirmation du jugement de première instance, renforçant la position du mandant.
- Condamnation du mandataire aux dépens d’appel, impactant sa situation financière.
- Obligation pour le mandataire de payer des frais irrépétibles au mandant, augmentant ses coûts.
- Possibilité pour le mandant de conclure des ventes avec d’autres parties sans risque de responsabilité.
- Clarification des obligations contractuelles, renforçant la nécessité de stipulations claires dans les mandats de vente.
Checklist
Enseignements de cette décision
- Vérifier la stipulation expresse de la clause pénale dans le mandat de vente.
- Confirmer le respect des conditions initiales de vente par l’acquéreur potentiel.
- Documenter toute communication avec le mandant concernant la vente.
- Évaluer les conséquences financières d’un refus de signature de compromis.
- Consulter un avocat pour examiner les obligations contractuelles.
À éviter
- Ne pas ignorer les stipulations contractuelles claires dans le mandat.
- Éviter de conclure des promesses de vente sans respecter le mandat initial.
- Ne pas engager de procédures sans preuves solides de faute.
- Éviter de négliger les délais de mise en demeure.
- Ne pas sous-estimer les frais liés à une contestation judiciaire.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant la clause pénale dans un mandat de vente ?
La clause pénale est régie par l’article 1231-5 du Code civil, qui stipule que lorsque la convention prévoit qu’une partie manquant à ses obligations doit payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ou moindre. La clause pénale doit être expressément stipulée dans le mandat et mentionnée en caractères très apparents, conformément à l’article 78 du décret du 20 juillet 1972. Dans le cas présent, la clause pénale stipule que le mandant s’engage à régler une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération du mandataire en cas de non-respect des obligations.
Quelles sont les conditions d’application de la clause pénale dans le cadre d’un mandat non exclusif ?
Pour qu’une clause pénale soit applicable, il est nécessaire que le manquement aux obligations contractuelles soit établi. Dans le cas présent, le simple refus de conclure la vente, même aux conditions prévues par le mandat, n’est pas constitutif d’une faute. La clause pénale ne peut être mise en œuvre que si les conditions initiales de vente stipulées dans le mandat sont respectées. En l’espèce, les conditions de mise en œuvre de la clause pénale ne sont pas réunies, car le refus de conclure la vente ne constitue pas un manquement fautif.
Quelle est la qualification juridique des demandes de dommages et intérêts dans le cadre d’un mandat de vente ?
La demande de dommages et intérêts repose sur la nécessité d’établir un manquement fautif du mandant. Selon la jurisprudence, le simple refus du mandant de réaliser la vente ne peut être imputé à faute, sauf si le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre. Dans le cas présent, la Sci Grand Café de l’Europe a consenti une promesse de vente à un tiers, ce qui ne constitue pas un manquement fautif.
Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour rejeter les demandes de l’appelant ?
La juridiction a retenu que la clause pénale ne pouvait être appliquée en raison de l’absence de manquement fautif de la part du mandant. De plus, le mandat non exclusif stipulait que le mandant pouvait procéder lui-même à la recherche d’un acquéreur, ce qui exclut toute prétention à rémunération pour l’appelant. La décision a également souligné que le refus de conclure la vente ne constitue pas une faute, et que les conditions de mise en œuvre de la clause pénale n’étaient pas réunies.
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ARRÊT N° 26/ 120
N° RG 23/01023
N° Portalis DBVI-V-B7H-PKMU
AMR – SC
Décision déférée du 06 Février 2023
TJ de [Localité 1] – 22/00884
V. LAGARRIGUE
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le 01/04/2026
à
Me Elisabeth SANTALUCIA
Me Hélène SIMON-GRASSA
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
***
COUR D’APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU 1er AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX
***
APPELANTE
S.A.S. LMD IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Elisabeth SANTALUCIA, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
S.C.I. GRAND CAFE DE L’EUROPE
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Hélène SIMON-GRASSA, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A.M. ROBERT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. DEFIX, président
A.M. ROBERT, conseillère
S. LECLERCQ, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière : lors des débats M. POZZOBON
ARRET :
– CONTRADICTOIRE
– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
– signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Le 14 juin 2021, la Sci Grand Café de l’Europe et la Sas Lmd Immobilier ont conclu un mandat de vente n° 12906 portant sur un lot de copropriété à usage commercial pour la vente de vins au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 3] à Cahors.
Le prix de vente auquel devait être présenté le bien était de 129 000 € honoraires d’agence de 9000 € compris.
Le même jour, la Sas Lmd immobilier et la Sarl Vins sur [Localité 4] ont conclu un mandat de vente n° 12905 portant sur le fonds de commerce exploité dans cette même cave au prix de 52 000 € honoraires d’agence de 7200 € compris.
Renouvelables par tacite reconduction, ces mandats non exclusifs ont été conclus pour une durée initiale de trois mois.
Après plusieurs visites, la Sas Lmd Immobilier a trouvé un acquéreur potentiel en la personne de M. [M] [T] qui le 24 novembre 2021 a fait une offre d’achat de l’immeuble au prix de 140 000 € comprenant les honoraires de l’agence immobilière. Ne souhaitant pas acheter le fonds de commerce et voulant acquérir l’immeuble libre de toute occupation, M. [M] [T] proposait un prix plus élevé que celui initialement envisagé.
Le 8 décembre 2021, la Sci Grand Café de l’Europe et la Sarl Vins sur 20-Cahors ont fait une contre-proposition que M. [M] [T] aurait acceptée. Aux termes de cette contre-proposition l’immeuble serait vendu au prix de 110 000 € et le pas-de-porte au prix de 20 000 € hors honoraires de négociation.
La Sci Grand Café de l’Europe a finalement signé une promesse de vente au profit d’un tiers en janvier 2022.
Par courrier du 23 mai 2022, la Sas Lmd Immobilier a mis en demeure la Sci Grand Café de l’Europe de signer le compromis de vente.
Par acte d’huissier du 10 novembre 2022, la Sas Lmd Immobilier a fait assigner la Sci Grand Café de l’Europe devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Montauban afin d’obtenir :
-à titre principal, la condamnation de la Sci à lui payer la somme de 9.000 euros au titre de la clause pénale contenu dans le mandat,
-à titre subsidiaire, la condamnation de la Sci à lui payer la somme de 9.000 euros en réparation des préjudices subis,
-en tout état de cause, la condamnation de la Sci aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’assignation a été déposée au greffe le 18 novembre 2022.
Par mention au dossier du 22 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection a renvoyé l’affaire devant la section procédures orales du tribunal judiciaire de Montauban, au motif que le juge des contentieux de la protection n’était pas compétent pour connaître du litige.
L’affaire a été examinée à l’audience du tribunal judiciaire de Montauban du 9 janvier 2023, en présence des parties.
Par jugement du 6 février 2023, le tribunal judiciaire de Montauban, a débouté la Sas Lmd Immobilier de sa demande en paiement de la clause pénale, de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens.
Par déclaration électronique du 20 mars 2023, la Sas Lmd immobilier a interjeté appel de ce jugement en critiquant l’ensemble de ses dispositions.
EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 avril 2024, la Sas Lmd Immobilier, appelante, demande à la cour de :
À titre principal
-infirmer le jugement du 6 février 2023 en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en paiement de la clause pénale et de de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens,
Statuant à nouveau,
-condamner la Sci Grand Café de l’Europe au paiement de la somme de 8.250 euros en application de la clause pénale contenue dans le mandat.
-condamner la Sci Grand Café de l’Europe au paiement de la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
À titre subsidiaire :
-infirmer le jugement du 6 février 2023 en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens,
Statuant à nouveau,
-constater l’attitude fautive de la Sci Grand Café de l’Europe envers l’acquéreur M. [M] [T],
-constater l’attitude fautive de la Sci Grand Café de l’Europe qui a l’a privée de sa commission,
En conséquence,
-condamner la Sci Grand Café de l’Europe au paiement de la somme de 8.250 euros en réparation des préjudices qu’elle a subis,
-condamner la Sci Grand café de l’Europe au paiement de la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du cpc ainsi qu’aux entiers dépens.
En toute hypothèse :
-condamner la Sci Grand café de l’Europe au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-la condamner aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 septembre 2023, la Sci Grand Café de l’Europe, intimée, demande à la cour de :
-confirmer le jugement du 06 février 2023 en ce qu’il a :
’débouté la Sas Lmd Immobilier de sa demande en paiement de la clause pénale,
’débouté la Sas Lmd Immobilier de sa demande de dommages et intérêts,
’débouté la Sas Lmd Immobilier de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
’condamné la Sas Lmd Immobilier aux dépens,
’débouté la Sas Lmd Immobilier de l’intégralité de ses demandes.
Y ajoutant,
-condamner la Sas Lmd Immobilier à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner la Sas Lmd Immobilier aux entiers dépens de l’instance.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juin 2025 et l’affaire a été examinée à l’audience du 17 juin 2025 à 14h00.
MOTIFS DE LA DECISION
1-La clause pénale
En vertu des dispositions de l’article 1231-5 du code civil applicable au présent litige au regard de la date du contrat, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.
Constitue une clause pénale au sens de cet article la clause par laquelle les parties évaluent forfaitairement et à l’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée.
Aux termes de l’article 6, I, alinéa 5, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes visées par le premier article de la loi ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant qu’une des opérations visées à cet article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.
Il résulte des dispositions de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 pris pour l’application de la loi du 02 janvier 1970 dite loi Hoguet, dans sa version applicable au litige, que lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause doit être mentionnée en caractères très apparents.
Le mandat non exclusif signé le 14 juin 2021 pour la vente du lot de copropriété comporte une clause pénale ainsi rédigée :
«OBLlGATIONS ET DROITS DU MANDANT – CLAUSE [F]
Le mandant devra donner au mandataire les moyens de visiter le bien, fournir tout justificatif réclamé par le mandataire et lui signaler toute modification juridique ou matérielle affectant le bien ou son propriétaire.
Le mandant s’engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d’une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire.
Le mandant garde toute liberté de procéder lui-même à la recherche d’un acquéreur mais devra immédiatement informer le mandataire en cas de signature de compromis ou promesse de vente avec un acquéreur trouvé par le vendeur ou par un tiers (agence immobilière ou tout autre intermédiaire).
CLAUSE [F]
Pendant la durée du mandat et pendant une durée de douze mois à compter de sa date d’expiration, le mandant s’interdit de traiter la vente du bien désigné ci-avant directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.
En cas de non-respect des obligations visées ci-dessus et dans la présente clause pénale, le mandant s’engage à régler une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération du mandataire énoncée au point 2 du présent mandat, ceci au visa des articles 1217, 1221, 1231-5 du Code civil.
En cas de vente dans un délai de douze mois suivant l’expiration du mandat, le mandant s’engage à communiquer sans délai au mandataire les nom et adresse de l’acquéreur et de son notaire, par lettre recommandée avec accusé de réception ».
La Sas Lmd Immobilier se prévaut de l’alinéa 2 de la clause pénale estimant que la Sci Grand Café de l’Europe a manqué à son obligation de signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d’une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire telle que définie au paragraphe « droits et obligations du mandant ».
Le mandat portant sur la vente des murs ne prévoit pas d’autres conditions que le prix, 129 000 € frais d’agence de 9000 € inclus, et le fait que le bien est vendu « occupé ».
Or la proposition d’achat de M. [T] portait sur un prix de 140 000 € comprenant les honoraires de l’agence immobilière et le bien devait être vendu inoccupé, ce qui a conduit le gérant de la Sci à proposer, concernant le fonds de commerce, la vente d’un pas-de-porte au prix de 20 000 € hors frais d’agence (au lieu des 44 800 € prévus au mandat relatif au fonds de commerce).
Au regard des termes de la clause pénale figurant au mandat de vente et des dispositions légales d’ordre public visées plus haut d’une part, et d’autre part des conditions initiales de vente stipulées dans le mandat, les conditions de mise en ’uvre de cette clause pénale ne sont pas réunies, étant précisé que le simple refus de conclure la vente, même aux conditions prévues par le mandat, n’est pas constitutif d’une faute.
Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la Sas Lmd Immobilier de sa demande de ce chef.
2-La demande de dommages et intérêts
Pour obtenir la somme de 8250 € à titre de dommages et intérêts la Sas Lmd Immobilier fait valoir que la Sci Grand Café de l’Europe s’est désengagée de son accord de vente vis-à-vis de monsieur [M] [T] sans justification et l’a, par là même, empêchée de percevoir sa rémunération.
Le simple refus du mandant de réaliser la vente ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.
Tel n’est pas le cas en l’espèce puisque la Sci Grand Café de l’Europe a consenti une promesse de vente à un tiers, concomitemment aux négociations en cours avec l’acquéreur présenté par l’agence, à des conditions différentes, vente des murs et du fonds de commerce pour un prix de 30 000 € pour le fonds et 105 000 € pour l’immeuble.
Il est constant qu’en présence d’un mandat non exclusif stipulant que «le mandant garde toute liberté de procéder lui-même à la recherche d’un acquéreur », la Sas Lmd Immobilier ne pouvait prétendre à aucune rémunération dans le cadre de cette vente, de sorte que le mandant n’a commis aucune faute.
Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la Sas Lmd Immobilier de ce chef de demande.
3-Les demandes annexes
Succombant, la Sas Lmd Immobilier supportera les dépens de première instance ainsi que retenu par le premier juge, et les dépens d’appel.
Elle se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt et ne peut elle-même prétendre à l’application de ce texte à son profit.
PAR CES MOTIFS
La cour,
-Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 février 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse ;
y ajoutant,
-Condamne la Sas Lmd Immobilier aux dépens d’appel ;
-Condamne la Sas Lmd Immobilier à payer à la Sci Grand Café de l’Europe la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;
-Déboute la Sas Lmd Immobilier de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La greffière Le président
La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d’appel de Toulouse
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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Toulouse, 1 avril 2026, N° de RG 23/01023 — Thématiques associées : Contrats / CGV — Clause pénale — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 13 avril 2026.
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