Affaissement de terrain entre voisins : comment prouver un trouble anormal de voisinage ?

ARRÊT N°

du : 07 avril 2026

SP

Formule exécutoire le :

à :

la SCP THEMIS TROYES

la SELARL SELARL SF CONSEIL ET ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 07 AVRIL 2026

APPELANTE :

d’un jugement rendu par le tribunal judiciaire de TROYES rendu le 29 janvier 2021 (RG 19/01969)

Madame [Q] [J]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Anne-sophie FARINE de la SCP THEMIS TROYES, avocat au barreau de l’AUBE

INTIMÉ :

Monsieur [F] [L]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Maître Aurélien CASAUBON de la SELARL SELARL SF CONSEIL ET ASSOCIES, avocat au barreau de l’AUBE

PARTIE INTERVENANTE

signification en intervention forcée le 17 mars 2025 à étude

S.C.I. DCMEL

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Aurélien CASAUBON de la SELARL SELARL SF CONSEIL ET ASSOCIES, avocat au barreau de l’AUBE

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 914-5 du code de procédure civile, Madame Sandrine PILON, conseillère a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications.

Par arrêt avant dire droit du 3 février 2026, la cour a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 16 février 2026.

A l’audience publique du 16 février 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 914-5 du code de procédure civile, Madame Sandrine PILON, conseillère, et Monsieur Kevin LECLERE [Localité 3], conseiller ont entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ces magistrats en ont rendu compte à la cour dans son délibéré,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller

GREFFIERS D’AUDIENCE :

Madame Lucie NICLOT, greffier, lors des débats et Madame Lozie SOKY, greffier placé, lors de la mise à disposition,

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, et par Madame Lozie SOKY, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE

Mme [Q] [J] est propriétaire d’une parcelle figurant au cadastre de la commune de [Localité 4] ([Localité 5]) sous la référence AL [Cadastre 1].

M. [F] [L] a acquis, le 13 mai 2014, les parcelles voisines, cadastrées AL [Cadastre 2] et [Cadastre 3], notamment.

Se plaignant d’un affaissement de terrain entre sa propriété et celle de M. [L], de la présence de gravats et de l’impossibilité de retrouver certaines bornes, Mme [J] a fait assigner M. [L] devant le tribunal judiciaire de Troyes par acte du 30 octobre 2019 afin qu’il soit enjoint à celui-ci, sous astreinte, de réaliser des travaux, notamment la construction d’un mur de soutènement et de remettre les lieux en l’état en laissant l’ensemble des bornes apparentes.

Par jugement du 29 janvier 2021, le tribunal a :

– Déclaré irrecevable la pièce n°4 produite par M. [F] [L],

– Déclaré recevable l’ensemble des demandes formulées par Mme [Q] [J],

– Débouté Mme [Q] [J] de l’ensemble de ses demandes,

– Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamné Mme [Q] [J] aux entiers dépens,

– Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif,

– Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Mme [J] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 31 mars 2022, enregistrée au répertoire général sous le numéro 22/00759 et par une nouvelle déclaration du 6 avril 2022, inscrite sous le numéro 22/00791.

Ces deux procédures ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état du 4 avril 2023 qui a, en outre, ordonné le retrait du rôle à la demande des parties.

Le 17 mars 2025, Mme [J] a fait délivrer une assignation en intervention devant cette cour à la SCI DCML, nouvelle propriétaire des parcelle AL [Cadastre 2] et AL [Cadastre 3], cette société étant constituée entre M. [L] et son épouse.

Le 20 mars 2025, Mme [J] a notifié des conclusions de reprises d’instance et l’affaire a été réinscrite au rôle sous le numéro 25/00451.

Par ces conclusions, Mme [J] demande à la cour de :

– La dire et juger recevable et bien fondée en son appel en intervention à l’encontre de la SCI DCML, venant aux droits et obligations de M. [F] [L],

– Ordonner la jonction de la présente instance avec ledit appel en intervention,

Vu les dispositions de l’article 544 du code civil et la théorie des troubles anormaux de voisinage, désormais codifié à l’article 1253 du code civil,

– La dire et juger recevable et bien fondée en son appel,

– Infirmer le jugement en ce qu’il la déboute de l’ensemble de ses demandes, dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Statuant de nouveau,

– Ordonner à la SCI DCML de faire entreprendre, par un professionnel qualifié, selon les règles de l’art et à ses frais exclusifs, après avoir retiré les gravats présents sur les deux fond, l’ensemble des travaux décrits dans les deux devis de la société Alliance Construction n°202410/93 et 202710/94, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

– Enjoindre à la SCI DCML de remettre les lieux en l’état, les laisser propres et sans dégradations, en laissant apparentes l’ensemble des bornes posées à l’issue des opérations de bornage amiable de 2023/2024,

– Condamner in solidum la SCI DCML et M. [F] [L] à lui payer la somme de 7 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du trouble de voisinage qu’elle a subi,

– La condamner encore in solidum avec M. [F] [L] au versement d’une indemnité de 6 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– La condamner enfin in solidum avec M. [F] [L] aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Plotton Vangheesdaele Farine Yernaux, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En réponse aux moyens développés par la SCP DCML, elle soutient que la fin de non-recevoir tirée de la prescription de son action relève de la compétence du conseiller de la mise en état, par application des articles 789 et 907 du code de procédure civile

Elle conteste l’affirmation des intimés selon laquelle elle connaissait la configuration des lieux depuis l’acquisition de son immeuble au motif que son titre de propriété était suffisamment imprécis pour qu’elle puisse avoir une réelle connaissance du lieu d’implantation de la limite séparative.

Elle ajoute que les premiers désordres ont été constatés par procès-verbal d’huissier du 31 juillet 2017, de sorte qu’il ne s’était pas écoulé plus de 5 ans lorsqu’elle a fait délivrer l’assignation à M. [L].

Sur le fond, Mme [J] approuve le tribunal d’avoir considéré qu’il existait un trouble du voisinage du fait de l’absence de mur de soutènement édifié sur la paroi verticale permettant la retenue des terres et se situant sur la propriété de M. [L], ainsi qu’un affaissement menaçant l’appentis et entraînant de la terre et des branchages.

Elle rappelle que la propriété des intimés surplombe la sienne d’environ 2 mètres et dénonce une absence d’entretien du terrain de la SCI DCML générant un risque d’affaissement, la paroi étant constituée de terre étant instable en l’absence de mur ou de contrefort.

Pour démontrer la nécessité d’un mur de soutien, elle se prévaut de l’existence d’un tel mur sur la propriété de la SCI DCML, qui connaît un dénivelé important.

Pour démontrer le caractère anormal du trouble de voisinage, elle soutient que cette situation laisse craindre un effritement du terrain, entraînant la chute de terre, de branchages, de pierres et autres, encombrant sa parcelle et susceptibles de porter atteinte à l’intégrité physique de ses occupants. Elle qualifie la situation de dangereuse et anxiogène.

Elle ajoute que le seul risque de dommage, dès lors qu’il est avéré, suffit à générer un trouble anormal dont le voisin doit pouvoir obtenir la cessation, sans attendre que le dommage craint se soit effectivement réalisé.

Elle affirme en outre que le trouble anormal du voisinage n’a jamais imposé la justification du caractère imprévisible du dommage subi et estime que le tribunal a ajouté une condition à la reconnaissance du principe des inconvénients anormaux du voisinage en retenant que la configuration des lieux était préexistante au jour où elle a acquis son bien.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2026, M. [L] et la SCI DCML demandent à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il déclare l’ensemble des demandes de Mme [J] recevables et, statuant à nouveau, de :

– Juger irrecevable car prescrite l’action en cessation de trouble de voisinage intentée par Mme [J] relativement à la déclivité du fonds appartenant à la SCI DCML,

A titre subsidiaire,

– Confirmer le jugement dans son ensemble, sauf à accueillir leur pièce n°4, désormais régulièrement versée aux débats,

En toute hypothèse,

– Condamner Mme [J] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamner Mme [J] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de la prescription qu’ils invoquent sur le fondement de l’article 2224 du code civil, ils affirment que le dénivelé litigieux existait déjà avant 1977 et que la paroi se trouvait déjà en l’état critiqué par Mme [J] lorsque celle-ci a acquis son immeuble. Ils en concluent que l’origine du trouble de voisinage remonte à l’achat du terrain de Mme [J]

Il rappelle que la fin de non-recevoir tirée de la prescription, invoquée par l’intimé pour s’opposer à l’appel principal, constitue un moyen de défense et peut être proposée en tout état de cause jusqu’à ce que le juge statue.

Sur le fond, subsidiairement, ils estiment que Mme [J] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un trouble anormal du voisinage justifiant que des travaux de construction d’un mur de soutènement doivent être réalisés. Ils rappellent que la situation existe depuis 1977 et qu’aucun mouvement ou glissement n’est jamais venu menacer la jouissance de la parcelle de Mme [J].

Ils considèrent que Mme [J] a commis une faute exonératoire de responsabilité dès lors que le trouble invoqué était prévisible et pouvait raisonnablement être anticipé par elle.

Ils ajoutent que, quand bien même il existerait par impossible un risque d’affaissement du talus, celui-ci se produirait sur l’appentis dont Mme [J] reconnaît qu’il empiète sur leur terrain.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026, l’affaire étant renvoyée pour être plaidée à l’audience du 26 janvier 2026. A cette audience, l’affaire a été mise en délibéré avant de faire l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 16 février 2026, compte tenu de l’empêchement d’un magistrat.
MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la prescription

Seule la cour d’appel dispose, à l’exclusion du conseiller de la mise en état, du pouvoir d’infirmer ou d’annuler la décision frappée d’appel, revêtue, dès son prononcé, de l’autorité de la chose jugée.

Il en résulte que le conseiller de la mise en état ne peut connaître des fins de non-recevoir qui, bien que n’ayant pas été tranchées en première instance, auraient pour conséquence, si elles étaient accueillies, de remettre en cause ce qui a été jugé au fond par le premier juge.

Par conséquent, Mme [J] n’est pas fondée à opposer à la fin de non-recevoir soulevée par les intimés que celle-ci relève de la seule compétence du conseiller de la mise en état et qu’il conviendrait de renvoyer M. [L] à mieux se pourvoir.

L’action pour trouble anormal de voisinage constitue une action en responsabilité civile extracontractuelle soumise à la prescription de 5 ans prévue à l’article 2224 du Code civil. Le point de départ du délai est constitué par la connaissance du trouble anormal.

Mme [J] ne conteste pas la préexistence de la configuration des lieux à l’achat de son immeuble, par acte du 30 juin 2014.

Ce fait implique qu’elle connaissait la différence de hauteur entre la propriété de la SCI DCML, mais pas nécessairement les troubles qu’elle impute à la déclivité du terrain (éboulements, affaissement entraînant de la terre et des branchages) et à une absence d’entretien par les intimés.

Le procès-verbal de constat le plus ancien parmi ceux qu’elle produit afin de justifier de ces troubles date du 31 juillet 2017 et Mme [J] affirme qu’il s’agissait des premiers désordres.

Les intimés ne rapportent pas la preuve contraire, qui leur incombe, d’une préexistence des difficultés dont argue l’appelante et de sa connaissance desdites difficultés.

Il n’est pas non plus démontré que les troubles que Mme [J] impute à l’absence de soutien de la paroi située derrière l’appentis existaient depuis plus de cinq années lorsque celle-ci a fait assigner M. [L] aux fins de réalisation de travaux.

En conséquence, la fin de non-recevoir est rejetée.

II. Sur le trouble de voisinage

Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’article 1253 du code civil dispose : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ».

Mme [J] produit un procès-verbal de constat établi par un huissier le 31 juillet 2017, dont il résulte que :

– Une paroi surplombe l’appentis qui se trouve à l’arrière de l’immeuble de Mme [J] ; il n’existe pas de mur ou de contrefort, seuls des morceaux de planches, tôles en fibres, tôles en fibrociment et autre « bric à brac » permettent de consolider ce talus ; cette consolidation n’est qu’illusoire compte tenu de la configuration des lieux, la paroi commençant à glisser vers l’appentis,

– Des parpaings effondrés sont présents sur le fonds de Mme [J], à droite de l’atelier.

Il ne fait pas débat entre les parties que l’appentis se trouve sur le fonds de la SCI DCML.

Dans ces conditions, la paroi dont Mme [J] déplore l’absence de soutien et qui se trouve derrière l’appentis, est également située sur la propriété de la SCI DCML. Mme [J] ne démontre pas que le glissement observé par l’huissier de justice affecte son fonds. Aucun trouble anormal du voisinage n’est donc caractérisé à cet égard.

La provenance des parpaings évoqués dans le procès-verbal de constat n’étant pas déterminée, ni la cause de leur effondrement, leur présence ne peut être imputée de manière certaine à un affaissement des terres de la SCP DCML.

Un nouveau procès-verbal de constat produit par Mme [J], daté du 1er juillet 2020, indique que « le talus de la propriété [Localité 6] s’affaisse en emportant sur la parcelle de Mme [J], de la terre et des branchages » (pièce 25 du dossier de Mme [J]).

Dans le procès-verbal de bornage signé par Mme [J], ainsi que M. et Mme [L] les 22 décembre 2023, 12 février et 6 mai 2024, le géomètre-expert mentionne que les bornes anciennes présentaient des écarts dus à l’exercice de la pression et de l’érosion que connaît le talus.

La SCI DCML produit pour sa part un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 4 juillet 2022, qui indique que malgré l’absence de mur de soutènement sur la suite de la limite séparative des fonds des parties, il ne constate aucun effondrement naturel inquiétant ou menaçant la propriété et/ou la sécurité du propriétaire du [Adresse 1] (Mme [J]).

Si, comme Mme [J] le fait valoir, l’article 651 du code civil impose au propriétaire du fonds supérieur de retenir ses terres, en l’espèce les éléments ci-dessus ne permettent pas d’établir la réalité de l’affaissement de terrain prétendu, ni même d’un risque d’affaissement.

Il n’est donc pas justifié de l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage et Mme [J] doit être déboutée de l’ensemble de ses demandes, le jugement étant confirmé en toutes ses dispositions.

Mme [J], qui succombe en son appel, est tenue aux dépens de cette procédure et sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

Il est équitable d’allouer à M. [L] et à la SCI DCML la somme globale de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes formulées par Mme [Q] [J] .

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions .

Y ajoutant,

Condamne Mme [Q] [J] aux dépens d’appel .

Condamne Mme [Q] [J] à payer à M. [F] [L] et à la SCI DCML la somme globale de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Déboute Mme [Q] [J] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente de chambre