La promesse unilatérale de vente, régie par l’article 1589 du Code civil, confère au bénéficiaire un droit d’acquisition sans obligation d’exécution. L’indemnité d’immobilisation, en tant que prix de l’exclusivité, ne peut être requalifiée en clause pénale, et son montant ne peut être contesté en l’absence de conditions suspensives.
L’essentiel
- Réduction de l’indemnité d’immobilisation exclue par la juridiction.
- Article 1589 du Code civil définit la promesse unilatérale de vente.
- Indemnité d’immobilisation considérée comme prix de l’exclusivité.
- Absence de conditions suspensives empêche toute revendication de réduction.
- Vente à un tiers après renonciation ne viole pas l’exclusivité.
- Les dépens sont à la charge de la partie perdante.
Contexte de l’affaire
En décembre 2018, le promettant a assigné le bénéficiaire devant le tribunal judiciaire pour obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation. Le jugement rendu en août 2024 a débouté le bénéficiaire de ses demandes et l’a condamnée à verser l’indemnité ainsi qu’à payer des dépens et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le bénéficiaire a interjeté appel en septembre 2024.
Dans ses conclusions, le bénéficiaire a demandé l’infirmation du jugement, arguant que l’indemnité d’immobilisation devait être requalifiée en clause pénale et réduite à un euro symbolique. Il a également soulevé des arguments concernant l’exécution de mauvaise foi de l’obligation d’exclusivité par le promettant, ainsi que la limitation de l’indemnité en fonction de la durée d’immobilisation des biens.
Le promettant, en réponse, a demandé la confirmation du jugement et le déboutement du bénéficiaire de toutes ses demandes. Elle a soutenu que l’indemnité d’immobilisation était due en intégralité, indépendamment du préjudice subi, et que la vente des biens à un tiers avait eu lieu après la renonciation du bénéficiaire.
Le tribunal a finalement confirmé le jugement initial, rejetant les demandes du bénéficiaire et condamnant ce dernier aux dépens.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- La promesse unilatérale de vente confère au bénéficiaire une faculté d’acquisition sans obligation d’exécution.
- L’indemnité d’immobilisation est considérée comme le prix de l’exclusivité accordée au bénéficiaire.
- La requalification de l’indemnité en clause pénale est écartée, car elle ne vise pas à sanctionner un manquement contractuel.
- Le bénéficiaire ne peut revendiquer une réduction de l’indemnité en l’absence de conditions suspensives non réalisées.
- La vente à un tiers après la renonciation du bénéficiaire ne constitue pas une violation de l’obligation d’exclusivité.
- Le tribunal a confirmé que l’indemnité est due dans son intégralité, indépendamment du préjudice subi.
- Les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, conformément aux dispositions légales.
Réflexe
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Acte signé le 11 juillet 2017 stipulant une promesse unilatérale de vente.
- Clause d’indemnité d’immobilisation fixée à 549 000 euros en cas de non-réalisation de la vente.
- Courrier du 14 novembre 2017 informant de la renonciation à l’acquisition par le bénéficiaire.
- Jugement rendu en août 2024 confirmant l’indemnité d’immobilisation due au promettant.
- Arguments de l’appelant concernant la requalification de l’indemnité en clause pénale.
- Vente des biens à un tiers intervenue après la renonciation du bénéficiaire et expiration du délai de levée d’option.
Conséquences pratiques
Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour les parties impliquées. Le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente conserve son droit d’acquérir le bien sans obligation d’exécution, tandis que la société perdante doit assumer les frais de justice et la somme allouée au titre de l’article 700.
- Le bénéficiaire maintient son droit d’acquérir le bien sans obligation d’exécution.
- La société perdante doit payer les dépens, augmentant ses coûts juridiques.
- La somme de 5 000 euros est due au bénéficiaire, renforçant sa position financière.
- La requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale est écartée, préservant son intégralité.
- La vente à un tiers après renonciation est validée, permettant une flexibilité pour le vendeur.
- Le bénéficiaire ne peut pas revendiquer de réduction de l’indemnité, consolidant la sécurité juridique de l’accord initial.
Checklist
Enseignements de cette décision
- Respecter les termes de la promesse unilatérale de vente.
- Considérer l’indemnité d’immobilisation comme un prix d’exclusivité.
- Vérifier l’absence de conditions suspensives avant de revendiquer une réduction.
- Confirmer la validité des ventes à des tiers après renonciation.
- Prévoir les conséquences financières des dépens en cas de litige.
À éviter
- Ne pas tenter de requalifier l’indemnité en clause pénale sans fondement solide.
- Ignorer les délais de levée d’option dans la promesse.
- Omettre de documenter les communications de renonciation.
- Minimiser l’importance de l’indemnité d’immobilisation dans les négociations.
- Ne pas anticiper les frais de justice liés à un éventuel contentieux.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la qualification juridique de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente ?
L’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente est qualifiée par le tribunal de prix d’un avantage consenti au bénéficiaire pour lui permettre de mûrir sa décision d’acquérir, et non d’une clause pénale. Le tribunal a écarté la demande de requalification en clause pénale au motif qu’elle ne sanctionne pas un manquement à une obligation contractuelle, puisque le bénéficiaire n’était pas tenu d’acquérir.
Quels sont les critères pour qualifier une clause d’indemnité d’immobilisation de clause pénale ?
Pour qu’une clause d’indemnité d’immobilisation soit qualifiée de clause pénale, il faut démontrer qu’elle a un caractère coercitif et qu’elle vise à sanctionner un manquement à une obligation contractuelle. Dans cette affaire, le tribunal a constaté que l’indemnité était indépendante du préjudice subi par le promettant et qu’elle était stipulée comme non réductible en cas de non-réalisation de l’acquisition.
Quelles sont les conditions d’application de l’article 1231-5 du code civil concernant la réduction d’une clause pénale ?
L’article 1231-5 du code civil permet la réduction d’une clause pénale lorsque son montant est manifestement disproportionné par rapport au préjudice réellement subi. Dans cette affaire, le tribunal a jugé que l’indemnité d’immobilisation ne pouvait pas être réduite sur ce fondement, car elle était stipulée comme une indemnité forfaitaire et non réductible.
Quelle est la portée de l’obligation d’exclusivité du promettant dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente ?
L’obligation d’exclusivité du promettant consiste à ne pas vendre le bien à un tiers pendant la durée de la promesse. Le tribunal a constaté que la vente des biens à un tiers par le promettant a eu lieu après l’expiration du délai de levée de l’option, ce qui signifie qu’il n’y a pas eu de manquement à cette obligation.
Quels sont les éléments déterminants pour établir la mauvaise foi du promettant dans l’exécution de son obligation d’exclusivité ?
Pour établir la mauvaise foi du promettant, il faut prouver qu’il a engagé des négociations avec un tiers pendant la durée de la promesse, ce qui lui était interdit. Le tribunal a rejeté cette argumentation, considérant que les pourparlers n’avaient pas abouti à une promesse de vente et que la vente au tiers a eu lieu après l’expiration du délai de levée de l’option.
Quelles sont les conséquences de la renonciation à l’acquisition par le bénéficiaire sur le montant de l’indemnité d’immobilisation ?
La renonciation à l’acquisition par le bénéficiaire entraîne la perte de son droit à l’acquisition, et l’indemnité d’immobilisation devient due au promettant. Le tribunal a jugé que cette indemnité, stipulée comme acquise au promettant en cas de non-réalisation de l’acquisition, ne pouvait pas être contestée ou réduite, indépendamment du préjudice subi.
Quelle est la règle applicable concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ?
Selon l’article 700 du code de procédure civile, la partie perdante peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés. Dans cette affaire, le tribunal a condamné le défendeur à payer une somme au titre de l’article 700, considérant qu’il était équitable de faire supporter les dépens à la partie perdante.
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/03002
N° Portalis DBVH-V-B7I-JKOS
MPF
TJ DE [Localité 1]
06 août 2024
RG : 19/00115
SAS HPC
C/
SA ICF NOVEDIS
COUR D’APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
1ère chambre
ARRÊT DU 09 AVRIL 2026
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 06 août 2024, N°19/00115
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre,
Mme Audrey Gentilini, conseillère,
Mme Marie-Pierre Fournier, magistrate honoraire en service juridictionnel,
GREFFIER :
Mme Ellen Drône, greffière, lors des débats et Mme Océane Bayer, greffière, lors du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l’audience publique du 10 février 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2026.
Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.
APPELANTE :
La Sas HPC prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Audrey Moyal de la Selarl Cabanes Bourgeon Moyal Viens, plaidante/postulante, avocate au barreau de Nîmes
Représentée par Me Barthélemy Lemiale, plaidant, avocat au barreau de Paris
INTIMÉE :
La Sa ICF NOVEDIS
RCS de [Localité 3] n° 572 010 320, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Philippe Pericchi de la Selarl Avouepericchi, postulant, avocat au barreau de Nîmes
Représentée par Me Emmanuelle Morvan de l’Aarpi Freche et Associés, plaidante, avocate au barreau de Paris
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 09 avril 2026, par mise à disposition au greffe de la cour
FAITS ET PROCÉDURE
Selon acte authentique du 11 juillet 2017 la société ICF Novedis s’est engagée à vendre à la société HPC au prix de 5 490 000 euros un ensemble de sept biens immobiliers situés à [Localité 1] [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7].
Cette promesse, consentie pour une durée expirant le 30 novembre 2017, prévoyait qu’en cas de non-réalisation, le bénéficiaire serait tenu de verser au promettant une indemnité d’immobilisation d’un montant de 549 000 euros.
Par courrier du 14 novembre 2017, la société HPC a informé la société ICF Novedis renoncer à l’acquisition des biens objet de la promesse.
Par acte en date du 21 décembre 2018, la société ICF Novedis a assigné la société HPC en règlement de l’indemnité d’immobilisation devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui par jugement du 06 août 2024
– a débouté la société HPC de l’ensemble de ses demandes,
– l’a condamnée à payer à la société ICF Novedis la somme de 549 000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation stipulée par la promesse unilatérale de vente du 11 juillet 2017,
– l’a condamnée aux entiers dépens et au paiement à la société ICF Novedis la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La société HPC a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe du 13 septembre 2024.
Par ordonnance du 10 novembre 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 10 février 2026 et la procédure clôturée avec effet différé au 27 janvier 2025.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 11 décembre 2024, la société HPC appelante demande à la cour
– d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions
Et, statuant à nouveau
A titre principal
– de juger que la clause de la promesse intitulée « indemnité d’immobilisation » doit être qualifiée de clause pénale,
– de réduire son montant à 1 euro symbolique,
A titre subsidiaire,
– de constater l’exécution de mauvaise foi par la société ICF Novedis de son obligation d’exclusivité au titre de la promesse consentie et l’absence de contrepartie à la prétendue indemnité d’immobilisation,
– de rejeter en conséquence l’ensemble de ses demandes,
A titre très subsidiaire
– de constater que l’immobilisation réelle a été limitée à une période de 21 jours du 30 novembre au 21 décembre 2017, et en conséquence limiter la condamnation au paiement d’une indemnité de 81190,14 euros,
A titre infiniment subsidiaire
– de limiter le montant de l’indemnité à une somme de 487140,85 euros correspondant aux 126 jours écoulés entre la signature de la promesse et la renonciation à celle-ci,
En tout état de cause
– de condamner la société ICF Novedis à lui payer la somme de 25 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 10 mars 2025, la société ICF Novedis, intimée, demande à la cour
– de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
– de débouter l’appelante de toutes ses demandes,
– de la condamner à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Il est expressément référé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens par application des dispositions combinées des articles 455 et 954 du code de procédure civile.
MOTIVATION
L’acte signé par les parties le 11 juillet 2017 est une promesse unilatérale de vente comme l’énonce la clause intitulée « objet du contrat» figurant en page 2 :
« OBJET DU CONTRAT »
« Le PROMETTANT confère au BENEFICIAIRE la faculté d’acquérir, si bon lui semble, les [Etablissement 1] ci-dessous identifiés.
Le BENEFICIAIRE accepte la présente promesse de vente en tant que promesse mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation suivant qu’il lui conviendra. »
Il précise que la promesse est consentie pour une durée expirant le 30 novembre 2017 à seize heures et qu’à défaut de signature de l’acte authentique ou de levée d’option faite par le bénéficiaire dans ce délai, elle deviendra caduque.
Si la vente était soumise à la réalisation de conditions suspensives classiques (absence d’exercice d’un droit de préemption, établissement de l’origine de la propriété, absence de projet ou de servitude d’urbanisme risquant de déprécier le bien, absence de charges hypothécaires supérieures au prix du bien), la société HPC n’avait pas soumis sa réalisation à la condition suspensive d’obtention d’un financement.
En page 15 de l’acte figure la clause suivante’:
« INDEMNITÉ D’IMMOBILISATION ’ CAUTION
Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de CINQ CENT QUARANTE NEUF MILLE EUROS (549.000,00 EUR)’..
’.Le sort de l’indemnité d’immobilisation sera le suivant selon les hypothèses ci-après envisagées si elle venait à être versée aux lieu et place de la caution :
a) Elle s’imputera purement et simplement à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.
b) Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives sus énoncées et auxquelles le BENEFICIAIRE n’aurait pas renoncé.
c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées’.’»
Le 14 novembre 2017, la bénéficiaire a adressé à la promettante le courrier suivant :
« Nous sommes au regret de vous informer que nous renonçons au bénéfice de la promesse. En effet, nous n’avons pas obtenu les lignes de cautionnement et de financement sur ce dossier…»
Sur la demande de requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale
Après avoir relevé que la bénéficiaire de la promesse avait décidé de ne pas acquérir alors qu’aucune des conditions suspensives n’était défaillie, le premier juge a écarté la demande tendant à requalifier en clause pénale l’indemnité d’immobilisation stipulée par les parties au motif qu’elle était le prix d’un avantage consenti à la bénéficiaire pour lui permettre de mûrir sa décision et non la sanction d’une inexécution contractuelle.
L’appelante soutient que le montant de l’indemnité égal à 10% du prix de vente est disproportionné par rapport au préjudice réellement subi par la promettante en cas de renonciation du bénéficiaire, pour en déduire que cette indemnité qualifiée littéralement d’indemnité d’immobilisation est en réalité une clause pénale en raison de son caractère coercitif, sa seule finalité étant de la dissuader de se désister et de le contraindre à lever l’option.
Elle fait observer que dans un courriel du 11 décembre 2017, le propre notaire de la promettante qualifiait cette indemnité de clause pénale : « Cher Maître, dans le cadre de ce dossier…votre cliente n’a pas souhaité donner suite à la promesse. Je vous remercie de bien vouloir faire le nécessaire pour que ma cliente reçoive le montant de la clause pénale…» pour en déduire qu’il existe un doute quant à l’interprétation de la clause litigieuse et rappelle que l’article 1190 du code civil commande, dans le doute, d’interpréter le contrat en faveur du débiteur de l’obligation et demande donc à la cour de la requalifier et d’en réduire le montant à un euro symbolique en l’absence de préjudice réellement subi par la société ICF Novedis qui a vendu les biens à un autre acquéreur trois semaines après son désistement.
L’intimée soutient que la clause d’indemnité d’immobilisation n’a pas lieu d’être requalifiée en l’absence d’ambiguïté.
Elle rappelle que dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, seul le promettant s’oblige et que le bénéficiaire reste libre de ne pas acquérir : que l’indemnité d’immobilisation constitue donc le prix de l’avantage exclusif consenti par le promettant au bénéficiaire pour lui permettre de mûrir sa décision d’acquérir et n’a dès lors pas pour objet de lui faire assurer l’exécution d’une quelconque obligation.
Elle soutient qu’en ne levant pas l’option, elle n’a fait qu’exercer une faculté laissée à sa discrétion et n’a manqué à aucune obligation contractuelle.
La clause intitulée « indemnité d’immobilisation» prévoit dans son paragraphe c) qu’elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais (prévus), toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.’
La société HPC ne conteste pas que toutes les conditions suspensives stipulées à son profit ont été réalisées, étant rappelé qu’elle n’avait pas conditionné l’acquisition à l’obtention d’un financement.
Dans l’intention commune des parties telle qu’elle ressort des dispositions claires de la clause litigieuse ainsi que de la clause intitulée « Objet du contrat », l’indemnité égale à 10% du prix de vente était la contrepartie de l’exclusivité accordée à la bénéficiaire entre le 11 juillet 2017 et le 30 novembre 2017, délai dont elle a disposé pour mûrir son choix de procéder à l’acquisition des biens.
Dans le cadre de cette promesse, la bénéficiaire n’avait souscrit aucun engagement et restait libre d’acquérir ou de ne pas acquérir.
Cette indemnité ainsi que l’a jugé le tribunal n’avait donc pas pour finalité de sanctionner le manquement à l’exécution d’une obligation contractuelle d’acquérir dont elle n’était pas débitrice.
Elle ne constitue donc pas une clause pénale et ne peut être réduite sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil.
Sur l’exécution de mauvaise foi de l’obligation d’exclusivité
Par courrier du 14 novembre 2017, la société HPC a informé la société ICF Novedis renoncer à l’acquisition des biens objet de la promesse.
Le délai imparti par cette promesse pour lever l’option expirait le 30 novembre 2017.
Par acte authentique du 21 décembre 2017, la société Novedis a vendu à un tiers les biens immobiliers objet de la promesse de vente conclue le 11 juillet 2017 avec la société HPC.
Le tribunal a écarté l’argumentation de celle-ci qui reprochait à sa cocontractante d’avoir entamé des pourparlers avec une autre société avant l’expiration du délai de levée de l’option et d’avoir exécuté de mauvaise foi son obligation de lui assurer l’exclusivité durant ce délai, considérant que la seule obligation de la promettante était de ne pas vendre le bien à un tiers pendant celui-ci et que la vente critiquée était intervenue après la renonciation de la bénéficiaire à l’acquisition et après expiration du délai de levée de son option.
La société HPC soutient que cette chronologie établit que la promettante qu’elle a engagé de manière déloyale des négociations parallèles avec un tiers durant le délai de la promesse ce qui lui était interdit, pour en conclure que l’indemnité d’immobilisation réclamée, ainsi dénuée de toute contrepartie, n’est pas due.
La société Novedis soutient avoir respecté son engagement consistant à ne pas disposer du bien pendant le délai de la promesse et que rien ne l’empêchait de poursuivre des négociations avec un tiers dès lors qu’elle ne lui cédait pas la propriété du bien durant ce délai ; que la vente ayant été conclue postérieurement au 30 novembre 2017, date d’expiration de celui-ci elle n’a fait preuve d’aucune mauvaise foi à l’égard de la société HPC de nature à l’empêcher d’exercer son droit de lever l’option.
La clause intitulée « [Localité 5] exécutoire de la promesse » en page 8 de l’acte du 11 juillet 2017 prévoit « Le promettant a pour sa part définitivement consenti à la vente et il est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire aux conditions des présentes si ce dernier lève son option. Le promettant ne peut, par suite, pendant toute la durée de la présente promesse, conférer une autre promesse à un tiers ni aucun droit réel ni charge quelconque sur le bien…».
La société HPC ne rapporte pas la preuve d’une inexécution fautive par la société Novedis de ses obligations résultant de la promesse.
En effet, elle ne justifie pas que la promettante a consenti une autre promesse de vente sur le même bien pendant son délai de validité.
En effet, c’est le 21 décembre 2017, après l’expiration de ce délai, que la société Novedis a vendu les biens objet de la promesse consentie à la société HPC à un tiers.
A supposer comme le soutient l’appelante que des échanges ont eu lieu entre la société Novedis et le nouvel acquéreur avant le 30 novembre 2017, ces échanges n’en sont restés qu’au stade des pourparlers pré-contractuels et n’ont donné lieu à la conclusion d’aucune promesse de vente au profit du nouvel acquéreur.
La promettante n’a donc pas transgressé l’interdiction de conférer une autre promesse à un tiers sanctionnée par la clause susvisée.
L’appelante échoue par ailleurs à caractériser l’attitude déloyale de la société Novadis à son égard en ne démontrant pas en quoi ces simples négociations poursuivies avec un tiers avant le 30 novembre 2017 ont porté atteinte à son droit de lever l’option.
Si elle avait en effet levé l’option avant le 30 novembre 2017 à 16 h, elle serait devenue propriétaire des biens objet de la promesse et les pourparlers entre la société Novedis et le nouvel acquéreur seraient restés sans suite.
Le premier juge a donc à juste titre écarté la faute contractuelle imputée à la société Novedis par la société HPC.
Sur la demande de limitation du montant de l’indemnité d’immobilisation
Pour rejeter la demande de la société HPC de réduction du montant de l’indemnité d’immobilisation, le premier juge a relevé que cette indemnité était indépendante du préjudice effectivement subi par la promettante, que la promesse stipulait que cette indemnité lui resterait acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible en l’absence de réalisation de l’acquisition.
L’appelante soutient que le préjudice réellement subi par la société Novedis à la suite de sa renonciation à acquérir a consisté à ne pas recevoir le prix de vente durant trois semaines soit du 30 novembre 2017, jour de la fin du délai de validité de la promesse, et le 21 décembre 2017, date de la vente au nouvel acquéreur. Elle demande à la cour de réduire le montant de l’indemnité à la somme de 81 190,14 euros. Subsidiairement, elle demande à la cour de réduire le montant de l’indemnité en le proportionnant à la durée réelle de l’immobilisation des biens du 11 juillet 2017 au 14 novembre 2017, date de son courier de renonciation.
L’intimée soutient que ces demandes de réduction de l’indemnité d’immobilisation sont dépourvues de tout fondement juridique et fait observer que les biens ont été immobilisés dès la signature de la promesse le 11 juillet 2017 et jusqu’au 30 novembre 2017.
Le paragraphe c) de la clause de l’acte du 11 juillet 217 intitulé « Indemnité d’immobilisation’» est ainsi rédigé
« Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées’.»
L’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de l’acquisition constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse.
Le montant de cette indemnité tel que stipulé par la promesse est donc dû dans son intégralité quel que soit le préjudice effectivement subi par le promettant.
Le tribunal a donc à bon droit rejeté les demandes de la société HPC tendant à la réduction de l’indemnité d’immobilisation dont elle est redevable.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Il est équitable de condamner la société HPC, partie perdante qui doit supporter les dépens, à payer à la société ICF Novedis la somme de 5 000 euros en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la société HPC aux dépens,
La condamne à payer à la société ICF Novedis la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Nîmes, 9 avril 2026, RG n° 24/03002 — Thématiques associées : Immobilier — Indemnité d’immobilisation — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 13 avril 2026.