Propriété et empiètement : comment faire valoir ses droits en cas de conflit ? – Tribunal judiciaire de Lisieux, 30 avril 2026, RG n° 25/00271

La décision du tribunal repose sur l’application des articles 835 et 544 du code de procédure civile. La commune n’a pas réussi à prouver que les constructions des défendeurs empiétaient sur sa propriété. L’abri de jardin a été jugé édifié sur le terrain des défendeurs, excluant tout trouble illicite. Concernant la clôture, la commune n’a pas prouvé d’empiètement, et la demande relative à la porte d’accès a été rejetée. La commune a été déboutée de ses demandes et condamnée aux dépens.

La commune de [Localité 1] possède deux parcelles cadastrées acquises en 2008 et 2022, contiguës à d’autres parcelles appartenant à des particuliers. En septembre 2024, la commune a assigné ces derniers devant le tribunal pour obtenir la remise en état d’un passage d’accès, le retrait d’une clôture et d’un abri de jardin, ainsi que l’accès à une cour commune. L’affaire a connu plusieurs renvois avant d’être examinée en mars 2026.

La commune a formulé plusieurs demandes, notamment la constatation d’empiètements sur sa parcelle, l’ordre de remise en état du passage, et le retrait des constructions des particuliers. Elle a également demandé des astreintes en cas de non-respect des obligations et a sollicité des dommages-intérêts. La commune a justifié son action par un constat d’huissier montrant des installations entravant l’accès à sa propriété.

Les particuliers ont contesté les demandes, arguant que certaines étaient prescrites et que les constructions litigieuses étaient sur leur propriété. Ils ont également demandé la désignation d’un géomètre pour un bornage des parcelles et ont réclamé des dommages-intérêts à la commune.

Le tribunal a examiné les demandes en se basant sur le droit de propriété et la notion de trouble manifestement illicite. Il a constaté que l’abri de jardin était sur la propriété des particuliers, ce qui excluait tout trouble. Concernant la clôture et la porte, le tribunal a jugé que la commune n’avait pas prouvé l’existence d’un trouble, faute de bornage. De plus, la commune n’a pas démontré qu’elle était propriétaire du passage litigieux.

En conséquence, le tribunal a débouté la commune de toutes ses demandes et l’a condamnée à payer des dépens et des dommages-intérêts aux particuliers. La décision est assortie d’une exécution provisoire.

La décision rendue par le tribunal repose sur l’application des articles 835 et 544 du code de procédure civile, qui permettent de prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état en cas de trouble manifestement illicite. La commune a tenté de prouver l’existence d’un tel trouble en se prévalant de son droit de propriété sur une parcelle, mais n’a pas réussi à établir que les constructions des défendeurs empiétaient sur sa propriété. Concernant l’abri de jardin, le tribunal a constaté qu’il était édifié sur le terrain des défendeurs, ce qui exclut tout trouble illicite à cet égard.

Pour la clôture, bien que son existence sur la cour commune ait été reconnue, la commune n’a pas apporté la preuve d’un empiètement, faute de bornage amiable ou judiciaire. De même, la demande relative à la porte d’accès a été rejetée, car la commune n’a pas démontré que l’accès à la cour commune était exclusivement limité par cette porte. Enfin, la question du carrelage a été tranchée en faveur des défendeurs, la commune n’ayant pas prouvé qu’elle avait un droit de passage sur la parcelle concernée.

En conséquence, la commune a été déboutée de ses demandes et condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision est assortie de l’exécution provisoire, permettant ainsi une mise en œuvre rapide des effets de la décision.

• Constat d’huissier montrant des installations entravant l’accès à la propriété de la commune.
• Plans et photographies établissant la matérialisation de la limite séparative des propriétés.
• Actes de propriété versés aux débats par la commune de [Localité 1].
• Absence de bornage amiable ou judiciaire pour prouver l’empiètement sur la propriété de la commune.
• Éléments démontrant que l’abri de jardin est édifié sur le terrain des époux [G].

Cette décision a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées dans le litige. D’une part, la commune, en tant que demandeur, se voit déboutée de ses demandes, ce qui impacte sa position juridique et financière. D’autre part, les particuliers, en tant que défendeurs, bénéficient d’une protection de leur propriété et d’une compensation financière.

• La commune est condamnée à payer les dépens de la procédure.
• Elle doit verser une somme de 1 500 euros aux particuliers au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
• La commune doit revoir sa stratégie de preuve pour de futures actions en justice.
• Les particuliers conservent leurs constructions sans risque de démolition.
• Les particuliers peuvent envisager des actions en dommages-intérêts contre la commune pour procédure abusive.
• La décision est assortie d’une exécution provisoire, permettant une mise en œuvre rapide des effets de la décision.

Enseignements de cette décision

• Importance de prouver le droit de propriété sur les parcelles concernées.
• La nécessité d’un bornage amiable ou judiciaire pour établir des limites de propriété.
• Les constructions doivent être situées sur la propriété pour constituer un trouble manifestement illicite.
• La preuve d’un accès exclusif à une cour commune doit être démontrée.
• Les demandes de dommages-intérêts doivent être justifiées par des éléments concrets.

À éviter

• Agir sans avoir vérifié la situation réelle des constructions.
• Omettre de réaliser un bornage avant d’intenter une action en justice.
• Formuler des demandes sans preuves tangibles de troubles illicites.
• Attendre trop longtemps pour agir, ce qui peut entraîner la prescription des demandes.
• Ignorer les droits de passage et servitudes existants sur les parcelles.

Quelle est la règle de droit applicable en matière de référé pour faire cesser un trouble manifestement illicite ?

La règle de droit applicable en matière de référé pour faire cesser un trouble manifestement illicite est énoncée à l’article 835 du code de procédure civile. Cet article stipule que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, même en présence d’une contestation sérieuse, pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande en référé ?

Les conditions de recevabilité d’une demande en référé incluent la nécessité de prouver l’existence d’un trouble manifestement illicite. Dans le cas présent, le demandeur doit démontrer que les constructions des défendeurs empiètent sur sa propriété ou entravent l’accès à une cour commune. En l’absence de preuve de l’existence d’un trouble, la demande peut être déclarée irrecevable.

Quels sont les critères pour établir un empiètement sur une propriété ?

Pour établir un empiètement sur une propriété, il est nécessaire de prouver que les constructions litigieuses se situent sur le terrain du demandeur. Dans cette affaire, la juridiction a constaté que l’abri de jardin était édifié sur la propriété des défendeurs, ce qui exclut la possibilité d’un trouble manifestement illicite à cet égard.

Quelle est la qualification juridique d’une cour commune et d’un passage commun ?

Une cour commune et un passage commun sont qualifiés d’espaces praticables, accessibles depuis deux ou plusieurs propriétés privées. La juridiction a souligné qu’en l’absence de précisions dans les actes de propriété, il n’est pas démontré que le passage litigieux soit exclusivement réservé à la commune, ce qui affecte la demande de remise en état.

Quels sont les éléments déterminants pour la décision concernant la clôture ?

Les éléments déterminants pour la décision concernant la clôture incluent l’absence de bornage amiable ou judiciaire. La juridiction a noté que la commune n’a pas prouvé que la clôture empiétait sur sa propriété, ce qui a conduit au rejet de la demande de suppression de la clôture.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du code de procédure civile permet à la juridiction de condamner la partie perdante à verser une somme à l’autre partie pour couvrir les frais de justice. Dans cette affaire, la commune, ayant succombé, a été condamnée à verser une somme aux défendeurs en application de cet article, en tenant compte de l’équité.

Quels sont les critères pour la fixation des dépens dans une procédure judiciaire ?

Les critères pour la fixation des dépens dans une procédure judiciaire incluent les frais engagés par les parties pour la conduite de l’instance. Dans cette affaire, la commune a été condamnée aux entiers dépens, ce qui signifie qu’elle doit rembourser tous les frais engagés par les défendeurs dans le cadre de la procédure.

⬇️Télécharger