Résiliation de bail commercial : recours en référé pour expulsion et indemnités – Tribunal judiciaire de Nanterre, 28 avril 2026, RG n° 25/02865

La juridiction a constaté la résiliation du contrat de bail en raison du défaut de paiement des loyers et a ordonné l’expulsion de l’occupant. Le commandement de payer, signifié le 21 août 2025, n’ayant pas été suivi d’effet, a entraîné la résiliation à compter du 21 septembre 2025. La demande de provision pour arriéré locatif a été partiellement accueillie, retenant une somme de 17.397,50 euros. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer courant à compter du 1er janvier 2026.

La présente affaire concerne un litige entre une société civile immobilière et une société à responsabilité limitée, suite à un bail commercial. La société civile immobilière a renouvelé un bail pour un local commercial à la société à responsabilité limitée, avec un loyer annuel fixé à 38.395 euros. En juin 2024, la société à responsabilité limitée a cédé son fonds de commerce à une société par actions simplifiée, incluant le droit au bail.

En août 2025, la société civile immobilière a délivré un commandement de payer pour un arriéré locatif de 6.198,75 euros. N’ayant pas reçu de régularisation dans le délai imparti, la société civile immobilière a assigné la société par actions simplifiée devant le tribunal judiciaire, demandant la résiliation du bail, l’expulsion de la société par actions simplifiée, ainsi que le paiement de diverses sommes pour loyers impayés et dommages.

Lors de l’audience, la société par actions simplifiée n’a pas comparu. Le tribunal a donc statué sur le fond, considérant que la résiliation du bail était justifiée en raison du non-paiement des loyers. Le tribunal a constaté que la société par actions simplifiée occupait le local sans droit depuis la résiliation, entraînant un trouble manifestement illicite pour la société civile immobilière.

Concernant les demandes de paiement, le tribunal a accordé une provision de 17.397,50 euros pour l’arriéré locatif, tout en rejetant la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, en raison de l’absence de justificatifs. Les frais de justice ont été mis à la charge de la société par actions simplifiée, qui a également été condamnée à verser une somme pour couvrir les frais non compris dans les dépens. L’exécution provisoire de l’ordonnance a été ordonnée, permettant ainsi à la société civile immobilière de récupérer rapidement ses droits.

La juridiction a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail en raison du défaut de paiement des loyers, conformément à l’article L145-41 du code de commerce, et a ordonné l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre. Le commandement de payer, signifié le 21 août 2025, n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai d’un mois, a entraîné la résiliation à compter du 21 septembre 2025. La demande de provision pour arriéré locatif a été partiellement accueillie, la juridiction retenant une somme non sérieusement contestable de 17.397,50 euros, après avoir écarté les frais d’huissier et la clause pénale jugée excessive. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer courant, charges comprises, à compter du 1er janvier 2026, en raison de l’occupation illicite. La demande de dommages et intérêts pour préjudice moral a été rejetée, le principe de non-cumul interdisant d’invoquer l’article 1240 du code civil dans le cadre d’un engagement contractuel. Les dépens ont été mis à la charge de l’occupant, qui a également été condamné à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire de l’ordonnance a été prononcée de droit.

• Commandement de payer signifié le 21 août 2025 pour un arriéré locatif de 6.198,75 euros.
• Décompte annexé au commandement de payer du 21 août 2025 et relevé de compte pour la période du 1er janvier 2025 au 1er février 2026.
• Assignation en date du 4 novembre 2025 mentionnant la somme provisionnelle de 19.560,41 euros.
• Clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges.
• Constatation de l’absence de contestation sérieuse sur le défaut de paiement des loyers.

Cette affaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. D’une part, la société civile immobilière obtient la résiliation du bail et le droit d’expulser l’occupant, tandis que la société par actions simplifiée se retrouve dans une situation délicate, avec des obligations financières et une occupation illégale des lieux.

• Résiliation du bail commercial, entraînant la perte du droit d’occupation des locaux.
• Ordonnance d’expulsion, ce qui pourrait affecter la réputation de la société par actions simplifiée.
• Condamnation à payer une provision de 17.397,50 euros pour arriérés locatifs.
• Responsabilité des dépens, augmentant les coûts juridiques pour la société par actions simplifiée.
• Absence de dommages et intérêts pour préjudice moral, limitant les compensations financières.
• Exécution provisoire de l’ordonnance, permettant à la société civile immobilière de récupérer rapidement ses droits.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de paiement pour éviter la résiliation du bail.
• Vérifier la régularité des commandements de payer avant contestation.
• Préparer des justificatifs solides pour toute demande de dommages et intérêts.
• Anticiper les conséquences d’une non-comparution en justice.
• Considérer les clauses pénales dans les contrats de bail et leur modération possible.

À éviter

• Ignorer les commandements de payer signifiés.
• Ne pas répondre aux assignations en justice.
• Omettre de justifier les demandes de préjudice moral.
• Attendre la dernière minute pour régulariser les arriérés locatifs.
• Ne pas prendre en compte les frais d’huissier dans le décompte des dettes.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ?

La résiliation de plein droit d’un bail commercial est régie par l’article L145-41 du code de commerce, qui stipule que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai. En l’espèce, la SCI GT 2002 a signifié un commandement à la SAS EMRE, qui n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal d’un mois, entraînant ainsi la résiliation du bail.

Quels sont les critères de recevabilité d’une demande en référé ?

Selon l’article 472 du code de procédure civile, le juge statue sur le fond même si le défendeur ne comparaît pas, à condition que celui-ci ait été régulièrement assigné. La demande doit être recevable, régulière et bien fondée. En l’espèce, la SAS EMRE ayant été régulièrement assignée, le juge a pu statuer sur le fond.

Quelle est la qualification juridique des obligations du preneur en matière de paiement des loyers ?

L’article 1728 du code civil impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus. En l’espèce, la SAS EMRE était tenue de payer les loyers conformément aux termes du bail, et son défaut de paiement a conduit à la résiliation du contrat.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour constater la résiliation du bail ?

La juridiction a retenu que la SAS EMRE n’a pas réglé la somme de 6.198,75 euros dans le délai d’un mois suivant le commandement délivré le 21 août 2025. Ce manquement a été considéré comme un défaut de paiement entraînant la résiliation du bail, conformément à la clause de résiliation de plein droit insérée dans le contrat.

Quels sont les critères pour l’octroi d’une provision en référé ?

L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, la juridiction a constaté que seule une somme de 17.397,5 euros était non sérieusement contestable, correspondant à l’arriéré locatif, et a donc condamné la SAS EMRE à cette somme à titre provisionnel.

Quelle est la portée de la clause pénale dans le cadre d’un bail commercial ?

La clause pénale peut être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, comme le prévoit l’article 1231-5 du code civil. Dans cette affaire, la juridiction a estimé que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation liée à la clause pénale n’était pas établi, ce qui a conduit à son rejet dans le cadre de la demande de provision.

Quels sont les critères pour l’octroi d’une indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est due lorsque le preneur reste dans les lieux après la résiliation du bail. La juridiction a retenu que la SAS EMRE, occupant sans droit ni titre, devait verser une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant, augmenté des charges et taxes afférentes, à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à la libération effective des lieux.

Quelle est la règle applicable concernant les dommages et intérêts en cas d’inexécution contractuelle ?

En vertu du principe de non-cumul, l’article 1240 du code civil ne s’applique pas à la réparation d’un dommage se rattachant à l’exécution d’un engagement contractuel. La demande de dommages et intérêts formulée par la SCI GT 2002 a été rejetée car elle ne pouvait pas fonder sa demande sur cet article, et aucun justificatif de préjudice moral n’a été produit.

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