Bail commercial : contestation des loyers et expulsion en cas d’impayés

La juridiction a rejeté les demandes de constatation de la clause résolutoire et d’expulsion, ainsi que les demandes de provisions, en raison de l’existence de contestations sérieuses sur l’exigibilité des loyers et des charges. Selon l’article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire ne produit effet qu’après un commandement resté infructueux pendant un mois. La contestation sur le montant des loyers, notamment en lien avec les périodes de crise sanitaire et l’exception d’inexécution, nécessite un examen au fond qui dépasse le cadre du référé. Les éléments fournis par la partie demanderesse n’ont pas suffi à établir l’absence de contestation sérieuse. En ce qui concerne les demandes de provision, l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile stipule que le juge peut accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Or, les divergences sur les montants dus et les imputations des paiements rendent la créance contestable. La demande de dommages-intérêts a également été rejetée, car les griefs avancés sont contestés et ne permettent pas d’établir une obligation de réparation non sérieusement contestable. La partie perdante supportera les dépens, tandis que l’autre partie se voit allouer une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour couvrir ses frais de défense.

La juridiction a rejeté les demandes de constatation de la clause résolutoire et d’expulsion, ainsi que les demandes de provisions, en raison de contestations sérieuses sur l’exigibilité des loyers et des charges. La contestation sur le montant des loyers, notamment liée aux périodes de crise sanitaire, nécessite un examen au fond. Les éléments fournis n’ont pas établi l’absence de contestation sérieuse. Les divergences sur les montants dus rendent la créance contestable, entraînant le rejet des demandes de dommages-intérêts.

La SARL HOTELIERE [Localité 1] FESTIVAL est locataire de plusieurs appartements dans un immeuble à [Localité 5], où elle gère une résidence hôtelière. Le propriétaire de plusieurs studios et parkings dans cet immeuble a signé un bail commercial avec la SARL de Gestion [Adresse 6] en 1998, qui a été modifié en 2005 suite à un redressement judiciaire d’une autre société. En 2016, la SARL HOTELIERE [Localité 1] FESTIVAL a pris la suite de l’exploitant.

Des loyers impayés ont conduit le propriétaire à délivrer un commandement de payer en mars 2025, réclamant une somme de 10.555,16 €. En octobre 2025, il a cité la SARL HOTELIERE [Localité 1] FESTIVAL devant le tribunal judiciaire de GRASSE pour obtenir la constatation de la clause résolutoire du bail, le paiement de loyers dus, et l’expulsion de la société locataire.

Le dossier a été renvoyé à plusieurs reprises, et lors de l’audience de mars 2026, le propriétaire a demandé au juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de la société locataire. En réponse, la SARL HOTELIERE [Localité 1] FESTIVAL a contesté les demandes, arguant qu’elle était à jour de ses paiements et soulevant des problèmes de jouissance liés à l’état de l’immeuble.

Le juge a noté que les contestations soulevées par la société locataire étaient sérieuses, notamment en ce qui concerne l’exigibilité des loyers et les conditions d’exploitation de la résidence. Il a conclu que la demande de constatation de la clause résolutoire et d’expulsion ne pouvait être accueillie en référé, renvoyant le propriétaire à mieux se pourvoir au fond. Les demandes de provision pour loyers et dommages-intérêts ont également été rejetées, le juge estimant que les obligations invoquées n’étaient pas non sérieusement contestables.

• Ordonnance de référé du 4 mars 2025 condamnant le Syndicat des copropriétaires à remettre en état l’ascenseur, la centrale incendie, la fermeture de la porte du garage, et à installer un système de vidéosurveillance.
• Attestations et éléments commerciaux produits par M. [L] [W] [B] pour démontrer la poursuite de l’activité hôtelière.
• Courriers du syndic et autres pièces versées aux débats concernant les nuisances et l’état de dégradation de l’immeuble.
• Rapports litigieux avec la copropriété soulignant les troubles de jouissance liés à la panne prolongée de l’ascenseur.
• Éléments attestant des paiements partiels intervenus après le commandement de payer.

Dans cette affaire, le propriétaire, en tant que demandeur, n’a pas réussi à prouver l’existence d’une créance non sérieusement contestable, ce qui a conduit à un rejet de ses demandes. La société locataire, quant à elle, a vu ses contestations reconnues comme sérieuses, lui permettant de maintenir sa position sans risque d’expulsion immédiate.

• Le propriétaire doit envisager de renforcer ses preuves pour une future action en justice.
• La société locataire peut continuer à exploiter la résidence sans crainte d’expulsion pour le moment.
• Les dépens seront à la charge du propriétaire, augmentant ses coûts juridiques.
• La société locataire peut se préparer à une éventuelle contre-attaque si le propriétaire persiste dans ses demandes.
• Le propriétaire doit revoir sa stratégie de recouvrement des loyers impayés.
• La société locataire peut utiliser cette décision pour renforcer sa position dans d’autres litiges avec le propriétaire ou la copropriété.

Enseignements de cette décision

• La clause résolutoire nécessite un commandement de payer resté infructueux pendant un mois.
• Les contestations sérieuses sur l’exigibilité des loyers doivent être examinées au fond, pas en référé.
• Les paiements partiels postérieurs à un commandement peuvent affecter la validité de la clause résolutoire.
• Les exceptions d’inexécution doivent être prouvées et peuvent suspendre l’exigibilité des loyers.
• Les demandes de provision nécessitent une créance non sérieusement contestable.

À éviter

• Ne pas ignorer les contestations de la partie adverse sur les montants dus.
• Éviter de se baser uniquement sur des commandements de payer sans preuves solides.
• Ne pas négliger l’impact des périodes de crise sanitaire sur les obligations contractuelles.
• Éviter de demander des dommages-intérêts sans établir un préjudice distinct et non contestable.
• Ne pas sous-estimer l’importance d’un examen approfondi des obligations contractuelles.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire d’un bail commercial ne produit effet qu’après un commandement demeuré infructueux pendant un mois, conformément à l’article L 145-41 du code de commerce. Ce dernier stipule que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement resté infructueux ».

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en référé ?

Le juge des référés ne peut accueillir les demandes qui supposent de trancher des contestations sérieuses relatives à l’existence, à l’exigibilité ou au montant de l’obligation invoquée. En l’espèce, la contestation sur l’exigibilité des loyers et des charges, ainsi que sur l’exception d’inexécution, constitue une contestation sérieuse qui empêche le juge des référés de statuer.

Quels sont les critères pour l’octroi d’une provision en référé ?

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, la contestation sur l’exigibilité des loyers et des charges, ainsi que sur la méthode d’imputation des paiements, démontre que l’obligation n’est pas non sérieusement contestable.

Quelle est la qualification juridique des demandes de dommages et intérêts en référé ?

Pour qu’une demande de dommages et intérêts soit accueillie, il faut établir une faute, un préjudice distinct et un lien de causalité entre les deux. En l’espèce, les griefs avancés par le créancier sont contestés par le débiteur, ce qui rend l’existence même de l’obligation de réparer non sérieusement contestable.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour rejeter les demandes du créancier ?

La juridiction a retenu que les contestations soulevées par le débiteur sur l’exigibilité des loyers, les charges, et l’exception d’inexécution sont sérieuses et nécessitent un examen au fond. De plus, la juridiction a noté que le commandement de payer, bien que régulier en forme, ne suffit pas à établir l’acquisition de la clause résolutoire en raison des contestations sur la créance.

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