Vente en l’état futur d’achèvement : paiement des appels de fonds et limites de l’autorité de la chose jugée

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est régie par l’article 1601-3 du Code civil, qui impose à l’acquéreur de payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux. L’article 1353 impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en apporter la preuve. En l’espèce, l’acquéreur a cessé de payer les appels de fonds à compter du 6 novembre 2019, alors que les travaux étaient exécutés et le bien prêt à être livré. Le tribunal rejette les demandes indemnitaires postérieures à cette date, considérant que l’acquéreur ne peut se prévaloir de sa propre défaillance. La compensation judiciaire entre créances est ordonnée. La remise des clés est subordonnée au paiement des sommes dues. L’appelant est condamné aux dépens. Cette décision rappelle la rigueur de l’exécution des obligations dans la VEFA et les conséquences du non-paiement des appels de fonds.

La VEFA impose à l’acquéreur de payer le prix au fur et à mesure des travaux. L’acquéreur a cessé de payer les appels de fonds depuis le 6 novembre 2019, alors que les travaux étaient exécutés et le bien prêt à être livré. Le tribunal rejette les demandes indemnitaires postérieures à cette date, considérant que l’acquéreur ne peut se prévaloir de sa propre défaillance. La remise des clés est subordonnée au paiement des sommes dues. L’appelant est condamné aux dépens.

Un acquéreur a assigné une société venderesse en justice pour obtenir des pénalités contractuelles, une indemnisation pour perte de chance locative, le remboursement d’intérêts, la compensation de créances, la mainlevée d’un privilège et la livraison forcée d’un bien vendu en état futur d’achèvement. Le tribunal a débouté l’acquéreur de ses demandes en mai 2025. L’acquéreur a interjeté appel, contestant notamment l’autorité de la chose jugée et invoquant des faits nouveaux postérieurs au premier jugement. La cour a confirmé le jugement, estimant que l’acquéreur avait cessé de payer les appels de fonds depuis novembre 2019, ce qui l’empêche de prétendre à un préjudice postérieur. La cour a rejeté les demandes indemnitaires complémentaires et les demandes de remise des clés. L’acquéreur a été condamné aux dépens.

• Jugement du tribunal judiciaire de Bastia du 15 mai 2025
• Déclaration d’appel du 10 juin 2025
• Conclusions du 25 juillet 2025
• Jugement du 1er juin 2021
• Courriel du 18 janvier 2024
• Lettre du 5 février 2024

La cour confirme le jugement de première instance rejetant les demandes de M. [O] relatives à la VEFA. L’acquéreur est condamné aux dépens et ses demandes sont déboutées pour défaut de paiement et absence de preuve.

• Confirmation du rejet des demandes de M. [O]
• Condamnation aux dépens
• Rejet des demandes d’indemnisation postérieures au 6 novembre 2019
• Rejet des demandes de remise des clés et livraison forcée
• Application de l’autorité de la chose jugée

Enseignements de cette décision

• Prouver l’exécution des obligations contractuelles
• Respecter les échéances de paiement
• Fournir des preuves des travaux réalisés
• Présenter les conclusions dans les délais
• Assister aux audiences de délibéré

À éviter

• Interrompre les paiements sans justification
• Ignorer les jugements antérieurs
• Ne pas produire de pièces justificatives
• Contester sans fondement la compétence du juge
• Omettre de respecter les décisions judiciaires

Quelle est la qualification juridique de la vente en l’état futur d’achèvement selon l’article 1601-3 du code civil ?

Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Quelle est la charge de la preuve en matière d’exécution d’une obligation selon l’article 1353 du code civil ?

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Quelles sont les conditions d’exécution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement et leurs conséquences en cas de manquement de l’acquéreur ?

La cour relève que l’acquéreur doit payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux. En l’espèce, l’appelant a été condamné par jugement du 1er juin 2021 à payer certaines sommes au titre des appels de fonds et intérêts. Il ne conteste pas ne pas avoir réglé ces sommes ni les tranches suivantes prévues au contrat.

Le refus de payer par l’acquéreur, invoqué au motif d’une compensation avec des sommes dues par la venderesse, ne caractérise pas une faute de la venderesse justifiant l’interruption des paiements. Il est démontré que l’appartement était en état d’être livré sous réserve du paiement des sommes dues.

Ainsi, l’acquéreur est demeuré défaillant dans l’exécution du contrat depuis le 6 novembre 2019. Les demandes indemnitaires afférentes à des préjudices postérieurs à cette suspension fautive des paiements sont rejetées.

Quelle est la portée de l’autorité de la chose jugée dans ce litige ?

L’appelant conteste la mauvaise application de l’autorité de la chose jugée, soutenant que le jugement de 2021 ne pouvait faire obstacle à ses demandes portant sur une période postérieure et des faits nouveaux. La cour retient cependant que les préjudices antérieurs ont déjà été indemnisés par le jugement de 2021 et que l’appelant ne peut se prévaloir d’aucun préjudice imputable à la venderesse postérieurement au 6 novembre 2019, date à laquelle il a cessé de s’acquitter des fractions de prix.

Quels sont les critères de prescription des appels de fonds selon l’article L 218-2 du code de la consommation ?

L’appelant invoque la prescription de deux appels de fonds, mais ne produit aucun élément permettant de déterminer précisément la date d’exécution des travaux litigieux. La cour considère que le délai biennal n’était pas acquis à la date de la mise en demeure du 5 février 2024, au regard des pièces produites.

Quels sont les effets de la défaillance de l’acquéreur sur les demandes de remise des clés et de livraison ?

Les demandes subséquentes tendant à la remise des clés et à la livraison sont rejetées, la défaillance de l’acquéreur dans l’exécution du contrat empêchant la réalisation de ces demandes.

Quelle est la décision de la cour concernant le jugement entrepris ?

Le jugement dont appel est intégralement confirmé, et l’appelant est condamné au paiement des entiers dépens.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Cour d’appel de Bastia, 29 avril 2026, 25/00317 – Thématiques associées : Immobilier — Vente en l’état futur d’achèvement —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.