Indemnité d’éviction bail commercial : contestation sérieuse et limites à l’expertise judiciaire

L’article L. 145-14 du code de commerce impose au bailleur, en cas de refus de renouvellement du bail commercial, de verser une indemnité d’éviction correspondant au préjudice causé, incluant la valeur marchande du fonds de commerce et les frais annexes. Toutefois, l’article L. 145-17 prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime, notamment en cas de défaut de paiement des indemnités d’occupation après mise en demeure régulière. La mesure d’expertise sollicitée en référé doit reposer sur un litige potentiel caractérisé, une prétention non manifestement vouée à l’échec et l’utilité de la preuve. En l’espèce, le défaut de paiement des loyers et indemnités d’occupation constitue un motif grave et légitime, rendant la demande d’expertise vouée à l’échec. Par ailleurs, l’occupation sans droit ni titre ne constituant pas un trouble manifestement illicite établi, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expulsion ou d’indemnité d’occupation. En revanche, la condamnation provisionnelle au paiement des loyers impayés est justifiée. La partie succombante supporte les dépens et est condamnée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article L. 145-14 impose au bailleur de verser une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail commercial, incluant la valeur du fonds et frais annexes. L’article L. 145-17 permet un refus sans indemnité pour motif grave, notamment défaut de paiement après mise en demeure. Le défaut de paiement constitue un motif grave rendant la demande d’expertise vouée à l’échec. L’occupation sans droit ni titre ne constitue pas un trouble manifestement illicite. La condamnation provisionnelle au paiement des loyers impayés est justifiée.

Une société locataire d’un local commercial a reçu un congé avec refus de renouvellement et une offre d’indemnité d’éviction de 10 000 euros de la part des bailleurs. La société locataire a assigné les bailleurs pour faire désigner un expert chargé d’évaluer l’indemnité d’éviction et a demandé des condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les bailleurs ont demandé la caducité de l’assignation et ont sollicité la condamnation de la société locataire au paiement des indemnités d’occupation et au rejet des demandes de la locataire. Le juge a constaté la caducité de l’assignation initiale, a rejeté la demande d’expertise au motif que la société locataire ne justifie pas d’une prétention non vouée à l’échec, notamment en raison d’impayés de loyers. La société locataire a été condamnée à payer une provision pour loyers impayés et indemnités d’occupation, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation n’ont pas été accueillies en référé faute de trouble manifestement illicite établi.

• Contrat de bail commercial et renouvellement
• Assignations et conclusions des parties
• Documents comptables produits par la SAS FLOBRUN BOUTIQUE MARINE
• Arguments des parties sur le défaut de paiement et contestations

La SAS FLOBRUN BOUTIQUE MARINE est déboutée de sa demande d’expertise et de ses autres demandes en référé, notamment en raison du défaut de paiement des loyers et de l’absence de preuve de l’activité actuelle. Les consorts [I] et [P] obtiennent la condamnation provisionnelle au paiement des loyers impayés et des indemnités d’occupation. La SAS FLOBRUN BOUTIQUE MARINE est condamnée aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700.

• Rejet de la demande d’expertise
• Condamnation provisionnelle pour loyers impayés
• Indemnité d’occupation fixée
• Condamnation aux dépens
• Condamnation au titre de l’article 700
• Absence de droit au renouvellement du bail

Enseignements de cette décision

• Rejeter la demande d’expertise faute de motif légitime
• Condamner la SAS FLOBRUN BOUTIQUE MARINE aux dépens
• Condamner la SAS FLOBRUN BOUTIQUE MARINE au paiement provisionnel des loyers
• Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à 1 372 euros
• Ordonner la libération des lieux par la SAS FLOBRUN BOUTIQUE MARINE

À éviter

• Ne pas accorder d’expertise sans preuve sérieuse
• Ne pas ignorer les mises en demeure préalables
• Ne pas omettre de considérer les contestations sérieuses
• Ne pas négliger les conséquences du défaut de paiement
• Ne pas ignorer le refus de médiation ou conciliation

Quelle est la règle de droit applicable au refus de renouvellement du bail commercial et à l’indemnité d’éviction ?

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

L’article L. 145-17 du code de commerce précise que « I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. »

Quels sont les conditions pour ordonner une mesure d’expertise en référé selon l’article 145 du code de procédure civile ?

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La mesure d’expertise doit reposer cumulativement sur :
– un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisé,
– une prétention non manifestement vouée à l’échec,
– la pertinence des faits et l’utilité de la preuve.

Quelle est la qualification juridique du trouble manifestement illicite en matière d’occupation sans droit ni titre ?

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui constitue une violation évidente de la règle de droit. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Quels sont les critères pour accorder une condamnation provisionnelle au paiement d’une obligation non sérieusement contestable ?

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ne peut être alloué en référé de provision que pour la part non sérieusement contestable de l’obligation.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour rejeter la demande d’expertise de la SAS FLOBRUN BOUTIQUE MARINE ?

La SAS FLOBRUN BOUTIQUE MARINE ne produit que des comptes annuels anciens (2019, 2022, 2023) qui ne permettent pas d’apprécier la réalité de son activité actuelle, base nécessaire au calcul de l’indemnité d’éviction.

Elle ne conteste pas ne plus régler de loyer depuis novembre 2024 et être redevable d’une somme importante au bailleur.

Ce défaut de paiement, malgré une mise en demeure régulière, constitue un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce, dispensant le bailleur du paiement de toute indemnité d’éviction.

Il en résulte que la demande d’expertise n’est pas liée à une prétention non manifestement vouée à l’échec, justifiant le rejet de la demande d’expertise en référé.

Quels sont les motifs pour rejeter la demande d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation en référé ?

Bien que l’impayé ne soit pas contesté, les éléments produits ne permettent pas d’établir que la SAS FLOBRUN BOUTIQUE MARINE se trouve sans droit ni titre suite au congé avec offre d’indemnité d’éviction.

Le trouble manifestement illicite n’étant pas établi, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expulsion ni sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle.

Quels sont les éléments retenus pour condamner la SAS FLOBRUN BOUTIQUE MARINE au paiement provisionnel des indemnités d’occupation ?

La SAS FLOBRUN BOUTIQUE MARINE ne conteste pas avoir cessé de payer ses loyers depuis novembre 2024.

Le contrat prévoit un loyer mensuel de 1 322€ HT et 50€ de charges.

Au 27 février 2026, la somme due est de 16 mois x 1 372€, soit 21 952€.

L’existence de cette obligation n’étant pas sérieusement contestable, la juridiction fait droit à la demande de condamnation provisionnelle au paiement de cette somme.

Quelle est la décision sur les demandes accessoires au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ?

La SAS FLOBRUN BOUTIQUE MARINE, partie succombante, est condamnée aux dépens de l’instance de référé.

Elle est également condamnée à payer 2 000€ à M. [I] et Mme [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la SAS FLOBRUN BOUTIQUE MARINE au titre de l’article 700 est rejetée.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Toulon, 28 avril 2026, 25/01068 – Thématiques associées : Baux commerciaux — indemnité d’éviction —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.