Vente parfaite : preuve du consentement et conséquences d’une rupture abusive des pourparlers

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties dès lors qu’il y a accord sur la chose et le prix, même si la chose n’a pas encore été livrée ni le prix payé. La preuve de cet accord peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque. En l’espèce, le tribunal a constaté l’absence d’accord sur la chose et le prix, notamment en raison de l’absence d’acceptation par l’ensemble des vendeurs et des atermoiements de l’acquéreur. La cour a confirmé que la vente n’était pas parfaite et a rejeté les demandes de dommages et intérêts fondées sur une prétendue rupture abusive des pourparlers. Cette décision souligne l’importance de la preuve de la rencontre des volontés pour la formation du contrat de vente et rappelle que les pourparlers précontractuels ne lient pas les parties sauf abus. Par ailleurs, la cour a alloué des dommages et intérêts aux vendeurs en raison du préjudice causé par la procédure, notamment la consignation d’une partie du prix de vente, et a condamné l’appelant aux dépens et aux frais irrépétibles conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

La vente est parfaite dès qu’il y a accord sur la chose et le prix, même sans livraison ni paiement. Le tribunal a constaté l’absence d’accord, notamment en raison de l’absence d’acceptation par tous les vendeurs et des atermoiements de l’acquéreur. La cour a confirmé que la vente n’était pas parfaite et a rejeté les demandes de dommages et intérêts fondées sur une rupture abusive des pourparlers. Les pourparlers précontractuels ne lient pas les parties sauf abus.

Un appelant a contesté un jugement du tribunal judiciaire de Marseille qui avait déclaré recevables ses demandes mais les avait rejetées au fond, le condamnant à verser diverses sommes à des intimés à titre de dommages et intérêts et frais de justice. L’appelant soutenait que la vente d’un bien immobilier était parfaite, invoquant la rencontre des consentements sur la chose et le prix, et demandait des dommages et intérêts pour préjudice moral et rupture abusive des pourparlers. Les intimés contestaient ces demandes, arguant notamment de l’absence d’acceptation de l’offre par tous les propriétaires. La cour a confirmé le jugement en rejetant la demande de l’appelant, estimant que l’offre d’achat n’avait pas été acceptée par tous les propriétaires, que les pourparlers s’étaient arrêtés sans faute des intimés, et que l’appelant n’avait pas démontré de préjudice indemnisable. Toutefois, la cour a réformé le montant des dommages et intérêts alloués aux intimés et condamné l’appelant à leur verser des sommes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

• Jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 20 mai 2021
• Conclusions des parties en appel
• Pièces produites (offres, attestations, SMS, courriers)
• Expertise immobilière et avis de valeur
• Application des articles 1583 du code civil et 700 du code de procédure civile

Le jugement initial est confirmé sauf sur certains montants de dommages et intérêts et frais. L’appelant est condamné à verser des sommes aux intimés, supporte les dépens et frais irrépétibles, renforçant la responsabilité financière de l’appelant.

• Confirmation partielle du jugement
• Condamnation aux dommages et intérêts
• Condamnation aux frais irrépétibles
• Support des dépens par l’appelant
• Répartition des responsabilités financières

À faire

• Présenter clairement les demandes et conclusions
• Fournir preuves des offres et acceptations
• Respecter les délais de procédure
• Documenter les échanges entre parties
• Justifier les montants des dommages-intérêts

À éviter

• Ne pas omettre les pièces justificatives
• Ne pas ignorer les conclusions adverses
• Ne pas dépasser les délais de dépôt
• Ne pas confondre les parties et montants
• Ne pas négliger les articles de loi applicables

Quelle est la règle de droit applicable pour la formation de la vente parfaite entre les parties ?

L’article 1583 du code civil dispose que « la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès lors qu’on est convenu de la chose et du prix, quoi que la chose n’ait pas encore été livrée, ni le prix payé. »

Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager, cette volonté pouvant résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

La juridiction a examiné les pièces produites pour caractériser l’existence ou non d’un accord sur la chose et le prix, notamment les offres datées du 11 décembre 2017 et du 15 janvier 2018, et a conclu que l’offre du 15 janvier 2018, signée uniquement par Monsieur [N], ne pouvait caractériser l’accord sur la chose et le prix en l’absence du consentement de Madame [N].

Quels sont les critères retenus par la juridiction pour rejeter la demande de reconnaissance de la vente parfaite ?

La juridiction a retenu que l’offre d’achat du 15 janvier 2018 n’avait été signée que par Monsieur [N], alors que Madame [N] était également propriétaire du bien, et qu’aucune preuve ne démontrait que Madame [N] avait consenti à cette offre.

Les courriers et SMS produits ne démontraient pas une acceptation claire et non équivoque de la part des deux vendeurs.

Les pourparlers se sont arrêtés sans qu’aucun abus ne soit caractérisé dans la rupture des liens par les intimés.

Quelle est la qualification juridique de la rupture des pourparlers dans cette affaire ?

La juridiction a considéré que les atermoiements des vendeurs et leur refus de régulariser le compromis ne constituaient pas une faute caractérisant une rupture abusive des pourparlers.

Ainsi, aucune indemnisation pour rupture abusive des pourparlers n’a été accordée.

Quelle est la portée juridique de la consignation d’une somme par les vendeurs auprès du notaire ?

La consignation d’une somme de 50 000 euros par les vendeurs auprès du notaire a été effectuée pour garantir les éventuelles conséquences de la procédure, compte tenu de l’incertitude sur le droit de propriété résultant de la demande de reconnaissance de la vente parfaite.

La juridiction a reconnu un préjudice lié à cette consignation et a évalué ce préjudice à 4 000 euros pour chacun des vendeurs, réformant le jugement sur ce point.

Quelle est la décision de la juridiction concernant les demandes de dommages et intérêts de l’appelant ?

La juridiction a rejeté les demandes de dommages et intérêts de l’appelant, que ce soit au titre de la perte d’une chance d’acquérir, d’un préjudice moral ou d’une rupture abusive des pourparlers, considérant que l’appelant était mal fondé.

Quels sont les effets de la signature de la déclaration de succession par le légataire sur la preuve de la responsabilité du notaire ?

La signature de la déclaration de succession par le légataire avec mention de sincérité atteste de la véracité de ses déclarations.

Le notaire ne peut se retrancher derrière cette signature pour échapper à son devoir de conseil, mais il appartient à celui qui invoque la responsabilité du notaire de démontrer que ce dernier avait connaissance d’éléments sérieux l’incitant à procéder à des investigations plus poussées.

Quel est le devoir du notaire en matière d’information et de conseil dans le cadre d’une succession ?

Le notaire, en sa qualité d’officier public chargé d’assurer la sécurité des actes juridiques, doit mettre en œuvre tous les moyens adéquats pour assurer l’efficacité de ses actes.

Il doit éclairer les parties sur le contenu et les effets des engagements afin qu’elles puissent y consentir en toute connaissance de cause.

Il a un devoir de conseil qui porte non seulement sur l’acte lui-même, mais également sur ses incidences fiscales, lorsqu’il s’évince des déclarations des parties que les informations figurant dans l’acte sont susceptibles d’avoir une influence sur le taux d’imposition applicable.

Quels sont les critères pour engager la responsabilité civile professionnelle du notaire ?

La responsabilité du notaire est engagée en application de l’article 1240 du code civil (ancien article 1382) pour tout manquement aux devoirs que lui impose sa charge.

La faute, même très légère, analysée par comparaison avec la conduite qu’aurait dû avoir un notaire avisé, juriste compétent et méfiant, peut être source de responsabilité.

Il appartient au professionnel qui supporte un devoir de conseil de rapporter la preuve de son exécution.

Quelle est la règle fiscale applicable pour la détermination de la valeur des meubles meublants dans une succession ?

L’article 764-I du code général des impôts dispose que pour la liquidation des droits de mutation par décès, la valeur des biens meubles est déterminée sauf preuve contraire :

1° par le prix exprimé dans les actes de vente lorsque la vente a lieu publiquement dans les deux années du décès ;

2° à défaut d’actes de vente, par l’estimation contenue dans les inventaires dressés dans les formes prescrites par l’article 789 du code civil et dans les cinq années du décès, pour les meubles meublants, et par l’estimation contenue dans les inventaires et autres actes pour les autres biens meubles sauf dispositions du II ;

3° à défaut de bases d’évaluation établies aux 1° et 2°, par la déclaration détaillée et estimative des parties ; toutefois pour les meubles meublants, et sans que l’administration ait à en justifier l’existence, la valeur imposable ne peut être inférieure à 5% de l’ensemble des autres valeurs mobilières et immobilières de la succession, la preuve contraire étant aussi réservée.

Quels sont les éléments retenus par la juridiction pour écarter la responsabilité du notaire dans cette affaire ?

La juridiction a retenu que le notaire n’avait pas connaissance du changement récent du lieu de résidence de la défunte avant son décès.

Le notaire avait pris en compte les déclarations effectuées par ses clients sur l’inexistence des meubles meublants et avait obtenu une attestation du directeur de la maison de retraite indiquant que la défunte ne possédait aucun meuble.

Aucun élément sérieux ne permettait de dire que le notaire disposait d’informations contraires, notamment les avis d’imposition sur le revenu et de taxe d’habitation.

Par conséquent, le notaire n’avait pas à procéder à des investigations supplémentaires ni à informer le légataire du risque de redressement fiscal.

Quelle est la décision de la juridiction concernant les demandes accessoires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

La juridiction a condamné la partie perdante à supporter la charge des dépens d’appel et à être déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a ordonné le recouvrement direct des dépens au bénéfice du conseil qui en a fait la demande conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Enfin, elle a alloué à la SCP notaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, précisant que toute demande de condamnation au bénéfice d’un notaire individuel est irrecevable si ce dernier n’est pas en la cause.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 28 avril 2026, 21/14247 – Thématiques associées : Contrats / CGV — Vente parfaite —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.