MOTIFS DE LA DÉCISION
Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.
Ainsi, Monsieur [L] [H] justifie avoir saisi au moins deux mois avant l’assignation la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de son locataire, cette dernière ayant réceptionné la notification le 25 mars 2025.
En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 27 janvier 2026 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique avec accusé de réception plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.
L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.
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L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et 6 semaines après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, Monsieur [L] [H] a fait délivrer à Monsieur [Z] [D] un commandement de payer reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et visant la clause résolutoire pour un montant de 1.260 €, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 20 mars 2025.
Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 mai 2025. Il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire en raison du montant de la dette de loyers, de son ancienneté et du montant de l’échéance mensuelle proposée.
En conséquence, Monsieur [Z] [D] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour Monsieur [L] [H] un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Il y a lieu de le condamner à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.
Il résulte en outre des pièces versées aux débats (le bail, le commandement de payer et le décompte actualisé de la créance arrêté au 12 mars 2026) que le bailleur justifie de sa créance. Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [Z] [D] à payer à Monsieur [L] [H] la somme de 1.677,18 €.
Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 1.260 € à compter du 21 mars 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.
En l’absence d’un préjudice distinct du retard de paiement des loyers et charges, Monsieur [L] [H] sera déboutée de sa demande formée au titre de dommages intérêts.
Monsieur [Z] [D], qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des dénonciations à la DDETSPP.
Compte tenu de la situation économique des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires engagées par le bailleur, il convient de condamner Monsieur [Z] [D] à lui verser une somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
En application de l’article 514 du Code de procédures civiles, ce jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.