Refus de renouvellement de bail commercial invalidé faute de mise en demeure préalable et expertise ordonnée

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime, sous réserve d’une mise en demeure préalable adressée au locataire, sauf si le motif est irréversible. En cas d’inexécution suffisamment grave, le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du bail. En l’espèce, les travaux litigieux ont été autorisés par le bailleur et le syndic de copropriété, et les désordres constatés résultent de manquements dans l’exécution des travaux imputables à plusieurs intervenants, dont un prédécesseur du locataire actuel. Le dommage n’est pas irréversible et un confortement est possible. L’absence de mise en demeure préalable empêche la validation du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. Le locataire a droit à une indemnité d’éviction et à une indemnité d’occupation statutaire jusqu’au paiement de cette indemnité. Une expertise judiciaire est ordonnée pour déterminer le montant de ces indemnités. Les dépens sont réservés et la décision est exécutoire de droit.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime, sous réserve d’une mise en demeure préalable sauf motif irréversible. Les travaux litigieux ont été autorisés, les désordres résultent de manquements imputables à plusieurs intervenants. L’absence de mise en demeure empêche la validation du congé sans indemnité. Le locataire a droit à une indemnité d’éviction et d’occupation. Une expertise judiciaire est ordonnée pour déterminer ces indemnités.

Un bail commercial portant sur des locaux exploités en tant que café-brasserie-restaurant a été conclu pour neuf ans. La société locataire a demandé le renouvellement du bail, tandis que la bailleresse a accepté le principe du renouvellement mais a demandé une augmentation du loyer. Les parties sont en désaccord sur le montant du loyer renouvelé. La bailleresse soutient un déplafonnement du loyer en raison d’une modification notable de la destination des lieux et des facteurs locaux de commercialité. La locataire conteste ces arguments. Le juge rappelle les règles applicables au renouvellement des baux commerciaux, notamment les critères pour le déplafonnement et la fixation du loyer. En raison des divergences sur des points de fait, le juge ordonne une expertise judiciaire pour déterminer la valeur locative des locaux et fixe une provision à la charge de la bailleresse. Le juge ordonne également aux parties de rencontrer un médiateur. Le loyer provisionnel est fixé au montant du dernier loyer contractuel.

• Validité du congé sans offre de renouvellement (respect des délais et formes)
• Absence de motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement (travaux autorisés, absence de mise en demeure)
• Responsabilité partagée des désordres constatés (entrepreneur, architecte, prestataire)
• Indemnité d’éviction due au locataire évincé
• Fixation de l’indemnité d’éviction et d’occupation par expertise judiciaire
• Injonction aux parties de communiquer les éléments nécessaires à l’expert
• Injonction à rencontrer un médiateur pour favoriser une résolution amiable

• Rapport d’expertise judiciaire sur les travaux d’aménagement
• Courrier du syndic de copropriété
• Procès-verbaux d’assemblée générale
• Ordonnance de désignation d’expert
• Pièces contractuelles et techniques

Le bail commercial est renouvelé, mais le montant du loyer fait l’objet d’un désaccord. Une expertise judiciaire est ordonnée pour déterminer la valeur locative selon la méthode hôtelière, avec une mission de médiation pour tenter de concilier les parties.

• Renouvellement du bail confirmé
• Expertise judiciaire ordonnée pour fixer le loyer
• Application de la méthode hôtelière pour la valeur locative
• Injonction aux parties de rencontrer un médiateur
• Provision fixée pour rémunération de l’expert

À faire

• Vérifier la validité du congé et ses motifs
• Examiner les travaux et leur conformité
• Évaluer la responsabilité des parties
• Ordonner une expertise judiciaire
• Prévoir la médiation en cas de désaccord

À éviter

• Ne pas valider un congé sans mise en demeure
• Ne pas ignorer les obligations du bailleur
• Ne pas rejeter l’expertise en cas de doute
• Ne pas omettre la consignation de la provision
• Ne pas statuer sans respecter les règles de procédure

Quelle est la règle applicable au refus de renouvellement d’un bail commercial et à l’indemnité d’éviction ?

Selon l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants.

Quelles sont les conditions pour invoquer un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement sans indemnité ?

L’article L. 145-17, I, 1° prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime, notamment une infraction poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure préalable, effectuée par acte extrajudiciaire précisant le motif.

Quelle est la portée de l’absence de mise en demeure préalable dans le cadre d’une infraction réversible ?

L’absence de mise en demeure préalable dans le cas d’une infraction réversible empêche la validation du congé avec refus d’indemnité d’éviction, laissant subsister le droit du preneur au paiement de l’indemnité.

Quelle est la portée de la responsabilité du locataire cessionnaire pour les infractions commises par ses prédécesseurs ?

Le cessionnaire du droit au bail est tenu des obligations nées du bail du seul fait de la cession et ne peut être sanctionné pour des obligations inexécutées par ses prédécesseurs, sauf s’il est en mesure de faire cesser les infractions constatées.

Quels sont les critères d’appréciation des désordres imputables aux travaux d’aménagement ?

L’expertise judiciaire constate que les travaux n’ont pas été conduits conformément aux règles de l’art, entraînant des fissures dans les étages supérieurs. La responsabilité est partagée entre le prestataire, l’architecte et la société ERH 2000.

Quels sont les éléments déterminants pour ordonner une expertise judiciaire ?

Le juge ordonne une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, apprécier si l’éviction entraînera la perte ou le transfert du fonds, déterminer le montant de l’indemnité d’occupation, et tenter de concilier les parties.

Quels sont les pouvoirs du juge en matière de médiation dans un litige relatif à un bail commercial ?

Conformément aux articles 1533 et suivants du code de procédure civile, le juge peut enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur, qui informe sur la médiation, recueille le consentement, et suspend les opérations d’expertise en cas d’accord.

Quelles sont les conséquences du non-respect de l’injonction à rencontrer un médiateur ?

La partie qui, sans motif légitime, ne déférerait pas à l’injonction peut être condamnée à une amende civile pouvant aller jusqu’à 10 000 euros.

Articles 273 à 281 du code de procédure civile, Article 173 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile

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