Responsabilité locative – Baux d’habitation / Logement : FAQ documentaire

Quelle est la règle de droit applicable aux réparations locatives et à la responsabilité du locataire au regard de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ?

La cour rappelle qu’« il ressort de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuits ou force majeure ».

Elle précise qu’« il est constant que l’indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation ».

La cour ajoute que, si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives, « cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures, revêtements de sol atteints par la vétusté après des années d’occupation ».

Quels critères la cour retient-elle pour apprécier le montant indemnisable des réparations locatives et distinguer entre dégradations imputables au locataire et vétusté ou remise à neuf ?

La cour se fonde sur le travail comparatif effectué par le premier juge, qui a établi un tableau détaillé reprenant, pour chaque poste (entretien du logement, peintures intérieures, kitchenette, joints de douche, pommeau de douche, porte-manteau, volets, aérateur, escalier, faïences, sols, etc.) :
– les constatations de l’état des lieux d’entrée ;
– les constatations de l’état des lieux de sortie ;
– les devis produits ;
– l’appréciation de la nécessité d’une véritable réfection ou d’un simple nettoyage.

La cour relève que ce travail « précis et circonstancié » n’est « pas efficacement contredit » par la bailleresse en appel et que les prétentions de celle-ci « méritent assurément d’être minorées comme l’a déterminé le juge de première instance ».

Elle confirme donc, par adoption stricte des motifs du jugement, la limitation de l’indemnisation à 700,60 euros, correspondant à :
– nettoyage du logement : 252 euros ;
– lessivage : 120 euros ;
– pommeau de douche, butée de volet et porte-manteau : 28,60 euros ;
– dégradation de la kitchenette : somme forfaitaire de 300 euros.

Selon la cour, quelles sont les conditions de mise à la charge du locataire des charges d’eau et comment la preuve du paiement par le bailleur est-elle appréciée ?

La cour rappelle que le bail ne prévoyait pas de provisions pour charges d’eau, mais un remboursement par le locataire « sur appel du propriétaire ».

Elle relève que le premier juge avait rejeté la demande de la bailleresse au motif que les factures d’eau étaient adressées à un tiers et non à la bailleresse, et que celle-ci ne démontrait pas s’être acquittée de ces factures.

En appel, la cour constate qu’il n’est « pas sérieusement contestable » que le compteur d’eau de l’ensemble immobilier est situé sur la parcelle appartenant à ce tiers, avec lequel la bailleresse a un arrangement attesté par écrit.

Elle retient que :
– l’index déclaré par la locataire au 6 mai 2018 est de 613 m³ ;
– l’index lors de l’état des lieux de sortie est de 625,68 m³ ;
– le différentiel de consommation est donc de 12,68 m³ ;
– le coût du m³ d’eau justifié aux débats est de 3,01 euros.

La bailleresse produit un chèque de paiement et un relevé de compte mentionnant l’encaissement de ce chèque, établissant qu’elle a effectivement supporté ces frais d’eau.

La cour en déduit que la bailleresse est fondée à réclamer au locataire le remboursement de 38,17 euros (3,01 x 12,68 m³) qu’elle a réglés par avance, et infirme le jugement sur ce point.

Quels éléments déterminants conduisent la cour à rejeter la demande de la bailleresse au titre du préjudice d’exploitation (perte de loyers) ?

La cour adopte le raisonnement du premier juge, qui a relevé :
– que la bailleresse « ne justifie pas en quoi l’appartement objet du présent litige serait devenu inhabitable », la nature des réparations locatives retenues démontrant le contraire ;
– qu’elle n’a adressé une mise en demeure à la locataire que le 14 avril 2021, soit presque deux ans après la restitution des clés (4 juillet 2019), sans prouver de démarches intermédiaires ;
– qu’elle se borne à évoquer des tentatives d’appels téléphoniques sans justificatifs ;
– qu’il ne peut être reproché aux locataires la tardiveté de la réalisation des travaux pour manque de trésorerie ou indisponibilité de la bailleresse, dès lors qu’elle n’a pas agi en temps utile.

La cour souligne que :
– la durée de non-location (du 4 octobre 2019 au 23 novembre 2023, soit 49 mois et 18 jours) ne saurait être imputée aux locataires dans les proportions alléguées ;
– la requête en injonction de payer du 19 novembre 2021 ne visait que les arriérés de loyers, charges et réparations locatives, sans aucune demande de perte d’exploitation.

Elle confirme en conséquence le rejet de la demande de préjudice d’exploitation, faute de lien de causalité suffisant entre les dégradations retenues et la période de vacance invoquée.

Comment la cour statue sur les dépens et les frais irrépétibles en fonction de l’issue de l’appel et du « gain très minime » de l’appelante ?

La cour relève que le « gain très minime » obtenu par la bailleresse en appel (38,17 euros supplémentaires au titre de l’eau) justifie de laisser à sa charge les dépens d’appel et de rejeter sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Elle précise que les dépens de première instance, auxquels demeurent tenus les locataires, « comprennent les dépens relatifs à la procédure d’injonction de payer ».

Ainsi, la répartition des dépens et des frais irrépétibles tient compte de l’issue globale du litige et du caractère limité de la réformation obtenue en appel.

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