Indemnité d’immobilisation : L’essentiel
FAQ – Indemnité d’immobilisation
Quelle est la qualification juridique de la clause d’indemnité d’immobilisation insérée dans la promesse de vente et quelles conditions de mise en œuvre le tribunal vérifie-t-il ?
Le tribunal constate que la promesse de vente du 11 janvier 2022 prévoyait une indemnité d’immobilisation de 49 100 euros, dont 10 000 euros séquestrés chez le notaire, et qu’elle était assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt (montant maximal, durée, taux). Il relève que l’acte stipulait que le bénéficiaire devait, en cas de refus de prêt, justifier de deux refus et notifier l’obtention ou la non-obtention du prêt au promettant.
Il ressort de la décision que le droit à l’indemnité d’immobilisation est subordonné à la non-réalisation de la condition suspensive imputable au bénéficiaire, ce qui suppose de vérifier si ce dernier a accompli les diligences prévues et justifié des refus de prêt dans les conditions contractuelles. Le tribunal ne requalifie pas la clause en clause pénale et ne statue pas sur la demande subsidiaire de modération, dès lors qu’il juge que l’indemnité n’est pas due en raison de la réalisation de la condition suspensive négative (refus de prêt régulièrement justifiés).
Quels critères le tribunal retient-il pour apprécier la réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt et l’absence de faute du bénéficiaire ?
Le tribunal examine les pièces produites par le bénéficiaire de la promesse. Il constate d’abord un refus de prêt du CIC Nord en date du 2 mars 2022, portant sur un prêt d’un montant maximum de 401 492 euros, sur 24 mois, à 2 % l’an, pour le bien visé, conforme aux modalités de la promesse.
Il relève ensuite un courrier du Crédit Nord du 19 avril 2022, indiquant ne pas donner suite au financement du projet immobilier à Alizay suivant la promesse du 11 janvier 2022. En se référant aux conditions de la promesse, le tribunal juge que ce second refus répond aux exigences contractuelles et qu’il est antérieur à l’expiration de la promesse fixée au 22 avril 2022.
Le tribunal tient également compte d’échanges de courriels des 6 et 8 avril 2022, montrant que l’office notarial avait pris acte d’une demande de prorogation de délai en raison du retard de la banque et avait fixé un rendez-vous de signature au 6 mai 2022. Il en déduit que le bénéficiaire a accompli les démarches nécessaires et justifié de deux refus de prêt dans les délais, de sorte que la condition suspensive de prêt doit être réputée non réalisée sans faute de sa part.
Pourquoi le tribunal considère-t-il que la demande des promettants en paiement de l’indemnité d’immobilisation est infondée ?
Le tribunal rappelle que la promesse de vente prévoyait que, en cas de refus de prêt, le bénéficiaire devait justifier de deux refus et notifier la non-obtention au promettant, ce qui conditionnait le sort de l’indemnité d’immobilisation. Il constate que ces conditions ont été remplies : deux refus de prêt conformes aux stipulations contractuelles ont été obtenus et notifiés avant l’expiration de la promesse.
Il relève que le notaire de la société bénéficiaire a, par courrier du 27 avril 2022, informé les promettants de la non-réalisation de la condition suspensive de prêt. Compte tenu de la preuve des refus de prêt et de la notification, le tribunal juge que ce courrier était fondé et que la condition suspensive n’a pas été réalisée, sans manquement imputable au bénéficiaire.
Dès lors, la promesse est devenue caduque par non-réalisation de la condition suspensive, et l’indemnité d’immobilisation n’est pas due aux promettants. Le tribunal rejette en conséquence la demande de ces derniers tendant au versement de cette indemnité.
Sur quel fondement et selon quels éléments le tribunal ordonne-t-il la restitution de la somme séquestrée au profit du bénéficiaire ?
Après avoir jugé que l’indemnité d’immobilisation n’est pas due, le tribunal examine la demande reconventionnelle de la société bénéficiaire tendant à la restitution de la somme de 10 000 euros séquestrée chez le notaire.
Il relève que cette somme avait été versée à valoir sur l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse. Dès lors que la condition suspensive d’obtention de prêt n’a pas été réalisée sans faute du bénéficiaire et que l’indemnité n’est pas due, il en déduit que le séquestre n’a plus de cause au profit des promettants.
En conséquence, le tribunal fait droit à la demande reconventionnelle et autorise la société bénéficiaire à percevoir la somme de 10 000 euros séquestrée entre les mains du notaire, en restitution de ce qu’elle avait versé à valoir sur une indemnité devenue injustifiée.
Comment le tribunal applique-t-il les règles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles dans ce litige ?
Le tribunal se fonde sur l’article 696 du code de procédure civile, qui prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée contraire. Constatant que les promettants sont déboutés de leur demande principale et que la demande reconventionnelle de la société bénéficiaire est accueillie, il les qualifie de parties perdantes et les condamne in solidum aux dépens.
S’agissant de l’article 700 du code de procédure civile, qui permet d’allouer une somme au titre des frais non compris dans les dépens, le tribunal indique que l’équité ne commande pas de faire droit aux demandes présentées de part et d’autre sur ce fondement. Il rejette donc les demandes respectives des parties au titre de l’article 700, sans accorder de frais irrépétibles à l’une ou l’autre.
Quelle est la portée de l’exécution provisoire de droit retenue par le tribunal dans cette affaire ?
Le tribunal rappelle l’article 514 du code de procédure civile, selon lequel la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf disposition contraire. Il ne relève aucune incompatibilité entre l’exécution provisoire et la nature du litige, qui porte sur le sort d’une indemnité d’immobilisation et la restitution d’une somme séquestrée.
En conséquence, il indique expressément que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire, ce qui permet son exécution immédiate, notamment pour la restitution de la somme séquestrée, nonobstant un éventuel appel.
Textes cités
Exemple de jurisprudence sur ce thème
Tribunal judiciaire de Rouen
RG n°
22/03409
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte d’huissier en date du 4 août 2022, M. [C] et Mme [F] épouse [C] ont fait assigner la SAS AMILCAR devant le tribunal judiciaire de Rouen.
Dans leurs dernières écritures signifiées par RPVA le 27 mai 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour plus amples détails, ils demandent au tribunal de bien vouloir :
– condamner la SAS AMILCAR à leur verser une somme de 49 100 euros à titre d’indemnité d’immobilisation,
– les autoriser à percevoir la somme de 10 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [T] [H], notaire, laquelle somme viendra en déduction des 49 100 euros,
– débouter la société AMILCAR de sa demande reconventionnelle,
– condamner la société AMILCAR à leur verser une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 CPC,
– rappeler que la décision est exécutoire,
– condamner la SAS AMILCAR aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, ils font notamment valoir avoir signé une promesse unilatérale de vente sur un bien situé à Alizay, dans l’Eure. Ils ajoutent avoir consenti plusieurs prorogations de délais et que finalement le 16 mai 2022, ils ont été informés de ce que la société AMILCAR ne souhaitait plus acheter, avec des rebondissements. Ils lui reprochent de ne pas avoir accompli des diligences pour obtenir les fonds lui permettant d’acquérir le bien. Ils font valoir qu’elle a renoncé à l’acquisition préférant investir dans d’autres opérations immobilières puis a relancé l’acquisition. Ils estiment qu’elle leur est redevable de l’indemnité d’immobilisation.
Ils expliquent avoir été très impactés par cette situation. Ils exposent avoir acheté le 8 février 2022 une maison avec des travaux, avoir contracté un prêt relais qui devait rapidement prendre fin puisqu’il y avait une date d’achat de leur maison au plus tard le 22 avril 2022.
Ils relèvent que la société AMILCAR exerce l’activité de marchand de biens.
Ils soutiennent n’avoir jamais accepté de proroger la date de dépôt des demandes de prêt.
Dans ses dernières écritures signifiées par RPVA le 5 décembre 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour plus amples détails, la SAS AMILCAR demande au tribunal de bien vouloir :
A titre principal :
– débouter les demandeurs de toutes leurs demandes,
– autoriser la société AMILCAR à percevoir la somme de 10 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [T] [B], notaire, que la société AMILCAR avait versée, à valoir sur l’indemnité d’immobilisation,
A titre subsidiaire :
– dire et juger que la clause d’immobilisation contenue à la promesse de vente du 11 janvier 2022 constitue une clause pénale au sens de l’article 1231-1 du code civil,
– dire et juger que la clause pénale est excessive et en modérer le montant,
En tout état de cause :
– condamner M. et Mme [C] solidairement à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 CPC,
– les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance.
En réplique, la société AMILCAR soutient avoir eu deux refus de prêt et avoir alors demandé le 27 avril 2022 restitution de l’indemnité versée. Elle ajoute que M. et Mme [C] ont d’ailleurs remis en vente leur bien dès le 23 mai 2022. Elle insiste sur le fait que les deux refus de prêt, de banques différentes, ont été transmis par la société AMILCAR aux vendeurs et ce, dans les délais.
A titre subsidiaire, elle sollicite la requalification de la clause d’immobilisation, considérant qu’il s’agit d’une clause pénale. Elle ajoute que M. et Mme [C] avaient signé, en toute connaissance de cause, une promesse avec des conditions suspensives qui pouvaient ne pas être réalisés.
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Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal ci-dessus évoquées, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture de l’instruction est intervenue le 4 mai 2026.
L’affaire a été fixée à l’audience du 18 mai 2026.
Le délibéré est fixé au 9 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.
A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des articles 4 et 768 du code de procédure civile, il est constant que le tribunal n’a pas à statuer sur les demandes tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte », ces « demandes » n’étant aucunement assimilées à des prétentions susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée.
Sur la demande de M. et Mme [C] tendant à l’obtention de l’indemnité d’immobilisation
En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que par acte du 11 janvier 2022 signé en l’étude de Maître [T] [H], notaire, M. [R] [C] et Mme [X] [F] son épouse ont consenti une promesse de vente sur un bien sis à ALIZAY, 91 rue de L’Andelle, à la société AMILCAR, pour un prix de 491 000 euros, pour une durée allant jusqu’au 22 avril 2022. Une condition suspensive d’obtention d’un prêt était insérée (montant maximal 401 492 euros, durée 12 mois, taux d’intérêt 2% l’an). Une indemnité d’immobilisation était prévue de 49 100 euros dont 10 000 euros séquestrés en l’étude de Maître [H].
La promesse de vente était d’une durée allant jusqu’au 22 avril 2022.
Il résulte de l’acte que le bénéficiaire s’engageait, en cas de refus de prêt, à justifier de deux refus. Il était précisé que l’obtention ou la non obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et qu’à défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de produire des justificatifs, à défaut de réponse, la promesse sera caduque et le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés en justifiant avoir accompli les démarches nécessaires.
Il importe donc de vérifier que le bénéficiaire est en capacité de justifier de deux refus de prêt.
A cet égard, il justifie d’un refus de prêt du CIC Nord en date du 2 mars 2022, pour un prêt d’un montant maximum de 401 492 euros, sur une durée de 24 mois, 2% l’an, pour le bien visé ; ce refus de prêt est conforme aux modalités de prêt insérées dans la promesse.
Le bénéficiaire communique également un courrier du crédit Nord en date du 19 avril 2022, indiquant ne pas donner de suite favorable au financement du projet immobilier à Alizay suivant la promesse du 11 janvier 2022 en l’étude de Maître [H]. En se référant aux conditions de la promesse de vente, le courrier répond bien aux exigences du prêt ; quant à la date, ce refus de prêt est antérieur à l’expiration de la promesse. D’autant plus qu’il apparaît que dans un courriel du 6 avril 2022, Mme [Z] a pris acte de la demande de report, informée par l’office [H] d’une demande de prorogation de délai, car la banque a pris du retard ; par courriel du 8 avril, l’office notarial communique un rendez vous de signature le 6 mai 2022.
Compte tenu de ces éléments, le courrier du notaire de la société AMILCAR en date du 27 avril 2022 informant M. et Mme [C] de la non réalisation de la condition suspensive de prêt était bien fondé.
Par voie de conséquence, la demande en versement de l’indemnité d’immobilisation sera rejetée.
Sur la demande reconventionnelle de la société AMILCAR en restitution de la somme de 10 000 euros
Eu égard à ce qui a été statué supra, et l’indemnité d’immobilisation n’étant pas due, il convient de faire droit à la demande reconventionnelle de la société AMILCAR en restitution de la somme de 10 000 euros séquestrée en l’étude de Maître [H].
Sur les frais et dépens, l’exécution provisoire
M. et Mme [C], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés in solidum aux dépens.
L’équité ne commande pas de faire droit aux demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes respectives des parties à ce titre seront rejetées.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort, susceptible d’appel,
REJETTE la demande de M. [C] et Mme [F] épouse [C] tendant au bénéfice de l’indemnité d’immobilisation,
AUTORISE la société AMILCAR à percevoir la somme de 10 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [T] [H], notaire, que la société AMILCAR avait versée, à valoir sur l’indemnité d’immobilisation,
CONDAMNE M. [C] et Mme [F] épouse [C] in solidum aux dépens,
REJETTE les demandes respectives des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE toute autre demande non présentement satisfaite,
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
Le greffier La présidente
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