Impayés de loyers : L’essentiel
FAQ – Impayés de loyers
Quelle est la portée de l’article 472 du code de procédure civile sur l’office du juge en cas de non-comparution du défendeur ?
L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, « il est néanmoins statué sur le fond ». Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
La juridiction rappelle ainsi qu’elle doit contrôler la régularité de la procédure, la recevabilité des prétentions et leur bien-fondé, même en l’absence du défendeur, et ne peut se borner à accueillir automatiquement les demandes du bailleur.
Quels sont les pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé et dans quelles hypothèses peut-il intervenir ?
L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il ajoute que, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, la juridiction qualifie l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, résultant de la résiliation du bail pour impayés et défaut d’assurance, de trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser si ce trouble est avéré. L’action en référé est donc déclarée recevable.
Quelles conditions de recevabilité spécifiques s’imposent au bailleur personne morale avant de saisir le juge pour résiliation du bail d’habitation pour impayés ?
La juridiction applique l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui impose au bailleur personne morale de saisir la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation, à peine d’irrecevabilité.
Elle applique également l’article 24 III de la même loi, qui impose au bailleur de notifier une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département (préfecture) plus de six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité. La décision précise que, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023, ce délai de procédure est d’application immédiate.
Constatant que le bailleur a saisi la commission compétente et notifié l’assignation à la préfecture dans les délais requis, la juridiction déclare la demande recevable.
Quelle est la règle de droit applicable à la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges et comment la juridiction en constate-t-elle l’acquisition ?
La décision vise l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable, qui dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l’espèce, le commandement de payer du 6 novembre 2025 vise la clause résolutoire et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité prévues par l’article 24. La juridiction constate que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et en déduit que la condition d’acquisition de la clause résolutoire était réunie à la date du 7 janvier 2026, date de résiliation du bail.
Comment la juridiction qualifie-t-elle l’occupation du locataire après la résiliation du bail et quelles en sont les conséquences principales ?
À compter de la date de résiliation du bail, la juridiction déclare le locataire « occupant sans droit ni titre » des lieux. Cette qualification découle de l’acquisition de la clause résolutoire et de la disparition du contrat de location.
En conséquence, l’expulsion du locataire est ordonnée selon les modalités prévues au dispositif, après signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect des délais légaux. L’occupation sans droit ni titre est ainsi traitée comme un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser.
Selon quels critères la juridiction fixe-t-elle l’indemnité d’occupation due après la résiliation du bail ?
La juridiction retient qu’à compter de la résiliation du bail, le locataire, devenu occupant sans droit ni titre, est tenu de payer des indemnités mensuelles d’occupation.
Ces indemnités sont fixées à des montants équivalents à ceux des loyers augmentés des provisions sur charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. En application du principe de la réparation intégrale, la décision prévoit que ces indemnités seront indexées, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.
Dans quelles conditions le juge des référés peut-il accorder une provision au bailleur au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ?
La juridiction se fonde sur l’article 835 du code de procédure civile, qui dispose que le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
En l’espèce, au vu des documents et décomptes produits, la juridiction constate que le locataire est redevable d’une somme déterminée au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation échus, arrêtée à une date précise, après enlèvement des frais ne pouvant être considérés comme loyers ou charges récupérables. Constatant l’absence de contestation et le caractère non sérieusement contestable de l’obligation, elle condamne le locataire à payer au bailleur une somme provisionnelle correspondant à cet arriéré.
Quel est le régime applicable au sort des meubles lors de l’expulsion selon l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ?
La juridiction applique l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, qui prévoit que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu’elle désignera.
À défaut de désignation par la personne expulsée, les meubles seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.
Selon quelles règles la juridiction statue-t-elle sur les dépens et comment qualifie-t-elle la partie tenue à ces frais ?
La décision se fonde sur l’article 491 du code de procédure civile, qui prévoit que le juge des référés statue sur les dépens, et sur l’article 696 du même code, selon lequel « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Constatant que le locataire est partie perdante, la juridiction le condamne aux dépens, sans faire usage de la faculté de répartition différente prévue par l’article 696.
Dans quelles conditions la juridiction peut-elle accorder une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et pour quels motifs elle la refuse au bailleur ?
L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le texte précise que, dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, décider qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l’espèce, la juridiction estime que l’équité et la situation économique du locataire justifient de ne pas faire application de ces dispositions. Elle déboute en conséquence le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700.
Quel est le régime de l’exécution provisoire des décisions de référé et quelle est la marge d’appréciation du juge ?
La juridiction vise l’article 514-1 du code de procédure civile, selon lequel le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.
Il en résulte que le juge des référés ne dispose d’aucun pouvoir pour refuser ou aménager l’exécution provisoire : celle-ci s’attache de plein droit à l’ordonnance rendue. La décision se borne à constater l’exécution provisoire.
Quels éléments déterminants la juridiction retient-elle pour fixer le montant de la provision due au bailleur ?
La juridiction se fonde sur les documents et décomptes produits par le bailleur, qui détaillent les arriérés de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêtés à une date précise. Elle indique que ces montants sont établis « après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables ».
Constatant l’absence de contestation et la cohérence du décompte, elle retient le montant ainsi arrêté comme base de la condamnation provisionnelle, ce qui traduit l’application du critère de l’obligation « non sérieusement contestable » exigé par l’article 835 du code de procédure civile.
Textes cités
Exemple de jurisprudence sur ce thème
Tribunal judiciaire de Montpellier
RG n°
26/00431
Par acte signé le 17 septembre 2013 et ayant pris effet le 16 septembre 2013, ACM HABITAT a donné à bail à Monsieur [E] [J] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 461 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 79 euros.
La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, ACM HABITAT a fait signifier à Monsieur [E] [J], par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 6 330,23 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 25 octobre 2025 ; ledit commandement visant la clause résolutoire prévue au bail.
***
Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 13 janvier 2026, notifié au représentant de l’État dans le département, ACM HABITAT a fait assigner Monsieur [E] [J] pour l’audience du 2 juin 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
– le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,
– l’expulsion de Monsieur [E] [J] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
– la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, avec indexation, et la condamnation Monsieur [E] [J] au paiement de celle-ci,
– la condamnation de Monsieur [E] [J] à payer la somme de 7 007,203 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,
– la condamnation de Monsieur [E] [J] aux entiers dépens et à payer la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [E] [J], daté du 12 mai 2026. La conclusion est qu’il ne s’est pas présenté aux convocations du travailleur social.
***
À l’audience du 2 juin 2026, ACM HABITAT était représenté par son conseil. Monsieur [E] [J], bien que régulièrement assigné à comparaître n’était ni présent, ni représenté.
ACM HABITAT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 8 417,04 euros. Il a précisé que l’assurance locative n’avait pas été produite.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.
La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2026.
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la saisine en référé
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’un défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.
L’action en référé est donc recevable.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences
Sur la recevabilité de la demande
En tant que bailleur personne morale, ACM HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.
ACM HABITAT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.
La demande est donc recevable.
Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires
L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le commandement de payer du 6 novembre 2025 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que la condition d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail était réunie à la date du 7 janvier 2026, date de résiliation du bail.
À compter de la résiliation du bail, Monsieur [E] [J], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer des indemnités mensuelles d’occupation de montants équivalents à ceux des loyers augmentés des provisions sur les charges, qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, ces indemnités mensuelles d’occupation seront indexées, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.
Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire
Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Monsieur [E] [J] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.
Il sera également redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la même date, d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.
Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.
Sur la demande de provision
Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [E] [J] se trouve redevable de la somme de 8 121,65 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 28 mai 2026, mensualité du mois de mai comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.
Monsieur [E] [J] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 8121,65 euros à ACM HABITAT.
Sur les dépens
L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [E] [J], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [E] [J] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.
ACM HABITAT sera donc débouté de sa demande à ce titre.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.
PAR CES MOTIFS
Statuant par mise à disposition au greffe en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,
DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 septembre 2013 entre ACM HABITAT et Monsieur [E] [J] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 5], [Localité 1] sont réunies à la date du 7 janvier 2026, en raison des impayés de loyers et charges,
DÉCLARONS en conséquence Monsieur [E] [J] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 7 janvier 2026,
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,
FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [E] [J] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 7 janvier 2026, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,
CONDAMNONS Monsieur [E] [J] à payer à ACM HABITAT la somme provisionnelle de 8 121,65 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 28 mai 2026, mensualité du mois de mai comprise,
DÉBOUTONS ACM HABITAT de ses autres demandes,
CONDAMNONS Monsieur [E] [J] aux dépens,
DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [E] [J],
DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS ACM HABITAT de sa demande de ce chef,
CONSTATONS l’exécution provisoire,
DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.
Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.
LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.
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