Résiliation de contrat – Baux d’habitation / Logement : FAQ

La résiliation d’un contrat de résidence pour impayé de redevances doit respecter les dispositions du Code de la construction et de l’habitation, notamment les articles L 633-2 et R 633-3, qui prévoient un délai de préavis d’un mois et la condition d’impayés sur trois termes consécutifs ou d’une dette équivalente à deux fois le montant mensuel. En l’espèce, des clauses contradictoires dans le contrat et le règlement intérieur empêchent de retenir l’existence d’une clause résolutoire claire. Le bailleur ne justifie pas avoir respecté la procédure légale, ce qui conduit au rejet de la demande de constat de résiliation. Toutefois, la gravité des impayés persistants justifie le prononcé judiciaire de la résiliation du contrat. Le locataire, devenu occupant sans titre, peut être expulsé après un commandement de quitter les lieux. Le juge peut également accorder des délais de paiement adaptés à la situation du débiteur, conformément à l’article 1343-5 du code civil, comme ici où des échéances mensuelles sont fixées. Cette décision illustre la nécessité d’une procédure régulière et d’une clause résolutoire claire pour la résiliation, ainsi que la possibilité d’aménagements pour le paiement des dettes locatives.

Quelle est l’obligation de paiement de la personne logée au regard de l’article L 633-2 du code de la construction et de l’habitation et comment le juge en déduit la dette ?

Le juge vise l’article L 633-2 du code de la construction et de l’habitation et les conditions contractuelles liant les parties pour rappeler que la personne logée est tenue de payer la redevance de location aux termes convenus.

En application de ces dispositions légales et conventionnelles, et en l’absence de contestation de la part de la personne logée, le bailleur établit l’obligation de paiement en produisant le contrat de résidence, le règlement intérieur annexé et un état de créance en date du 13 mai 2026.

Le juge retient que ces pièces démontrent que la personne logée reste devoir la somme de 5 423,68 euros correspondant aux redevances, charges et indemnités d’occupation dues jusqu’au mois d’avril 2026 inclus, et prononce la condamnation à ce titre.

Quelles sont les conditions légales de résiliation du contrat de résidence prévues par les articles L 633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l’habitation et comment le juge apprécie leur respect ?

Le juge rappelle qu’en application des articles L 633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire, signifiée par huissier de justice ou notifiée par écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception, peut intervenir en cas d’inexécution de l’obligation de paiement.

Il précise que cette résiliation est subordonnée à un délai de préavis d’un mois et à la réunion de l’une des conditions suivantes : trois termes mensuels consécutifs impayés ou, en cas de paiement partiel, une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges restant due au gestionnaire.

Le juge constate que le bailleur ne justifie pas avoir respecté cette procédure légale, notamment quant au préavis et aux conditions de montant et de durée de l’impayé, et en déduit qu’il ne peut se prévaloir d’une résiliation opérée sur ce seul fondement légal.

Comment le juge apprécie-t-il l’existence et la validité d’une clause résolutoire au regard des stipulations contractuelles contradictoires ?

Le juge relève que le contrat signé par les parties prévoit que l’association peut résilier le titre d’occupation, par écrit, de plein droit, sans préavis, en cas d’impayé.

Il constate cependant que le règlement intérieur annexé prévoit une sanction différente en cas d’impayé, consistant en une résiliation après deux avertissements et respect d’un préavis, et que le commandement délivré à la personne logée vise cette clause.

Face à ces dispositions contractuelles contradictoires, le juge estime qu’il n’est pas possible de retenir l’existence d’une clause résolutoire claire et applicable. Il en conclut que le bailleur ne peut pas se prévaloir d’une résiliation de plein droit sur le fondement d’une telle clause et le déboute de sa demande de constat de la résiliation du contrat de résidence.

Dans quelles conditions le juge peut-il prononcer judiciairement la résolution du contrat en application de l’article 1224 du code civil et comment ces conditions sont-elles remplies ?

Le juge vise l’article 1224 du code civil, selon lequel « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Constatant l’absence de clause résolutoire applicable et le non-respect de la procédure légale spécifique, le juge examine la gravité de l’inexécution. Il relève, à partir de l’état de créance, que la personne logée a omis de façon persistante de régler les redevances convenues malgré la réclamation adressée par le bailleur.

Il qualifie ce manquement renouvelé aux obligations contractuelles d’« inexécution suffisamment grave » au sens de l’article 1224 du code civil, ce qui justifie la résolution judiciaire du contrat. Il prononce en conséquence la résiliation du contrat de résidence à compter du jour du jugement.

Quels sont les effets de la résiliation du contrat de résidence sur la qualité d’occupant et le droit à indemnité d’occupation ?

Après avoir prononcé la résiliation du contrat de résidence, le juge considère que la personne logée devient un occupant sans titre.

Il en déduit que le bailleur est en droit d’obtenir l’autorisation de faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, après un commandement de quitter les lieux resté infructueux pendant deux mois.

Le juge condamne également l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance et des prestations annexes qui auraient été dues en l’absence de cessation du bail, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective et totale des lieux, rappelant que jusqu’à cette date, le contrat s’appliquait et les redevances restaient dues.

Selon quels critères le juge accorde des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil ?

Le juge vise l’article 1343-5 du code civil, aux termes duquel il peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il prend en considération les éléments fournis par la personne logée, qui expose avoir retrouvé un emploi et percevoir à nouveau des revenus lui permettant de s’acquitter de la redevance et de sa dette, ainsi que le fait qu’il ressort du décompte qu’elle a repris le paiement de la redevance.

Estimant que cette situation justifie un aménagement de la dette, le juge autorise le débiteur à s’acquitter des sommes dues par 23 mensualités de 200 euros, la 24e mensualité étant égale au solde, et prévoit qu’en cas de défaut de règlement d’une échéance après mise en demeure restée infructueuse, le créancier pourra réclamer l’intégralité des sommes restant dues.

Comment le juge articule la demande de constat de résiliation et la demande de prononcé judiciaire de la résiliation ?

Le bailleur sollicitait à titre principal le constat de la résiliation du contrat de résidence et, à défaut, le prononcé de cette résiliation.

Le juge, après avoir constaté l’absence de clause résolutoire applicable et le non-respect de la procédure légale spécifique, déboute le bailleur de sa demande de constat de la résiliation du contrat de résidence.

Il examine ensuite la demande subsidiaire fondée sur l’article 1224 du code civil et, au vu de la gravité de l’inexécution, prononce la résiliation judiciaire du contrat à compter du jour du jugement, ce qui emporte les effets attachés à cette résolution.

Selon quelles règles de procédure le juge statue sur les dépens et l’exécution provisoire ?

Pour les dépens, le juge se fonde sur l’article 696 du code de procédure civile, qui prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision contraire motivée. Constatant que les demandes principales du bailleur (condamnation au paiement, résiliation judiciaire, expulsion, indemnité d’occupation) sont accueillies, il condamne la personne logée aux dépens.

S’agissant de l’exécution provisoire, le juge vise l’article 514 du code de procédure civile, qui dispose que les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire, sauf disposition contraire. Il indique qu’aucune circonstance particulière de l’affaire n’impose d’écarter cette exécution provisoire de droit et dit expressément qu’il n’y a pas lieu de la suspendre, de sorte que la décision est immédiatement exécutoire.

Article L 633-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux conditions contractuelles liant les parties, le locataire est tenu de payer la redevance de location aux termes convenus, Articles L 633-2 et R 633-3 du Code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire, signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception, peut intervenir dans le cas d’inexécution par la personne logée de son obligation de paiement, sous réserve d’un délai de préavis d’un mois et lorsque trois termes mensuels consécutifs sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire, Article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, Article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, Article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [Q] sera condamné aux dépens, Article 514 du Code de procédure civile, L 633-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux conditions contractuelles liant les parties, le locataire est tenu de payer la redevance de location aux termes convenus, L 633-2, R 633-3 du Code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire, signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception, peut intervenir dans le cas d’inexécution par la personne logée de son obligation de paiement, sous réserve d’un délai de préavis d’un mois et lorsque trois termes mensuels consécutifs sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire

Exemple de jurisprudence sur ce thème

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

10 juillet 2026
Tribunal judiciaire de Lyon
RG n°
26/01545

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de résidence en date du 2 février 2024, l’Association Escale Lyonnaise a loué à Monsieur [B] [Q], pour une durée d’un mois, reconductible tacitement pour la même durée, un logement numéro 305 situé 100 rue de Créqui à Lyon (69006) moyennant le règlement d’une redevance mensuelle de 504 euros.

Le contrat a été transféré à l’Association ALFA 3A le 1er juillet 2024 suite à une fusion absorption.

Suivant acte de commissaire de justice du 13 juin 2025, l’Association ALFA 3A a fait commandement à Monsieur [B] [Q] de payer la somme de 1505,50 euros au titre des redevances impayées sous un délai de deux mois.

***

Par acte d’huissier du 16 avril 2026, l’Association ALFA 3A a fait assigner Monsieur [B] [Q] devant le juge des contentieux de la protection afin de voir :
constater ou à défaut prononcer la résiliation du contrat liant les parties et autoriser l’expulsion de Monsieur [B] [Q], condamner Monsieur [B] [Q] à lui payer :la somme de 5422,91 euros au titre des redevances impayées selon état de créance arrêté au 8 avril 2026,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance jusqu’à libération effective des locaux.
Lors des débats, l’Association ALFA 3A actualise sa demande en paiement à un montant de 5423,68 euros pour redevances, charges et indemnités d’occupation restant dues selon état de créance arrêté au 13 mai 2026, et maintient ses autres demandes. Elle précise que la clause résolutoire figure dans l’article « sanction » du règlement. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [B] [Q], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette. Il demande à bénéficier de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois. Il explique le retard de paiement par la perte de son emploi, mais indique travailler à nouveau depuis le mois d’avril 2026 pour des revenus d’environ 1400 euros. Il déclare vouloir quitter le foyer pour éviter l’augmentation de la dette.

L’affaire est mise en délibéré à ce jour.

*
* *
MOTIFS DE LA DECISION

– Sur la dette locative

Conformément aux dispositions de l’article L 633-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux conditions contractuelles liant les parties, le locataire est tenu de payer la redevance de location aux termes convenus.

En application de ces dispositions légales et conventionnelles et en l’absence d’élément s’opposant à sa demande et de contestation de Monsieur [B] [Q], le bailleur établit l’obligation de paiement dont il réclame l’exécution en produisant aux débats, outre les conditions du contrat de résidence et le règlement intérieur annexé, un état de créance en date du 13 mai 2026 justifiant que Monsieur [B] [Q] reste à lui devoir la somme de 5423,68 euros correspondant aux termes échus jusqu’au mois d’avril 2026 inclus.

– Sur la résiliation du contrat de résidence

En application des dispositions des articles L 633-2 et R 633-3 du Code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire, signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception, peut intervenir dans le cas d’inexécution par la personne logée de son obligation de paiement, sous réserve d’un délai de préavis d’un mois et lorsque trois termes mensuels consécutifs sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit que l’association peut résilier le titre d’occupation, par écrit, de plein droit, sans préavis, en cas d’impayé.

Au contraire le règlement annexé prévoit une sanction en cas d’impayé consistant en une résiliation après deux avertissements et respect d’un préavis. Le commandement délivré à Monsieur [B] [Q] vise cette clause.

Ces dispositions contradictoires ne permettent toutefois pas de retenir l’existence d’une clause résolutoire au contrat, et l’Association ALFA 3A ne justifie pas avoir respecté la procédure fixée par le code de la construction et de l’habitation ou par l’une des deux clauses contractuelles. Elle sera donc déboutée de sa demande de constat de la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il résulte de l’état de créance susmentionné que Monsieur [B] [Q] a omis de façon persistante de régler les loyers convenus malgré la réclamation adressée par le bailleur.

Ce manquement renouvelé de Monsieur [B] [Q] à ses obligations contractuelles justifie par sa gravité la demande de prononcé de la résiliation formée à titre subsidiaire par le bailleur.

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation du bail à compter de ce jour.

– Sur la demande d’expulsion

Monsieur [B] [Q] étant désormais occupant sans titre, le bailleur est en droit d’obtenir l’autorisation de faire procéder à son expulsion et sollicite à bon droit sa condamnation au paiement, à compter de la date de résiliation du contrat de résidence, d’une indemnité d’occupation devant être fixée au montant de la redevance et des prestations annexes qui auraient été exigibles en cas de continuation de la location.

Il est rappelé que jusqu’à la date du présent jugement, le contrat s’applique et les redevances continuent d’être dues.

– Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [B] [Q] expose avoir retrouvé un emploi récemment, et percevoir à nouveau des revenus lui permettant de s’acquitter du paiement de la redevance et de sa dette.

Il ressort du décompte que Monsieur [B] [Q] a repris le paiement de la redevance.

Sa situation justifie de lui accorder des délais de paiement pour régler la dette par des échéances mensuelles de 200 euros comme il sera dit au dispositif.

– Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [Q] sera condamné aux dépens.

Aucune circonstance particulière de l’affaire n’impose d’écarter l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

*
* *
DECISION

Le juge du contentieux et de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [B] [Q] à payer à l’Association ALFA 3A la somme de 5423,68 euros correspondant au montant des redevances, prestations et indemnités d’occupation dues jusqu’au mois d’avril 2026 selon état de créance du 13 mai 2026,

AUTORISE Monsieur [B] [Q] à s’acquitter du paiement des sommes dues par 23 mensualités de 200 euros, la 24e mensualité étant égale au solde,

DIT qu’à défaut de règlement d’une échéance, après délivrance d’une mise en demeure restée infructueuse, l’Association ALFA 3A pourra réclamer le paiement de l’intégralité des sommes dues,

DEBOUTE l’Association ALFA 3A de sa demande de constat de la résiliation du contrat de résidence,

PRONONCE la résiliation du contrat de résidence établi entre l’Association ALFA 3A et Monsieur [B] [Q] pour le logement n°305 situé 100 rue de Créqui 69003 Lyon à compter de ce jour,

DIT que Monsieur [B] [Q] doit quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, l’Association ALFA 3A est autorisé à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE Monsieur [B] [Q] à payer à l’Association ALFA 3A une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance et des prestations annexes qui auraient été dues en l’absence de cessation du bail, à compter du présent jugement, jusqu’à libération effective et totale des lieux,

CONDAMNE Monsieur [B] [Q] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits
par le Président, et par, Greffier susnommés

Le Greffier Le Président