Bail rural : indemnité d’éviction de 18 590 € accordée pour résiliation anticipée

En matière de bail rural, la résiliation notifiée par acte extrajudiciaire doit respecter les conditions légales, notamment celles prévues à l’article L.411-32 du code rural. La cour rappelle que la demande d’annulation de la résiliation du bail en appel est irrecevable si elle constitue une prétention nouvelle ne tendant pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, conformément aux articles 564 et 566 du code de procédure civile. Le bailleur n’a pas d’obligation d’informer le preneur de son droit à l’indemnité d’éviction avant l’expiration du bail, et l’absence d’une telle information ne constitue pas une faute contractuelle engageant la responsabilité du bailleur. L’indemnité d’éviction due au preneur est calculée selon les principes de l’expropriation, couvrant le préjudice direct, matériel et certain, et le preneur ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours. La cour précise que la résiliation prenant effet après la date d’expiration du bail entraîne tacitement son renouvellement, ce qui ouvre droit à indemnité d’éviction. L’évaluation de cette indemnité doit être fondée sur des éléments objectifs tels que l’âge des plantations et la surface réelle, et la cour peut infirmer le jugement de première instance pour corriger cette évaluation.

En bail rural, la résiliation notifiée par acte extrajudiciaire doit respecter les conditions légales. La demande d’annulation en appel est irrecevable si elle constitue une prétention nouvelle. Le bailleur n’a pas d’obligation d’informer le preneur de son droit à l’indemnité d’éviction avant l’expiration du bail. L’indemnité d’éviction est calculée selon les principes de l’expropriation, couvrant le préjudice direct, matériel et certain, et la résiliation après expiration du bail entraîne tacitement son renouvellement.

Un bail rural a été conclu entre des propriétaires et un locataire pour des parcelles plantées en noyers. Le locataire a cédé le bail à son fils. Le bail a été résilié par acte extrajudiciaire, mais les locataires ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux pour faire reconnaître l’existence du bail et obtenir une indemnité d’éviction. Le tribunal a rejeté les demandes. Les locataires ont interjeté appel, demandant notamment la nullité de la résiliation pour défaut d’information sur l’indemnité d’éviction, la condamnation des propriétaires au paiement de cette indemnité et de dommages-intérêts pour préjudice moral et financier. Les propriétaires ont demandé la confirmation du jugement. La cour a jugé irrecevable la demande d’annulation de la résiliation, rejeté la responsabilité contractuelle des propriétaires, mais a condamné solidairement les propriétaires à payer l’indemnité d’éviction et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, infirmant ainsi le jugement de première instance.

• Irrecevabilité des prétentions nouvelles en appel non accessoires ou complémentaires
• Absence d’obligation d’information renforcée des bailleurs sur l’indemnité d’éviction
• Non engagement de la responsabilité contractuelle des bailleurs sans faute démontrée
• Application des articles du code rural et de procédure civile relatifs à la résiliation et indemnisation
• Indemnité d’éviction calculée selon la perte d’exploitation et l’état des plantations
• Maintien du preneur jusqu’à la fin de l’année culturale en cas de non-paiement de l’indemnité
• Fixation souveraine du montant de l’indemnité par le juge du fond

• Constat du commissaire de justice du 9 octobre 2024 confirmant la présence de 76 noyers avec description de leur taille et état (écorchures à la base)
• Expertise réalisée le 4 octobre 2024 par M. [Z] [L], expert foncier et agricole, constatant l’âge et l’état des arbres
• Note de la chambre d’agriculture de l’Isère en 2020 sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction
• Évaluation de l’indemnité d’éviction par Mme [D] [A], conseillère aménagement, basée sur la marge brute et la surface concernée
• Jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Grenoble du 2 septembre 2025

Le preneur à bail, M. Q G, bénéficie d’une indemnité d’éviction suite à la résiliation du bail rural, tandis que les consorts O, en tant que bailleurs, sont condamnés à verser cette indemnité ainsi que des frais de justice. M. H G est irrecevable à demander la résiliation du bail.

• Indemnité d’éviction de 18 590,31 euros due au preneur
• Condamnation solidaire des bailleurs au paiement
• Rejet des demandes d’annulation de la résiliation du bail
• Pas de faute contractuelle retenue contre les bailleurs
• Charge des dépens supportée par les parties

Dans quelles conditions la cour peut-elle refuser d’ordonner une médiation en application de l’article 1533 du code de procédure civile ?

L’article 1533 du code de procédure civile prévoit que le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ou ordonner une conciliation ou une médiation sous réserve du consentement des parties.

En l’espèce, la cour relève qu’une conciliation a déjà été imposée aux parties avant l’audience du tribunal paritaire des baux ruraux, en application de l’article 887 du code de procédure civile. Estimant qu’un mode amiable de règlement a déjà été tenté, elle juge qu’il n’apparaît pas utile d’orienter de nouveau l’affaire vers une médiation. Elle exerce ainsi son pouvoir d’appréciation pour refuser d’ordonner une nouvelle mesure amiable.

Pourquoi la cour déclare-t-elle irrecevable en appel la demande d’annulation de la résiliation du bail rural au regard des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile ?

La cour rappelle l’article 564 du code de procédure civile, selon lequel, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, sauf pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger des questions nées de l’intervention d’un tiers ou d’un fait nouveau.

L’article 565 précise que les prétentions ne sont pas nouvelles si elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. L’article 566 ajoute que les parties ne peuvent ajouter que des demandes qui sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions initiales.

Devant le tribunal paritaire, les preneurs avaient uniquement sollicité une indemnité d’éviction. En appel, ils demandent l’annulation de la résiliation du bail. La cour considère que cette nouvelle demande ne tend pas aux mêmes fins que la demande initiale (qui visait l’indemnisation et non la remise en cause de la fin du bail) et qu’elle n’en est ni l’accessoire, ni la conséquence, ni le complément nécessaire.

En conséquence, la cour déclare irrecevable la demande d’annulation de la résiliation du bail comme prétention nouvelle en cause d’appel.

Pour quel motif la cour déclare-t-elle irrecevable la demande de résiliation du bail formée par un ancien preneur qui n’est plus partie au contrat ?

La cour relève que le bail rural a été cédé par le preneur initial à son fils. Dès lors, le preneur initial n’est plus partie au contrat au moment de la résiliation.

Elle en déduit qu’il n’a pas qualité pour demander la résiliation d’un contrat auquel il n’est plus partie. Faute de qualité pour agir, sa demande est irrecevable. La cour déclare donc l’ancien preneur irrecevable à demander la résiliation du bail rural.

Sur quel fondement la cour écarte-t-elle l’argument tiré d’un prétendu devoir d’information du bailleur sur le droit à indemnité d’éviction ?

Les preneurs soutiennent que les bailleurs auraient commis une faute contractuelle en ne les informant pas de leur droit à une indemnité d’éviction et des modalités pour la réclamer avant l’expiration du bail. Ils invoquent un « devoir d’information absolu » du bailleur en matière rurale.

La cour constate qu’aucun texte ne consacre une telle obligation d’information à la charge du bailleur concernant le droit du preneur à indemnité d’éviction et les démarches à accomplir. Elle relève que l’article L. 411-32 du code rural impose seulement que la résiliation soit notifiée par acte extrajudiciaire mentionnant l’engagement du propriétaire de changer la destination des terrains dans un certain délai, sans prévoir d’obligation d’information sur les droits indemnitaires du preneur.

En l’absence de fondement légal ou contractuel, la cour juge que le manquement allégué ne peut être retenu et écarte l’argument tiré d’un devoir d’information renforcé.

Pourquoi la cour rejette-t-elle la demande de responsabilité contractuelle des bailleurs pour défaut d’information sur l’indemnité d’éviction ?

Les preneurs invoquent une faute contractuelle des bailleurs, consistant à résilier le bail peu avant son échéance sans les informer de leur droit à indemnité d’éviction et des démarches à accomplir. Ils soutiennent que cette faute les aurait privés de l’indemnité prévue par la loi.

La cour rappelle qu’elle ne doit répondre qu’aux moyens invoqués dans le corps des conclusions, en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile. Elle constate que les bailleurs n’avaient, en droit, aucune obligation d’information sur le droit à indemnité d’éviction. Dès lors, aucun manquement contractuel ne peut être caractérisé sur ce fondement.

Elle ajoute qu’aucune fraude aux droits des preneurs ni comportement déloyal n’est démontré. En l’absence de faute contractuelle, la responsabilité des bailleurs n’est pas engagée et les demandes d’indemnisation pour préjudice financier et moral sont rejetées.

Dans quelles conditions le preneur peut-il prétendre à une indemnité d’éviction en cas de résiliation anticipée du bail en application de l’article L. 411-32 du code rural ?

La cour vise l’article L. 411-32 du code rural, qui prévoit que, lorsque le bail est résilié par le bailleur pour changement de destination des terres, le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme en cas d’expropriation. Le texte précise que la résiliation prend effet un an après sa notification et que le preneur ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité qui peut lui être due, ou d’une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d’accord, par le président du tribunal paritaire statuant en référé.

La cour rappelle également qu’il résulte de la jurisprudence citée (3e Civ., 29 janvier 1985, n° 83-14.967) que l’indemnité n’est pas due lorsque la date d’effet de la résiliation coïncide avec la date d’expiration du bail, l’indemnité n’étant due qu’au preneur contraint de quitter les lieux avant la date prévue pour l’achèvement du bail.

En l’espèce, la résiliation a été notifiée le 29 mars 2023 pour prendre effet le 29 mars 2024, alors que le bail arrivait à échéance le 25 mai 2023. La cour en déduit que le bail a été tacitement renouvelé pour neuf ans à compter du 25 mai 2023 et que le preneur, contraint de quitter les lieux avant le terme de ce bail renouvelé, peut prétendre à une indemnité d’éviction.

Comment la cour détermine-t-elle la période pendant laquelle le preneur peut se maintenir dans les lieux au titre de l’année culturale en application de l’article L. 411-32 du code rural ?

L’article L. 411-32 du code rural prévoit que le preneur ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité ou d’une indemnité prévisionnelle.

La cour constate que la résiliation prend effet le 29 mars 2024. Elle retient que, pour la culture en cause (noyeraie), l’année culturale se termine le 31 octobre. Elle en déduit que le preneur pouvait se maintenir dans les lieux jusqu’au 31 octobre 2024, date d’expiration de l’année culturale en cours au 29 mars 2024.

Cette période de maintien dans les lieux est prise en compte pour apprécier le préjudice d’éviction et la date à laquelle le preneur doit effectivement quitter les parcelles.

Selon quels principes la cour évalue-t-elle l’indemnité d’éviction due au preneur, notamment au regard de l’article L. 13-13 du code de l’expropriation ?

La cour se réfère à l’article L. 13-13 du code de l’expropriation, qui dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Par renvoi de l’article L. 411-32 du code rural, cette règle s’applique à l’indemnité d’éviction due au preneur.

Elle rappelle que le juge du fond fixe souverainement le montant de l’indemnité selon la méthode d’évaluation qu’il estime la plus appropriée (3e Civ., 20 janvier 2010, n° 09-11.375). Elle examine les méthodes proposées par la chambre d’agriculture : indemnisation du capital végétal (valeur de plantation selon l’âge) et indemnisation de la perte d’exploitation (marge brute sur une certaine durée, fumures, aides contractuelles).

La cour choisit de fonder son évaluation sur la perte d’exploitation, en retenant le meilleur taux applicable pour des noyers en pleine production (entre 20 et 40 ans), tout en corrigeant la surface et la structure d’âge des arbres au vu des constats d’expert et de commissaire de justice.

Quels éléments factuels et techniques la cour retient-elle pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction à 18 590,31 euros ?

La cour examine d’abord l’évaluation produite par le preneur, fondée sur une note de la chambre d’agriculture et réalisée par une conseillère, qui retient :

– une surface de 0,5498 ha ;
– une plantation de 40 ans ;
– une indemnité correspondant à 18 années de marge brute (18 535,95 euros) ;
– une indemnité « fumures et arrière fumures » (849,44 euros) ;
– une indemnité de remise en cause d’une aide contractuelle (283,70 euros).

Elle confronte cette évaluation à un rapport d’expertise foncière et à un constat de commissaire de justice, qui dénombrent 76 noyers de différents âges (moins de 10 ans, 10-20 ans, 20-30 ans, 30-40 ans, plus de 40 ans) et confirment la présence d’arbres de tailles variées.

La cour relève que la surface exacte issue du bail est de 0,5431 ha, et non 0,5498 ha, et que la plantation n’est pas homogène de 40 ans, mais comporte une quarantaine d’arbres plus jeunes. Elle retient, conformément à la note de la chambre d’agriculture, que pour les plantations en pleine production (20-40 ans), il convient d’appliquer le meilleur taux de marge brute.

Elle indique que l’indemnité de « fumure et arrière fumure » est comprise dans un montant global de 3,3714 euros par m², auquel s’ajoute l’indemnité de remise en cause d’une aide contractuelle (172 euros par hectare pendant trois ans). Elle calcule ainsi l’indemnité d’éviction à 18 590,31 euros, selon la formule : 3,3714 x 5 431 m² + 172 x 0,5431 ha x 3 ans.

Pourquoi la cour limite-t-elle le bénéfice de l’indemnité d’éviction au seul preneur cessionnaire et non au preneur initial ?

La cour constate que le bail rural a été cédé par le preneur initial à son fils, qui est devenu seul titulaire du bail au moment de la résiliation. Elle rappelle que l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 411-32 du code rural est due au preneur en place, c’est-à-dire à la personne qui subit effectivement la perte de jouissance des terres.

Dès lors, le preneur initial, n’étant plus partie au contrat au moment de la résiliation, ne peut prétendre à l’indemnité d’éviction. La cour déclare donc ce dernier irrecevable en sa demande d’indemnité et condamne les bailleurs à payer l’indemnité d’éviction au seul preneur cessionnaire.

Comment la cour statue-t-elle sur les dépens et les frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

La cour, après avoir infirmé le jugement sur le rejet de l’indemnité d’éviction et condamné les bailleurs à payer cette indemnité, statue également sur les frais irrépétibles. Elle condamne solidairement les bailleurs à verser au preneur cessionnaire une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, appréciant souverainement ce montant au regard de l’équité et des frais exposés.

Elle ne détaille pas la répartition des dépens, mais l’infirmation partielle du jugement et la condamnation des bailleurs à l’indemnité d’éviction impliquent qu’ils supportent les conséquences financières de leur succombance, y compris les frais irrépétibles ainsi alloués.

Article L.411-32 du Code rural et de la pêche maritime, Article L.411-32, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1533 du Code de procédure civile, Article 887 du Code de procédure civile, Article 564 du Code de procédure civile, Article 566 du Code de procédure civile, Article 565, Article 954, Article L.13-13, Article 830-1

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