Résiliation de bail commercial : L’essentiel
Focus – Résiliation de bail commercial
Quels sont les pouvoirs du juge des référés en matière de bail commercial au regard des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et comment la cour les met-elle en œuvre ?
La cour rappelle d’abord l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel « dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ». Elle précise que, s’agissant de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail, la juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence.
Elle vise ensuite l’article 835, alinéa 2, du même code, qui dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
La cour en déduit que le juge des référés peut :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire lorsque les conditions légales sont réunies et qu’il n’existe pas de contestation sérieuse ;
– accorder des provisions sur les loyers, charges et indemnités d’occupation lorsque l’obligation de paiement n’est pas sérieusement contestable ;
– refuser de statuer lorsqu’une contestation sérieuse impose un examen au fond (par exemple, sur le dépôt de garantie ou l’interprétation de certaines clauses du bail).
En l’espèce, la cour confirme la compétence du juge des référés pour constater la résiliation du bail et accorder des provisions, tout en refusant de statuer sur la restitution du dépôt de garantie en raison d’une contestation sérieuse.
Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans un bail commercial au regard de l’article L. 145-41 du code de commerce, et comment la cour les applique-t-elle ?
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
La cour constate que le contrat de bail signé le 3 juillet 2018 contient une clause résolutoire et que le bailleur a délivré, le 22 octobre 2022, un commandement de payer visant cette clause, pour un montant de 34 891 euros arrêté au 30 septembre 2022, avec rappel du délai d’un mois.
Les preneurs contestent le décompte annexé au commandement, soutenant que leur dette au 31 juillet 2021 était inférieure. Toutefois, ils reconnaissent être redevables d’au moins 3 428 euros au 23 novembre 2022, date d’expiration du délai d’un mois. La cour en déduit que les causes du commandement n’ont pas été intégralement soldées dans le délai légal.
Dès lors, les conditions de l’article L. 145-41 étant remplies (commandement régulier, délai d’un mois, non-paiement intégral), la cour juge que la clause résolutoire a produit effet et confirme la résiliation du bail au 23 novembre 2022.
Dans quelles limites une erreur dans le décompte annexé au commandement de payer peut-elle faire obstacle aux effets de la clause résolutoire ?
Les preneurs soutiennent que le décompte annexé au commandement de payer est erroné, notamment en ce qu’il inclut des sommes au titre de la taxe d’habitation. La cour relève toutefois qu’ils reconnaissent eux-mêmes être débiteurs d’une somme significative à la date d’acquisition de la clause résolutoire.
La cour considère que, même à supposer qu’une erreur affecte le décompte, cette erreur n’est pas de nature à faire échec aux effets du commandement dès lors que les causes de celui-ci ne sont pas intégralement réglées dans le délai d’un mois. L’existence d’un solde incontestablement dû suffit à permettre l’acquisition de la clause résolutoire, l’éventuelle contestation sur une partie des sommes relevant du débat sur le montant exact de la dette, non sur la validité du commandement.
Selon quels critères la cour apprécie-t-elle l’existence d’une contestation sérieuse faisant obstacle à l’octroi d’une provision en référé au titre de l’article 835 du code de procédure civile ?
Pour accorder une provision, la cour doit vérifier que l’obligation de paiement n’est pas sérieusement contestable. Elle examine les arguments des preneurs relatifs à un accord antérieur sur le montant de la dette (pièce datée du 8 février 2022) et à l’interprétation des clauses du bail concernant les taxes locatives.
La cour juge qu’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier la teneur de cet accord ni d’interpréter les clauses du bail, ces questions relevant du juge du fond. Elle en déduit que, sur certains points (notamment le dépôt de garantie et la répartition de certaines charges), il existe une contestation sérieuse qui fait obstacle à l’octroi d’une provision ou à la compensation.
En revanche, pour les loyers et charges dont le principe et le montant sont suffisamment établis, la cour considère que l’obligation n’est pas sérieusement contestable et peut fonder l’octroi d’une provision.
Comment la cour détermine-t-elle le montant provisionnel des loyers et charges dus au jour de la résiliation et l’indemnité d’occupation ?
La cour reconstitue le calcul des sommes dues au jour de la résiliation du bail. Elle rappelle que le commandement de payer portait sur 34 891 euros, correspondant aux loyers et taxes foncière et d’habitation impayés jusqu’en septembre 2022 (50 mois de loyers à 1 300 euros, soit 65 000 euros, plus 10 141 euros de taxes, soit 75 141 euros, moins 40 250 euros déjà payés).
Au 23 novembre 2022, date de résiliation, elle ajoute les loyers d’octobre et de novembre 2022 (2 600 euros) et déduit un paiement de 1 800 euros, pour aboutir à une dette de 35 691 euros au titre des loyers et charges échus.
S’agissant de l’indemnité d’occupation, la cour rappelle que celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui doit réparation. Elle fixe l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du dernier loyer, soit 1 300 euros par mois, augmenté des charges, à compter du 1er décembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux, intervenue le 10 février 2025, date confirmée par un procès-verbal de constat.
Elle tient compte des paiements intervenus après novembre 2022 (18 versements de 1 300 euros, quatre de 1 700 euros, un de 900 euros et un de 1 918 euros, soit 33 018 euros) qu’elle déduit des sommes dues.
Pourquoi la cour refuse-t-elle de statuer en référé sur la restitution du dépôt de garantie et la compensation avec la dette locative ?
Les preneurs demandent la restitution du dépôt de garantie et la compensation avec les sommes dues. La cour relève que le montant du dépôt de garantie et son affectation sont liés à l’état des lieux restitués et aux éventuelles dégradations, éléments qui font l’objet de développements contradictoires entre les parties.
Elle considère que ces questions supposent une appréciation approfondie des faits et des clauses contractuelles, relevant du juge du fond. Elles constituent donc une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile.
En conséquence, la cour dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de restitution du dépôt de garantie et, par voie de conséquence, sur la compensation sollicitée.
Pour quelles raisons la cour rejette-t-elle la demande d’indemnité de jouissance formée par les preneurs et l’invocation de l’article 1223 du code civil ?
Les preneurs invoquent l’article 1223 du code civil, relatif à la réduction unilatérale du prix en cas d’exécution imparfaite, pour demander une indemnité de jouissance correspondant à un tiers du loyer, en raison de l’état dégradé de l’immeuble et de l’impossibilité d’occuper l’intégralité des lieux.
La cour rappelle que l’article 1223 du code civil, issu de la réforme du droit des contrats, n’est applicable qu’aux contrats conclus après son entrée en vigueur, le 1er octobre 2018. Or, le bail litigieux a été conclu le 3 juillet 2018, de sorte qu’il n’est pas soumis à ces dispositions.
Elle constate en outre qu’il ne ressort pas des pièces que les preneurs aient, au cours de l’exécution du bail, mis le bailleur en demeure de réaliser des travaux. Faute de mise en demeure et de fondement juridique applicable, la cour confirme le rejet de la demande d’indemnité de jouissance.
Selon quels critères la cour apprécie-t-elle la demande de délais de paiement au regard de l’article 1343-5 du code civil ?
L’article 1343-5 du code civil prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».
La cour examine la situation financière des preneurs : l’un perçoit une pension d’invalidité et une allocation pour adulte handicapé, outre des prestations sociales, avec un loyer à charge et quatre enfants à charge ; l’autre perçoit une allocation de retour à l’emploi. Elle constate que la dette de loyers est « conséquente », supérieure à 30 000 euros.
Au regard de ces éléments, la cour estime que la situation financière des preneurs ne permet pas de considérer qu’ils seront en mesure de respecter un échéancier et de solder la totalité de la dette dans le délai maximal de deux ans. Elle rejette donc la demande de délais de paiement.
Comment la cour statue-t-elle sur les dépens et les frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ?
La cour confirme les dispositions de première instance relatives aux dépens, y compris le coût du commandement de payer, les frais de levée de l’état des inscriptions et les frais de notification aux créanciers inscrits, en raison de la solution apportée au litige.
En appel, elle constate que les preneurs sont parties succombantes et les condamne aux dépens d’appel. Elle décide que chaque partie conservera à sa charge ses frais irrépétibles d’appel, rejetant ainsi la demande du bailleur fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
Quels sont les éléments déterminants retenus par la cour pour confirmer la résiliation du bail et ajuster les montants provisionnels dus au bailleur ?
La cour retient comme éléments déterminants :
– l’existence d’une clause résolutoire dans le bail et la délivrance d’un commandement de payer régulier mentionnant le délai d’un mois ;
– la reconnaissance par les preneurs d’une dette au moins partielle au jour de l’expiration du délai, démontrant que les causes du commandement n’étaient pas soldées ;
– la libération effective des lieux au 10 février 2025, justifiant la fixation de l’indemnité d’occupation jusqu’à cette date ;
– les paiements intervenus après la résiliation, établis par le décompte actualisé.
Sur cette base, la cour confirme la résiliation du bail au 23 novembre 2022, fixe les loyers et charges échus à 35 691 euros, détermine une indemnité d’occupation de 1 300 euros par mois jusqu’au 10 février 2025, et déduit les paiements de 33 018 euros, tout en refusant de statuer sur le dépôt de garantie en raison d’une contestation sérieuse.
Textes cités
Exemple de jurisprudence sur ce thème
Cour d’appel de Rouen
RG n°
25/03234
* *
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte authentique du 3 juillet 2018, Monsieur [N] [K] a consenti à Monsieur [I] [T] et à Madame [B] [D] un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux pour des locaux situés à [Localité 8], moyennant un loyer annuel de 15.600 euros hors taxe et hors charge.
Le 22 octobre 2022, Monsieur [K] a fait délivrer à Monsieur [T] et à Madame [D] un commandement de payer la somme de 34.891 euros, correspondant aux loyers, charges et accessoires, et visant la clause résolutoire comprise dans le bail.
Par acte d’huissier du 7 juin 2024, Monsieur [K] a fait assigner Monsieur [T] et Madame [D] devant le président du tribunal judiciaire de Rouen statuant en référé.
Par ordonnance du 14 janvier 2025, le juge des référés a :
– rejeté la demande tendant à voir ordonner une médiation ;
– constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 23 novembre 2022 ;
– condamné M. [I] [T] et Madame [B] [D] à restituer les lieux situés à [Adresse 4] dans le mois de la signification de la décision rendue ;
– ordonné, passé ce délai, leur expulsion et de celle de tous occupants de leur fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
– condamné M. [I] [T] et Madame [B] [D] à payer à M. [N] [K], à titre provisionnel :
* 7.291 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation ;
* une indemnité mensuelle d’occupation de 2.600 euros à compter du 1er décembre 2022 et jusqu’à la libération effective des locaux matérialisée par la remise des clés;
– dit que la somme de 34.891 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de l’ordonnance rendue et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;
– rejeté la demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire ;
– rejeté la demande tendant à voir condamner M. [N] [K] à payer à M. [I] [T] et Madame [B] [D] une somme de 433 euros par mois au titre du préjudice de jouissance ;
– condamné M. [I] [T] et Madame [B] [D] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 22 octobre 2022, les frais de levée ;
d’un état des inscriptions prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits ;
– condamné M. [I] [T] et Madame [B] [D] à payer à M. [N] [K] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [I] [T] et Madame [B] [D] ont interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 28 août 2025.
Par ordonnance de référé du 11 février 2026, le premier président de la cour d’appel de Rouen a débouté Monsieur [K] de sa demande de radiation du rôle de la présente affaire.
EXPOSE DES PRETENTIONS
Vu les conclusions du 6 novembre 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de Monsieur [I] [T] et Madame [B] [D] qui demandent à la cour de :
– reformer la décision entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail compter du 23 novembre 2022, condamné Monsieur [T] et Madame [D] a restituer les lieux, ordonné leur expulsion, les a condamnés au paiement de la somme de 7.291 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation, une indemnité mensuelle de 2.600 euros à compter du 1er décembre 2022 jusqu’à remise des clés, dit que la somme de 34.891 euros portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, le surplus à compter de l’ordonnance et les indemnités mensuelles à échoir au jour de leur effectivité, rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, rejeté la demande de condamnation de Monsieur [K] au titre du préjudice de jouissance, condamné les défendeurs aux dépens y compris le coût du commandement du 22 octobre 2022, frais de levée de l’État des inscriptions et notification aux créanciers inscrits, et les a condamnés au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Statuant à nouveau,
– débouter Monsieur [K] de sa demande de constatation de la clause résolutoire ;
– ordonner que le coût des actes, soit le commandement du 22 octobre 2022, les frais de levée de l’État des inscriptions et notification aux créanciers inscrits, soit laissé à la charge de Monsieur [K] ;
– ordonner que le montant des loyers à la charge des preneurs, à la date du 23 novembre 2022, soit fixée à la somme de 3.428 euros ;
– ordonner que les preneurs soient tenus du paiement d’une somme de 1 300 euros par mois entre le 23 novembre 2022 et jusqu’à restitution des clés le 10 février 2025 ;
– ordonner restitution aux preneurs de la somme de 3.000 euros montant du dépôt de garantie ;
– condamner Monsieur [K] au paiement d’une somme de 433 euros par mois au titre d’indemnité de jouissance jusqu’au 10 février 2025 soit 5.196 euros ;
– ordonner la compensation entre les sommes retenues ;
– accorder à Madame [D] et Monsieur [T] un délai pour s’acquitter du solde par mensualités de 150 euros par mois ;
– débouter Monsieur [K] de toute demande contraire ;
– condamner Monsieur [K] aux dépens de la procédure de première instance et d’appel.
Vu les conclusions du 16 février 2026 auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de Monsieur [N] [K] demande à la cour de :
– confirmer l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Rouen le 14 janvier 2025 en toutes ses dispositions ;
– débouter Monsieur [T] et Madame [D] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions :
– condamner Monsieur [T] et Madame [D] à payer à Monsieur [K] la somme de 3.013 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner Monsieur [T] et Madame [D] aux entiers dépens.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2026.
Sur le constat de la résiliation du bail
Moyens des parties
Monsieur [T] et Madame [D] soutiennent que :
* le décompte visé au commandement de payer du 20 octobre 2022 est erroné ; il n’est donc pas susceptible de produire les effets prévus par les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce ;
* le propriétaire comptabilise des sommes au titre de la taxe d’habitation alors que les preneurs ne sont pas redevables de celle-ci, s’agissant d’un local à destination commerciale et non pas à usage d’habitation ;
* ils ont remis les clés du local au propriétaire ; la question de la résiliation du bail est sans objet désormais mais le coût des actes sera laissé à la charge du propriétaire.
Monsieur [K] réplique que :
* dans son courrier adressé pour la première fois le 24 avril 2024, le conseil des preneurs ne contestait pas les sommes dues à la date du 31 juillet 2021, en dehors de deux chèques ;
* même à considérer qu’une erreur apparaîtrait dans le décompte visé par le commandement de payer, une telle erreur ne serait pas de nature à faire échec aux effets du commandement de payer.
Réponse de la cour
L’article 834 du code de procédure civile dispose que, « Dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »
La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du droit au bail.
L’article L 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »
Le contrat de bail signé le 3 juillet 2018 stipule expressément la clause résolutoire visée dans le commandement de payer la somme de 34 891 euros arrêtée au 30 septembre 2022 et délivré le 22 octobre 2022 avec rappel de ladite clause.
Si les appelants discutent le montant des sommes portées sur le décompte annexé au commandement de payer en ce qu’ils soutiennent que leur dette était au 31 juillet 2021 de 13 600 euros hors taxes foncière et d’habitation et non de 18 150 euros, ils admettent qu’ils étaient redevables à tout le moins de la somme de 3428 euros le 23 novembre 2022, date d’acquisition de la clause résolutoire.
Il s’ensuit que les causes du commandement n’étant pas soldées dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer c’est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail au 23 novembre 2022. L’ordonnance sera confirmée sur ce point.
Sur l’indemnité provisionnelle
Moyens des parties
Monsieur [T] et Madame [D] soutiennent que :
* le décompte de M [K] fait état à la date de novembre 2022 d’une somme de 33 628 euros dont à déduire les versements effectués.
Monsieur [K] réplique que :
* les preneurs demeuraient débiteurs de la somme de 36.599 euros au titre des charges et loyers impayés, actualisés au 6 novembre 2024 ; ils sont débiteurs tant de la taxe foncière que de la taxe d’habitation aux termes des stipulations contractuelles.
Réponse de la cour
Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’apprécier la teneur de l’accord dont Monsieur [T] et Madame [D] font état en se référant à leur pièce 33-1 datée du 8 février 2022 qui vise un reste dû de 13 600 hors taxe et taxe foncière au 31 juillet 2021 y étant précisé que les comptes sont à vérifier par les deux parties.
Il ne lui appartient pas plus d’interpréter les clauses du bail et notamment celle afférente à la taxe locative.
Il s’ensuit que l’obligation de paiement qui pèse sur Monsieur [T] et Madame [D] et qui justifie les provisions sollicitées par Monsieur [N] [K] porte sur ce qui suit.
– Loyers et charges dues au jour du commandement de payer et de la résiliation du bail
Le commandement a été délivré pour obtenir le paiement de la somme de 34 891 euros ce qui correspond au montant des loyers et taxes foncière et d’habitation impayés jusqu’en septembre 2022 inclus ( 50 mois de loyers x 1300 = 65 000 euros + 10 141 euros au titre des taxes foncière et d’habitation de 2018 à 2022 = 75 141 euros ’ la somme de 40 250 euros payée par les preneurs).
Au 23 novembre 2022, date de résiliation du bail, les sommes dues au titre des loyers et charges échus s’élevaient à 35 691 euros ( 34 891 euros + les loyers d’octobre et de novembre 2022 soit 2600 euros ’ la somme payée de 1800 euros).
– Indemnité d’occupation
Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.
Aussi, Monsieur [T] et Madame [D] seront en outre tenus à une indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2022, puisque les lieux ont été occupés sans droit ni titre. Monsieur [T] et à Madame [D] ayant quitté les locaux, l’indemnité d’occupation provisionnelle sera fixée au montant du dernier loyer soit 1300 euros de loyer par mois augmenté des charges jusqu’à la libération des lieux intervenue le 10 février 2025 par la remise des clefs ainsi que conclu par les appelants, date qui est confirmée par le procès-verbal de constat dressé le 18 février 2025 par Maître [A], commissaire de justice.
– Paiements intervenus
Il ressort du dernier décompte actualisé au 6 novembre 2024 que Monsieur [T] et Madame [D] ont opéré des paiements après le mois de novembre 2022 jusqu’en octobre 2024 soit 18 versements de 1300 euros : 23 400 euros, quatre versements de 1700 euros : 6800 euros, un versement de 900 euros, un versement de 1918 euros, soit un total de 33 018 euros.
– Sur le dépôt de garantie
S’agissant de la demande de déduction du dépôt de garantie des sommes dues par Monsieur [T] et Madame[D] et donc de compensation, il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur les sommes affectées au dépôt de garantie dont le montant est susceptible d’appréciation par les juges du fond et ceci notamment compte tenu des développements sur l’état des locaux restitués faisant ressortir l’existence d’une contestation sérieuse relative à cette demande. Il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande.
Compte tenu de ce qui précède, de l’évolution du litige à hauteur d’appel en raison du départ de Monsieur [T] et de Madame [D] des locaux, l’ordonnance querellée sera infirmée sur les montants retenus.
Il convient de condamner Monsieur [T] et Madame [D] à payer les sommes provisionnelles de :
– 35 691 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation du bail soit le 23 novembre 2022 ;
– une indemnité mensuelle d’occupation de 1300 euros augmentée des charges à compter du 1er décembre 2022 et jusqu’à la date de libération effective des lieux soit le 10 février 2025 ;
– dont à déduire la somme de 33 018 euros au titre des paiements intervenus de décembre 2022 à octobre 2024.
Sur la demande reconventionnelle pour préjudice de jouissance
Moyens des parties
Monsieur [T] et Madame [D] soutiennent que :
* le bail prévoit la mise à disposition des locataires de l’intégralité de l’immeuble y compris le premier et deuxième étage ;
* le bail met à la charge du propriétaire l’obligation de tenir le bien loué clos et couvert, d’effectuer les grosses réparations ; l’immeuble loué présente un état général extrêmement dégradé ; ils ne peuvent occuper l’intégralité des lieux loués ; en application de l’article 1223 du Code civil, le préjudice de jouissance peut être estimé à 1/3 du montant du loyer qui viendra en déduction des sommes réclamées au titre du loyer et à compter du constat établi le 27 février 2024 jusqu’en février 2025.
Monsieur [K] réplique que :
* au cours de la durée du bail, les preneurs ne l’ont jamais mis en demeure préalablement au paiement des loyers, condition visée à l’article 1223 du Code civil ;
* les preneurs produisent un procès-verbal de constat établi le 27 février 2024 non contradictoirement, et plus de six ans après la prise de possession des lieux qui ne saurait valablement démontrer une exécution imparfaite de la prestation par Monsieur [K] au sens de l’article 1223 du code civil ;
* les preneurs ont entendu saccager le bar-restaurant avant leur départ.
Réponse de la cour
Il convient de rappeler qu’en application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité, le juge des référés ne peut qu’accorder une provision. Or Monsieur [T] et Madame [D] réclament la condamnation de Monsieur [K] au paiement d’une indemnité de jouissance.
Par ailleurs les appelants ne sauraient se prévaloir d’une prétendue inexécution de la part de l’intimée afin de justifier la réduction du loyer sur le fondement des dispositions de l’article 1223 du code civil relatives à la réduction unilatérale du prix qui ne sont pas applicables à l’espèce, le contrat de bail en cause daté du 3 juillet 2018 n’étant pas soumis auxdites dispositions entrées en vigueur le 1er octobre 2018.
Et il n’apparaît pas des pièces versées aux débats qu’au cours de la durée du bail, à quelque moment que ce soit, Monsieur [T] et Madame [D] aient mis leur bailleur en demeure de faire des travaux.
L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande.
Sur la demande de délais de paiement
Monsieur [T] et Madame [D] font valoir que :
* Mme [M] bénéficie d’une pension d’invalidité et d’une allocation pour adulte handicapé et M [R] [Z] d’une allocation de retour à l’emploi ; ils proposent des versements de 150 euros par mois pour solder leur dette.
Monsieur [K] n’a pas conclu sur cette demande sauf à solliciter la confirmation de l’ordonnance et le rejet de l’intégralité des demandes des appelants.
Réponse de la cour
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, »Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…) »
Mme [M] justifie percevoir une pension d’invalidité de 423,94 euros et une allocation pour adulte handicapé de 610,25 euros outre des prestations sociales d’un montant de 1869 euros. Elle règle un loyer de 578 euros et a quatre enfants à charge. M [T] perçoit une allocation de retour à l’emploi d’un montant mensuel de 660,30 euros.
La dette de loyers est conséquente puisque supérieure à 30 000 euros et la situation financière précaire des appelants ne permet pas de considérer qu’ils seront à même de respecter un échéancier, ni de payer l’intégralité de leur dette au bout de deux ans.
Il convient de les débouter de leur demande de délais de paiement.
Sur les demandes accessoires
Compte tenu de la solution apportée au litige, les dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance en eux compris le coût du commandement de payer du 22 octobre 2022, les frais de levée d’un état des inscriptions prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits, seront confirmées.
Monsieur [T] et Madame [D], parties succombantes, seront condamnés aux dépens d’appel.
Chacune des parties gardera à sa charge ses frais irrépétibles d’appel.
La cour statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
Confirme la décision entreprise en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’elle a condamné M. [I] [T] et Madame [B] [D] à payer à M. [N] [K], à titre provisionnel :
* 7.291 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation,
* une indemnité mensuelle d’occupation de 2600 euros augmentée des charges à compter du 1er décembre 2022 et jusqu’à la date de libération effective des locaux matérialisée par la remise des clés,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de restitution du dépôt de garantie,
Condamne M. [I] [T] et Madame [B] [D] à payer à M. [N] [K], à titre provisionnel :
* 2673 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation,
* une indemnité mensuelle d’occupation de 1300 euros à compter du 1er décembre 2022 et jusqu’ au 10 février 2025,
Déboute Monsieur [I] [T] et Madame [B] [D] de leur demande de délais de paiement,
Condamne Monsieur [I] [T] et Madame [B] [D] aux dépens de l’appel,
Déboute M [K] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
La greffière, La présidente,
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