Référé locatif : provision pour loyers impayés et obligation d’émettre les factures

En application du deuxième alinéa de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le bail, le décompte détaillé et le commandement de payer établissaient suffisamment la créance. L’absence de factures, qui relevaient contractuellement du preneur, ne permettait pas de caractériser une contestation sérieuse du quantum.

Les discussions alléguées sur l’adaptation du contrat n’étaient étayées par aucune pièce. Les comptes annuels déficitaires ne suffisaient pas davantage à démontrer une dégradation économique privant l’engagement de toute contrepartie réelle. La provision a donc été accordée, avec intérêts au taux légal selon les dates retenues par le juge. Le triplement du taux légal a été écarté, faute de moyen juridiquement développé dans les écritures.

L’obligation contractuelle d’émettre les factures, non contestée et non exécutée depuis avril 2023, a été ordonnée sous astreinte. L’astreinte n’a pas été étendue au paiement des loyers, les créanciers disposant d’autres voies d’exécution. En application des articles 491, alinéa 2, et 696 du Code de procédure civile, le preneur supporte les dépens. Une indemnité de 1 500 euros a également été allouée au titre de l’article 700 du même code.

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Le bail, le décompte et le commandement de payer établissent la créance locative, l’absence de factures ne caractérisant pas une contestation sérieuse. Les discussions sur l’adaptation du contrat et les difficultés économiques ne sont pas justifiées. Une provision est accordée avec intérêts au taux légal, le triplement étant écarté. L’émission des factures, non exécutée depuis avril 2023, est ordonnée sous astreinte. Le preneur supporte les dépens et verse 1 500 euros au titre de l’article 700.

Des propriétaires ont donné à bail commercial un appartement exploité au sein d’une résidence services senior. Le contrat prévoyait un loyer indexé, payable trimestriellement, ainsi que l’obligation pour le preneur d’émettre les factures au nom et pour le compte des bailleurs.

Après une demande de moratoire refusée, des loyers sont restés impayés. Un commandement visant la clause résolutoire a été délivré, puis les bailleurs ont saisi le juge des référés afin d’obtenir une provision, les factures correspondantes et les factures futures.

Le preneur contestait le montant de la dette, invoquait des discussions sur l’adaptation du contrat et produisait ses comptes déficitaires. Le juge a retenu le caractère suffisamment précis du décompte, l’absence de pièces justifiant les discussions contractuelles et l’insuffisance des difficultés économiques à établir une contestation sérieuse. Il a accordé une provision, ordonné l’émission des factures sous astreinte et condamné le preneur aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité procédurale.

• Existence d’un bail commercial fixant les obligations de paiement.
• Créance établie par un décompte suffisamment précis et détaillé.
• Commandement de payer délivré pour les loyers impayés.
• Absence de pièces justifiant les discussions sur l’adaptation contractuelle.
• Difficultés économiques insuffisantes à caractériser une contestation sérieuse.
• Obligation contractuelle de facturation non exécutée par le preneur.

• Bail commercial authentique du 22 avril 2016.
• Décompte détaillant loyers, TVA, indexation et déductions contractuelles.
• Commandement de payer délivré le 11 août 2025.
• Courrier sollicitant un moratoire en septembre 2023.
• Comptes annuels 2023 établissant des résultats déficitaires.

Les bailleurs obtiennent une provision au titre des loyers et charges, ainsi que l’émission des factures sous astreinte. Le preneur doit régler la provision, reprendre la facturation contractuelle et supporter les frais de la procédure, tandis que le paiement des loyers n’est pas assorti d’une astreinte.

• Versement d’une provision de 43 561,02 euros.
• Application des intérêts au taux légal selon les échéances judiciairement fixées.
• Émission des factures passées et trimestrielles à venir.
• Astreinte de 30 euros par jour après chaque échéance.
• Prise en charge des dépens et de 1 500 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier les stipulations du bail sur loyers et facturation.
• Établir un décompte annuel détaillant TVA et indexation.
• Produire les factures et justificatifs de règlements.
• Documenter toute négociation modifiant les obligations contractuelles.
• Calculer les intérêts selon les dates judiciairement retenues.

À éviter

• Invoquer des difficultés économiques sans pièces complémentaires.
• Contester le quantum sans fournir de décompte contradictoire.
• Cesser l’émission des factures prévue par le bail.
• Demander une majoration d’intérêts sans moyen juridique développé.
• Solliciter une astreinte au paiement si d’autres voies existent.

La provision fondée sur une obligation non sérieusement contestable

La provision peut être accordée sur le fondement du deuxième alinéa de l’article 835 du Code de procédure civile lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le bail, le décompte détaillé et le commandement de payer suffisent ici à établir provisoirement la créance. Les difficultés économiques invoquées ne caractérisent pas, à elles seules, une contestation sérieuse.

La preuve du quantum des loyers impayés

Le décompte est jugé suffisamment précis dès lors qu’il distingue, pour chaque année, le loyer, la TVA, l’indexation et la déduction prévue au titre du renouvellement du mobilier. L’absence de factures émises par le preneur ne suffit pas à contester le montant, celui-ci ne produisant aucune facture ni pièce permettant de remettre en cause le calcul.

L’exécution de l’obligation contractuelle de facturation

Le contrat imposait au preneur d’émettre les factures de loyers au nom et pour le compte des bailleurs. Cette obligation, non sérieusement contestable et inexécutée depuis avril 2023, est ordonnée sous astreinte de 30 euros par jour, après chaque échéance, dans la limite de 30 jours. L’astreinte n’est pas étendue au paiement des loyers.

Articles 446-1 et 446-2-1 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 491, alinéa 2, du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 450 à 453 du Code de procédure civile

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