Résiliation du bail rural pour défaut de paiement des fermages malgré des difficultés d’exploitation

En application de l’article 1728 du Code civil, le preneur doit payer le prix du bail aux termes convenus. Selon l’article 1353 du même code, celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement ou du fait extinctif. Le paiement intervenu après le jugement n’a donc pas supprimé les intérêts dus entre la mise en demeure et le règlement.

L’article L. 411-31 I du Code rural et de la pêche maritime autorise la résiliation lorsque deux défauts de paiement persistent trois mois après une mise en demeure régulière rappelant le texte applicable. La juridiction retient que les difficultés liées à un incendie ancien et à un accident n’établissaient ni une force majeure ni une raison sérieuse et légitime couvrant la période postérieure à la mise en demeure. La résiliation a ainsi été confirmée, l’obligation de paiement constituant une obligation essentielle du preneur.

Le fermage restant dû jusqu’à la date de résiliation, puis l’occupation sans droit ni titre donnent lieu respectivement au paiement proratisé du fermage et à une indemnité d’occupation équivalente. La demande d’intérêts déjà tranchée est irrecevable au regard de l’autorité de la chose jugée.

En appel, les articles 564 et 566 du Code de procédure civile permettent la recevabilité d’une demande nouvelle lorsqu’elle constitue l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire d’une prétention initiale. Toutefois, la remise en état n’est pas justifiée par une photographie isolée ne démontrant pas l’état antérieur des parcelles. Les dépens sont mis à la charge de la partie perdante en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

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Des bailleurs ont demandé la résiliation d’un bail rural et le paiement de fermages impayés pour 2023 et 2024. Le tribunal a prononcé la résiliation. En appel, le preneur invoquait un incendie, une hospitalisation et les difficultés économiques qui en résultaient, en précisant avoir réglé les fermages après le jugement. Les bailleurs réclamaient également le fermage 2025, une indemnité d’occupation et la remise en état des parcelles.

Un bailleur a consenti en 1992 un bail rural de dix-huit ans sur plusieurs parcelles agricoles. Le bail a ensuite été cédé au fils des preneurs. Des propriétaires indivis ont acquis les terres par succession.

Les bailleurs ont mis le preneur en demeure de payer les fermages échus au titre des années 2023 et 2024. Celui-ci n’ayant pas réglé dans les trois mois, ils ont demandé la résiliation du bail et le paiement des sommes dues. Le tribunal a prononcé la résiliation et condamné le preneur au paiement des fermages.

En appel, le preneur a invoqué un incendie de son exploitation, un accident ayant entraîné son hospitalisation et les conséquences économiques de la perte des parcelles. Il a indiqué avoir payé les fermages après le jugement. Les bailleurs ont demandé le paiement du fermage 2025, d’une indemnité d’occupation et la remise en état des parcelles.

• Deux défauts de paiement des fermages à leurs échéances
• Mise en demeure reçue rappelant l’article L. 411-31 du Code rural
• Persistance des impayés pendant trois mois après la mise en demeure
• Absence de preuve d’un paiement libératoire dans le délai légal
• Absence de force majeure ou de raison sérieuse et légitime
• Caractère essentiel de l’obligation de paiement du preneur

• Acte authentique établissant le bail rural
• Lettres recommandées de mise en demeure reçues par le preneur
• Chèques adressés le 3 février 2026 pour les fermages 2023 et 2024
• Éléments relatifs à l’incendie de l’exploitation
• Justificatifs de l’hospitalisation après l’accident routier
• Photographie du chemin en cailloux aménagé dans une pâture

Le preneur supporte la résiliation du bail, les fermages échus, les intérêts et l’indemnité liée à son occupation postérieure. Les bailleurs obtiennent le paiement des sommes exigibles, mais échouent à établir la nécessité d’une remise en état des parcelles.

• Maintien des intérêts sur les fermages jusqu’au paiement effectif
• Paiement du fermage 2025 avec intérêts à compter de l’arrêt
• Paiement proratisé jusqu’à la date de résiliation
• Indemnité d’occupation du 6 janvier au 21 mai 2026
• Rejet de la remise en état faute de preuve suffisante
• Prise en charge des dépens d’appel par le preneur

À faire

• Vérifier les échéances contractuelles des fermages
• Conserver les mises en demeure et leurs accusés de réception
• Produire les justificatifs de paiement libératoire
• Documenter précisément toute force majeure invoquée
• Établir l’état initial et l’état actuel des parcelles

À éviter

• Régler les fermages après l’expiration du délai de trois mois
• Invoquer des difficultés sans preuve de leur impact temporel
• Confondre paiement du principal et extinction des intérêts
• Présenter une demande nouvelle sans lien accessoire démontré
• Fonder une remise en état sur une photographie isolée

La résiliation du bail pour défaut de paiement

L’article L. 411-31 I du Code rural et de la pêche maritime permet la résiliation lorsque deux défauts de paiement persistent trois mois après une mise en demeure régulière rappelant le texte applicable. Le preneur n’ayant pas payé dans ce délai, la résiliation était encourue. L’incendie ancien et l’accident ne constituaient ni force majeure ni raisons sérieuses et légitimes couvrant la période considérée.

La preuve du paiement libératoire du fermage

Selon les articles 1728 et 1353 du Code civil, le preneur doit payer le prix du bail aux échéances convenues et celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. Les règlements postérieurs au jugement ont éteint le principal, mais non les intérêts dus entre la mise en demeure et le paiement. Le fermage 2025, non payé, restait exigible.

La recevabilité des demandes accessoires en appel

Les articles 564 et 566 du Code de procédure civile permettent les demandes nouvelles accessoires, conséquentes ou nécessaires. La demande de remise en état, liée à la résiliation et fondée sur un fait découvert depuis le jugement, était recevable. Elle a toutefois été rejetée faute de preuve suffisante de l’état initial des parcelles.

Article 1728 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article L. 411-31 I du Code rural et de la pêche maritime, Article 564 du Code de procédure civile, Article 566 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile

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