RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2026

(n° 2026/ 212 , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/18461 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKJSO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Septembre 2024-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS- RG n° 22/06695

APPELANT

Monsieur [L] [J]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

INTIMÉES

Madame [V] [N] [P] [B] épouse [I]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Thierry BIRS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN34

Madame [O] [C] [K] [I]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Thierry BIRS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN34

Madame [W] [Q] [X] [A] [I]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Thierry BIRS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN34

S.C. SWEJ

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Thierry BIRS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN34

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 Mai 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Nathalie BRET, conseillère

M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Mme BRET dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

La société civile Swej, dont les associées sont Mme [V] [P] [T] épouse [I], Mme [O] [K] [I], Mme [W] [A] [I] (les consorts [I]), est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2], cadastré section DG [Cadastre 1], consistant en un hôtel particulier et son jardin.

Le 5 janvier 2022, M. [L] [J] et M. [S] [J] ont confié à la SAS Barnes un mandat de recherche d’un hôtel particulier situé sur le secteur de la [Adresse 3] à [Localité 3].

M. [L] [J] a adressé aux consorts [I], par l’intermédiaire de la société Barnes, une offre d’achat datée du 6 janvier 2022 « de la pleine propriété de 100% de la SCI propriétaire du bien ».

Les consorts [I] ont apposé leur signature précédée de la mention manuscrite : « lu et approuvé : bon pour acceptation au prix net vendeur de 23.000.000 € et honoraires [Localité 4] de 3% TTC du prix net vendeur à la charge de l’acquéreur », selon les parties à la date du 10 janvier 2022.

Le 12 avril 2022, la société Swej, par l’intermédiaire de M. [M] [E] se désignant comme le « mandataire de la gérante », a informé M. [L] [J] de la décision unanime des associés de la société Swej de « rétracter l’acceptation en date du 10 janvier 2022 de l’offre d’achat ».

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 mai 2022, M. [L] [J] a mis en demeure les consorts [I] d’exécuter la vente.

Par actes d’huissier du 2 juin 2022, M. [L] [J] a assigné les consorts [I] et la société Swej devant le tribunal judiciaire de Paris, pour voir juger la vente parfaite.

Par jugement du 12 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

– Rejette les demandes de M. [L] [J] tendant à juger parfaite la vente intervenue entre M. [L] [J] et les consorts [I] et ayant pour objet les parts sociales de la SCI Swej ;

– Rejette la demande de M. [L] [J] tendant à condamner solidairement Mmes [V] [N] [P] [T] épouse [I], [O] [Q] [K] [I] et [W] [Q] [X] [A] [I] à payer à M. [L] [J] la somme de 6.000.000 € au titre de la réparation des préjudices de tout ordre subis par M. [L] [J] du fait de l’inexécution de la vente ;

– Rejette la demande de Mmes [V] [N] [P] [T] épouse [I], [O] [Q] [K] [I] et [W] [Q] [X] [A] [I] et la SCI Swej tendant à condamner M. [L] [J] à payer à la SCI Swej une somme égale à la valeur estimée du bien à dire d’expert multiplié par le taux d’intérêt légal des créances des particuliers, à titre de dommages-intérêts pour immobilisation du bien mis en vente à compter du 2 juin 2022 ;

– Rejette toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

– Condamne M. [L] [J] aux dépens ;

– Condamne M. [L] [J] à verser à la SCI Swej une somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Constate l’exécution provisoire du présent jugement.

M. [L] [J] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 29 octobre 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 7 mai 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 29 juillet 2025, par lesquelles M. [L] [J], appelant, invite la cour à :

Vu les articles 1113 et suivants, 1583, 1240 et 1170 du Code civil,

Vu les jurisprudences citées,

Vu les pièces,

– Infirmer la décision déférée en ce qu’elle a :

– Rejette les demandes de Monsieur [L] [J] tendant à juger parfaite la vente intervenue entre Monsieur [L] [J] et les consorts [I] et ayant pour objet les parts sociales de la SCI SWEJ ;

– Rejette la demande de Monsieur [L] [J] tendant à condamner solidairement Mesdames [V] [N] [P] [T] épouse [I], [O] [Q] [K] [I] et [W] [Q] [X] [A] [I] à payer à Monsieur [L] [J] la somme de 6.000.000 euros au titre de la réparation des préjudices de tout ordre subis par Monsieur [L] [J] du fait de l’inexécution de la vente ;

– Rejette toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

– Condamne Monsieur [L] [J] aux dépens ;

– Condamne Monsieur [L] [J] à verser à la SCI SWEJ une somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– Constate l’exécution provisoire du présent jugement.

Statuant à nouveau :

À titre principal :

– Constater et Juger qu’un accord est intervenu sur la chose et le prix ;

– Juger parfaite la vente intervenue entre Monsieur [J] et les consorts [I] ayant pour objet l’intégralité des parts sociales de la SCI SWEJ

– Juger que l’arrêt à intervenir vaudra vente et à défaut ordonner à Mesdames [V] [N] [P] [T] [I], [O] [Q] [K] [I] et [W] [Q] [X] [A] [I] et la SCI SWEJ de signer, avec Monsieur [L] [J], l’acte authentique de vente des titres de la SCI SWEJ ;

En conséquence :

– Juger que l’arrêt à intervenir vaut vente des titres de la SCI SWEJ et tient lieu d’acte authentique de vente ;

– Condamner Mesdames [V] [N] [P] [T] [I], [O] [Q] [K] [I] et [W] [Q] [X] [A] [I] et la SCI SWEJ à remettre à Page 18 sur 20 Monsieur [J] tous les livres juridiques et comptables, et plus généralement tous les documents de quelque nature que ce soit à jour, relatifs à la SCI SWEJ, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et ce, sous astreinte de 10.000 € par jour de retard, à compter de l’expiration de ce délai ;

– Condamner Mesdames [V] [N] [P] [T] [I], [O] [Q] [K] [I] et [W] [Q] [X] [A] [I] et la SCI SWEJ à remettre à Monsieur [J] les titres de propriété de l’immeuble situé [Adresse 2], cadastré section DG [Cadastre 1], dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et ce, sous astreinte de 10.000 € par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai ;

– Condamner Mesdames [V] [N] [P] [T] [I], [O] [Q] [K] [I] et [W] [Q] [X] [A] [I] et la SCI SWEJ à remettre à Monsieur [J] les clés de l’immeuble situé [Adresse 2], cadastré section DG [Cadastre 1], ainsi que tous codes d’accès, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et ce, sous astreinte de 10.000 € par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai ;

– Ordonner la révocation du gérant de la SCI SWEJ.

– Donner acte à Monsieur [L] [J] qu’il s’engage à payer à Mesdames [V] [N] [P] [T] [I], [O] [Q] [K] [I] et [W] [Q] [X] [A] [I], la somme de 23.000.000 euros en exécution de la vente intervenue ;

En tout état de cause :

– Déclarer irrecevable l’appel incident formé par Mesdames [V] [N] [P] [T] épouse [I], [O] [Q] [K] [I] et [W] [Q] [X] [A] [I] ;

Et en conséquence :

– Déclarer irrecevable la demande tendant à Condamner Monsieur [L] [J] à payer aux intimées la somme de 250.000 € à titre de dommages-intérêts pour immobilisation du bien mis en vente à compter du DEUX JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX (02 juin 2022) ;

– Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [I] et la SCI SWEJ de leur demande de dommages intérêts.

– Condamner solidairement Mesdames [V] [N] [P] [T] épouse [I], [O] [Q] [K] [I] et [W] [Q] [X] [A] [I] au paiement de la somme de 6.000.000 € à Monsieur [L] [J] en réparation du préjudice qu’il a subi résultant de l’inexécution des accords convenus ;

– Condamner solidairement Mesdames [V] [N] [P] [T] épouse [I], [O] [Q] [K] [I] et [W] [Q] [X] [A] [I] à payer à Monsieur [L] [J] la somme de 20.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 29 avril 2025, par lesquelles Mme [V] [I] née [P] [T], Mme [O] [K] [I], Mme [W] [A] [I] et la société Swej, intimées, invitent la cour à :

– Débouter Monsieur [L] [J] de toutes ses prétentions et demandes et entendre confirmer le jugement querellé.

– Condamner Monsieur [L] [J] à payer aux intimées la somme de 250000 € à titre de dommages-intérêts pour immobilisation du bien mis en vente à compter du DEUX JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX (02 juin 2022).

– Condamner Monsieur [L] [J] à payer à la société SWEJ la somme de VINGT MILLE EUROS (20.000,00€) au titre de l’article 700 CPC.

– Condamner Monsieur [L] [J] aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

1.Sur la recevabilité de la demande en appel de dommages et intérêts des intimées

M. [J] sollicite, sur le fondement des articles 542 et 954 du code de procédure civile, de déclarer irrecevable la demande en appel des intimées de le condamner à leur verser la somme de 250.000 € de dommages-intérêts pour l’immobilisation du bien, au motif que l’appel incident n’est pas valablement formé, en ce que les intimées ne demandent pas dans le dispositif de leurs conclusions l’infirmation ou l’annulation du jugement ;

Les intimées n’ont pas conclu sur ce point ;

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2017, « L’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel » ;

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2024, « Les conclusions d’appel contiennent ’ un dispositif dans lequel l’appelant indique s’il demande l’annulation ou l’infirmation du jugement’ » ;

Aux termes de l’article 567 du code de procédure civile, « Les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel » ;

En l’espèce, les intimées sollicitent de confirmer le jugement et le précisent expressément dans le dispositif de leurs conclusions en ce qu’elles invitent la cour à « entendre confirmer le jugement querellé » ;

En première instance, elles avaient demandé de condamner M. [J] à payer « à la société Swej une somme égale à la valeur estimée du bien à dire d’expert multiplié par le taux d’intérêt légal des créances des particuliers, à titre de dommages-intérêts pour l’immobilisation du bien mis en vente à compter du 2 juin 2022 » ;

Le premier juge l’a qualifiée de demande d’indemnisation pour procédure abusive et les en a déboutées ;

En appel, les intimées sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions de condamner M. [J] à leur payer la somme de 250.000 €, « à titre de dommages-intérêts pour l’immobilisation du bien mis en vente à compter du 2 juin 2022 » ;

Dans le corps de leurs conclusions, elles ne précisent aucun fondement juridique, mentionnant seulement « La société Swej a subi un préjudice du fait de l’immobilisation de son bien depuis le 10 janvier 2022 et surtout après l’assignation abusive de M. [J] délivrée le 2 juin 2022. Ce préjudice doit être réparé par le versement d’une indemnité pour dommages-intérêts de 250.000 € » ;

Compte tenu de la mention « assignation abusive », il convient de considérer qu’elles forment cette demande de dommages-intérêts au titre de la procédure abusive ;

Les intimées sollicitant la confirmation du jugement en ce qu’il les a déboutées de leur demande de condamner M. [J] à payer « à la société Swej » des dommages et intérêts, sur le fondement de la procédure abusive, il y a lieu, en application des articles 542 et 954 du code de procédure civile, de déclarer irrecevable la demande en appel des intimées de condamner M. [J] à payer « à la société Swej » des dommages et intérêts, sur le fondement de la procédure abusive, soit la somme de 250.000 € à titre de dommages-intérêts pour l’immobilisation du bien mis en vente à compter du 2 juin 2022 ;

En revanche, la demande en appel des intimées de condamner M. [J] à payer « aux consorts [I] » des dommages et intérêts, sur le fondement de la procédure abusive, est une demande reconventionnelle, recevable en appel, au sens de l’article 567 du code de procédure civile précité ;

Il y a donc lieu de rejeter la demande de M. [J] de déclarer irrecevable la demande en appel des intimées de le condamner à verser « aux consorts [I] » des dommages et intérêts, sur le fondement de la procédure abusive, soit la somme de 250.000 € à titre de dommages-intérêts pour l’immobilisation du bien mis en vente à compter du 2 juin 2022;

2.Sur les moyens des parties

M. [J] précise que l’offre d’achat du 6 janvier 2022 est précise en ce qu’elle comporte la désignation de la chose et le prix ; il estime que l’offre est ferme et que ce qui est déterminant pour savoir si une proposition présente une fermeté suffisante est que la réserve formulée ne permette pas à son auteur de se dégager arbitrairement ; d’une part, la formalité liée à la vérification des surfaces par un géomètre n’a vocation qu’à préciser la surface réelle du bien, indiquée « d’environ 1.500 m² » dans l’offre d’achat, cette formalité n’est pas une possibilité de se dégager arbitrairement et la surface approximative dans l’offre d’achat démontre son intention d’acquérir quelle que soit la surface exacte ; d’autre part, la date limite de signature n’enlève en rien la fermeté de l’offre d’achat ; il ajoute que la mention des venderesse « bon pour acceptation » sans réserves sur l’offre d’achat démontre l’acceptation des termes de ladite offre ;

La société Swej et les consorts [I] opposent que :

-la lettre du 6 janvier 2022 ne vaut pas offre en ce que :

¿elle est faite sous la condition d’un compromis de vente,

¿elle est soumise à la vérification des surfaces par un géomètre,

-la lettre – proposition d’achat du 6 janvier 2022 est nulle pour défaut de qualité de son émetteur, puisque M. [D] [H] n’était pas le représentant de la société Barnes à cette date, ayant démissionné de cette fonction le 30 décembre 2021,

-l’offre d’achat est devenue caduque au 30 mars 2022, date limite fixée par M. [J] pour la promesse de vente, et elles ont alors rétracté leur acceptation le 12 avril 2022,

-l’acceptation n’est pas conforme à l’offre et est donc dépourvue d’effet, puisque les surfaces approximatives indiquées dans l’offre d’achat ne correspondent pas à la réalité, et l’offre d’achat mentionne inclure le mobilier sans un inventaire précis et ne contient aucune référence cadastrale du bien,

-l’acceptation de l’offre est nulle ; il ressort de l’acte authentique de donation annexé aux statuts de la société Swej que 25% des parts sociales sont inaliénables du vivant du donateur, les associées n’ont pas pu obtenir l’accord de leur donateur, faute d’accord de M. [J] pour solder les comptes courants des associés en plus du paiement du prix des parts sociales, et M. [J] a fait une offre d’achat de 100% des parts sociales alors qu’il ne peut prétendre ignorer la condition de l’autorisation du donateur ;

Le tribunal a rejeté sa demande en considérant que l’offre d’achat, du fait qu’elle vise la vérification des surfaces par un géomètres et la signature de l’acte authentique au plus tard en juin 2022, est une offre d’entrée en pourparlers et que le seul fait que les consorts [I] ont inscrit « bon pour accord » ne rend pas la vente parfaite ;

3.Sur la demande de dire la vente parfaite

Aux termes de l’article 1114 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « L’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation.

A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation » ;

Aux termes de l’article 1118 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « L’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre. Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation.

L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle » ;

Aux termes de l’article 1583 du code civil, « Elle (la vente) est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’ils sont convenus de la chose et du prix » ;

Mais attendu, qu’ayant souverainement retenu, sans dénaturation, que l’analyse des pièces produites démontraient que les parties avaient, d’un commun accord, soumis la rencontre de leur volonté respective de vendre et d’acquérir à la conclusion d’un avant-contrat et qu’elles en étaient restées au stade des pourparlers lorsque les offrants avaient introduit l’instance, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que la vente n’était pas parfaite (3ème chambre civile, 27 juin 2019, pourvoi n°18-15.863) ;

En l’espèce, l’offre d’achat de M. [J] du 6 janvier 2022 est ainsi rédigée

« Lettre-proposition d’achat

Le mandataire : [Localité 4] ’

Le proposant : M. [L] [J] ’

Reconnaît avoir, grâce à votre intervention, visité le bien désigné ci-après le 5 janvier 2021

Désignation du bien, objet des présentes

Le proposant confirme par la présente son intérêt pour l’acquisition d’un hôtel particulier situé au [Adresse 2].

Hôtel particulier d’une surface d’environ 1.500 m², répartis sur 7 niveaux (environ 900m² de surface habitable RDC, R+1, R+2, R+3 et environ 600m² de sous-sol R-1, R-2, R-3) disposant de plusieurs chambres ainsi que plusieurs autres installations et services (sauna, hammam, 400m² de jardin, espaces personnels, etc.). L’offre d’achat inclut le mobilier du bien.

Prix et rémunération

Suite à cette visite, nous proposons d’acheter ce bien aux conditions suivantes :

Offre d’achat de 23.000.000 € Net Vendeur (cf désignation du bien, mobilier inclus)

Honoraires agence : 3%TTC du prix Net Vendeur à la charge de l’acquéreur.

L’offre repose sur l’acquisition de la pleine propriété de 100% de la SCI propriétaire du Bien.

Dès l’acceptation de cette proposition par le propriétaire, l’acquéreur devra régulariser son acquisition par la signature d’une promesse de vente d’ici mars 2022.

L’acquéreur s’engage à verser, à titre d’indemnité d’immobilisation, la somme de 5% du prix de vente le jour de la signature de la promesse de vente. 

Clause particulière

Il n’y a pas de condition suspensive de financement.

La signature de l’acte authentique devra avoir lieu au plus tard en juin 2022.

Cette offre reste soumise à la réalisation d’une Due Diligence (illisible) à ce type de transaction ainsi qu’à la vérification des surfaces par un géomètre.

A compter de la signature de la présente offre, une exclusivité sera consentie au proposant pour une période de 90 jours dès signature des présentes par le cédant.

Cette proposition est valable jusqu’au lundi 10 janvier 2022

Fait par le proposant à Paris le 6 janvier 2022 » ;

Les trois consorts [I] ont apposé au bas de cette « lettre-proposition d’achat » leur signature précédée de la mention manuscrite :

« Lu et approuvé : bon pour acceptation au prix net vendeur de 23.000.000 € et honoraires Barnes de 3% TTC du prix net vendeur à la charge de l’acquéreur » ;

Il y a lieu de relever que la lettre-proposition d’achat du 6 janvier 2022, acceptée par les consorts [I], prévoit :

-la signature d’une promesse de vente,

-une clause dans cette promesse de vente relative au versement d’une indemnité d’immobilisation de 5% du prix de vente,

-la soumission de l’offre notamment à la vérification des surfaces par un géomètre ;

Ces éléments démontrent que les parties avaient, d’un commun accord, soumis la rencontre de leur volonté respective de vendre et d’acquérir à la conclusion d’un avant-contrat, une promesse unilatérale de vente, incluant une indemnité d’immobilisation, et qu’elles en étaient donc restées au stade des pourparlers ; la mention de la soumission de l’offre à la vérification des surfaces par un géomètre confirme que l’offre ne vaut pas vente parfaite au sens de l’article 1583 du code civil, mais est seulement une invitation à entrer en négociation au sens de l’article 1114 du code civil, afin de conclure une promesse de vente, puisqu’elle soumet la vente notamment à une condition préalable de vérification des surfaces par un géomètre ;

Aussi sans qu’il n’y ait lieu d’analyser les autres moyens, ni le détail de l’argumentation des parties, qui ne remettent pas en cause cette analyse, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a :

– rejeté les demandes de M. [L] [J] tendant à juger parfaite la vente intervenue entre M. [L] [J] et les consorts [I] et ayant pour objet les parts sociales de la SCI Swej,

-rejeté les demandes subséquentes de M. [J] de condamner les intimées à lui remettre tous les livres juridiques et comptables, et plus généralement tous les documents de quelque nature que ce soit à jour, relatifs à la SCI Swej, les titres de propriété de l’immeuble situé [Adresse 2], cadastré section DG [Cadastre 1], les clés de l’immeuble situé [Adresse 2], cadastré section DG [Cadastre 1], ainsi que tous codes d’accès, et d’ordonner la révocation du gérant de la SCI Swej ;

4.Sur la demande de M. [J] de dommages et intérêts

M. [J] sollicite de condamner solidairement les consorts [I] à lui payer la somme de 6 millions d’euros, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, au motif du comportement fautif des venderesses, qui lui ont causé un préjudice matériel, moral et de réputation, en ce qu’il a perdu la chance de conclure un achat similaire, il a été contraint de refuser une offre d’achat de sa résidence principale et la hausse des taux d’intérêts l’obligera à conclure un accord à un taux fixe de plus du double de celui accordé en février 2022 ;

Aux termes de l’article 1240 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » ;

Aux termes de l’article 1112 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2018, ’L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages’ ;

Les circonstances constitutives d’une faute commise dans l’exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers précontractuels ne sont pas la cause du préjudice consistant dans la perte d’une chance de réaliser les gains que permettait d’espérer la conclusion du contrat ; la cour d’appel a décidé à bon droit qu’en l’absence d’accord ferme et définitif, le préjudice subi par la société n’incluait que les frais occasionnés par la négociation et les études préalables auxquelles elle avait fait procéder et non les gains qu’elle pouvait, en cas de conclusion du contrat, espérer tirer de l’exploitation du fonds de commerce ni même la perte d’une chance d’obtenir ces gains (Chambre commerciale, 26 novembre 2003, pourvoi n°00-10.243) ;

En l’espèce, il ressort de l’analyse ci-avant que M. [J] a émis sa lettre-proposition d’achat le 6 janvier 2022, que les consorts [I] l’ont signée le 10 janvier 2022 et qu’elles se sont rétractées de leur acceptation le 12 avril 2022, soit 4 mois après ;

Compte tenu de la faible durée des pourparlers de 4 mois, de la lettre du 12 avril 2022, précisant que dès le 30 mars 2022, le mandataire de la gérante a avisé M. [J] par courrier électronique, de la rétractation de l’acceptation, de l’absence de justification par M. [J] de l’engagement de démarches particulières et de frais, relatifs au bien litigieux et à sa résidence principale, il convient de considérer que M. [J] ne démontre pas de faute des consorts [I] pour avoir rompu les pourparlers le 12 avril 2022 ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [J] tendant à condamner solidairement les consorts [I] à lui payer la somme de 6.000.000€ au titre de la réparation des préjudices de tout ordre subis du fait de l’inexécution de la vente ;

5.Sur la demande reconventionnelle en appel des consorts [I] pour procédure abusive

Les intimées sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions de condamner M. [J] à payer aux consorts [I], sur le fondement de la procédure abusive, la somme de 250.000 €, « à titre de dommages-intérêts pour l’immobilisation du bien mis en vente à compter du 2 juin 2022 » ;

En application des dispositions des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

En l’espèce, les intimées ne rapportent pas la preuve de ce que l’action de M. [J] aurait dégénéré en abus à l’égard des consorts [I] et elles ne démontrent pas que leur bien ait été immobilisé alors qu’elles se sont rétractées dès le 12 avril 2022 ;

Elles doivent être déboutées de leur demande en appel de condamner M. [J] à payer aux consorts [I] des dommages et intérêts, sur le fondement de la procédure abusive, soit la somme de 250.000 €, à titre de dommages-intérêts pour l’immobilisation du bien mis en vente à compter du 2 juin 2022 ;

6.Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. [J], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux intimées la somme unique supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [J] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Déclare irrecevable la demande en appel des intimées de condamner M. [J] à payer à la société Swej des dommages et intérêts, sur le fondement de la procédure abusive, soit la somme de 250.000 € à titre de dommages-intérêts pour l’immobilisation du bien mis en vente à compter du 2 juin 2022 ;

Rejette la demande de M. [J] de déclarer irrecevable la demande en appel des intimées de le condamner à verser aux consorts [I] des dommages et intérêts, sur le fondement de la procédure abusive, soit la somme de 250.000 € à titre de dommages-intérêts pour l’immobilisation du bien mis en vente à compter du 2 juin 2022 ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [V] [P] [T] épouse [I], Mme [O] [K] [I], Mme [W] [A] [I] de leur demande en appel de condamner M. [J] à leur payer des dommages et intérêts, sur le fondement de la procédure abusive, soit la somme de 250.000 €, à titre de dommages-intérêts pour l’immobilisation du bien mis en vente à compter du 2 juin 2022 ;

Condamne M. [L] [J] aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à Mme [V] [P] [T] épouse [I], Mme [O] [K] [I], Mme [W] [A] [I] et la SC Swej la somme supplémentaire unique de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de M. [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,