MINUTE N° : 26/00738

JUGEMENT
DU 18 Septembre 2026

N° RC 25/05598

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT

ET :

[N] [G]

Débats à l’audience du 02 Juillet 2026

le

copie et grosse :
à
TOURS METROPOLE HABITAT

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 18 Septembre 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Juillet 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 18 Septembre 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT(OPH) inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n°351 243 076, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté à l’audience par Mme FIALEIX munie d’un pouvoir de représentation

D’une Part ;

ET :

Monsieur [N] [G]
né le 31 Décembre 1977 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 11 septembre 2014, l’EPIC [Localité 1] HABITAT au droit duquel vient l’EPIC [Localité 3] HABITAT a donné à bail à M. [N] [G] un bien immobilier à usage d’habitation, situé à [Adresse 4], pour un loyer mensuel principal de 319,12 euros, payables à terme échu.

Un dépôt de garantie d’un mois est prévu aux conditions générales du contrat.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT a fait signifier à M. [N] [G], le 19 décembre 2024, un commandement de payer la somme de 838,48 € visant la clause résolutoire prévue au bail.

Arguant du défaut de régularisation de la dette locative dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2025, pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail,
– ordonner l’expulsion de M. [N] [G] devenu occupant sans droit ni titre avec toutes conséquences de droit,
– condamner M. [N] [G] au paiement de la somme de 2.298,08 euros
au titre des loyers impayés outre une indenité d’occupation égale au montant des loyers et charges habituelles jusqu’à la libération des lieux outre la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le cout du comandement et de la dénonciation à la CCAPEX.

M. [N] [G] a donné congé par courrier du 28 avril 2026.

A l’audience du 2 juillet 2026, l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT – représenté par une salariée munie d’un pouvoir- indique que le préavis de deux mois a expiré le 30 juin 2026 et que le locataire a quitté les lieux. Il ne maintient pas sa demande d’expulsion mais actualise sa créance à 12.336,06 euros échéance de juin 2026 comprise en précisant qu’elle comprend 6.212,10 € de supplément de loyers.

M. [N] [G], régulièrement cité, ne comparait pas et n’est pas représenté. Le jugement susceptible d’appel sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation à la CCAPEX et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT produit :
– le bail conclu le 11 septembre 2014 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux .
– le commandement de payer le somme principale de 838,48 euros du 19 décembre 2024, citant cette clause,.
– une décompte de créance échéance de juin 2026 comprise.

Il en ressort que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

En ne comparaissant pas M. [N] [G] se prive de la possibilité de rapporter la preuve qui lui incombe en application de l’article 353 du code civil de règlements de s’imputant sur la créance.

Il sera donc constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 20 février 2025. La demande d’expulsion est devenue sans objet du fait du congé donné et du départ du locataire .

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Ainsi, depuis la résiliation du bail, M. [N] [G] qui s’est maintenu dans les lieux et a causé ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

En l’espèce, L’EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT revendique une créance de 12.336,06 euros, échéance de juin 2026 inclus.

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La somme de 217,71 euros, correspondant aux dépens, sera déduite de la créance locative de même que la somme de 45.72 euros correspondant aux pénalités d’enquête et la somme de 20 euros correspondant au frais de dossier SLS dont les conditions légales de perception ne sont pas justifiées.

La créance comprend en outre la somme de 6.212,10 € au titre du SLS pour la période du 31 janvier 2026 au 30 juin 2026. Or le bail étant résilié à compter du 20 février 2025, il n’y a pas lieu d’appliquer le surloyer qui se serait appliqué en cas de poursuite du bail , les parties n’étant plus tenues par les obligations contractuelles qui les lient.

M. [N] [G] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 5.840,53 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus échéance de juin 2026 comprise.

3) Sur les mesures accessoires

L’article 676 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [N] [G], partie perdante, sera condamné à supporter les dépens qui comprendront le coût du commandement et de sa dénonciation. .

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l’équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’acquisition des effets de la clause résolutoire au 20 février 2025.

CONDAMNE M. [N] [G] à verser à l’EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de CINQ MILLE HUIT CENT QUARANTE euros et CINQUANTE TROIS centimes (5.840,53 euros) au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation échues au 30 juin 2026 ;

CONDAMNE M.[N] [G] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront comprendront le coût du commandement et de sa dénonciation ;

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière

La greffière,                                                      Le juge des contentieux de la protection.