TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 18 Septembre 2026

N° RG 26/01592 – N° Portalis DBYC-W-B7K-MC47

Jugement du 18 Septembre 2026
N°: 26/900

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[T] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à S.A ESPACIL
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mme [K]
COIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 18 Septembre 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 29 Mai 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 18 Septembre 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par M. [B] [M], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [T] [K]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 janvier 2023, à effet au 6 janvier 2023, la S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT a consenti un contrat d’occupation en résidence sociale à Mme [T] [K] sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 429,75 euros hors charges, pour une durée d’un mois, renouvelable par tacite reconduction dans la limite maximum de 24 mois.

Par avenant du 19 décembre 2024, le contrat a été prolongé du 5 janvier 2025 au 4 avril 2025.

Par courriers des 4 mars et 4 avril 2025, il a été rappelé à Mme [T] [K] qu’elle devait libérer les lieux au 4 avril 2025. Mme [T] [K] s’est maintenue dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 02 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les redevances d’occupation un délai de deux mois, pour un montant en principal de 1.776,23 euros, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Puis, par acte de commissaire de justice du 11 février 2026, la S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT a fait assigner Mme [T] [K] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RENNES aux fins de faire constater l’occupation sans droit ni titre, obtenir l’expulsion de l’occupante et sa condamnation au paiement de la dette locative.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 mai 2026.

A cette date, la S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT a comparu, représenté par M. [B] [M], dûment muni d’un pouvoir.

Se référant oralement aux termes de son assignation, au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa des articles L.633-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, la S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT sollicite de :

A titre principal :
Constater l’occupation sans droit ni titre du fait du terme du bail au 4 avril 2025,
A titre accessoire, si le juge considère la continuité du bail précaire :
Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est bien acquise ;Constater en conséquence la résiliation du bail à la date du 2 septembre 2025 et l’occupation sans droit ni titre de Mme [K] ;
Dans tous les cas :
Ordonner l’expulsion de Mme [T] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, des locaux sis Résidence AUNIS, [Adresse 6] à [Localité 1] ; Autoriser la requérante à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets immobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, aux frais risques et périls de Mme [T] [K] conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Mme [T] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer révisable, majoré des charges, calculés tels que si le bail s’était poursuivi, et ce à compter du 05 avril 2025 jusqu’à la libération des lieux de tous meubles et occupants de son chef et remise des clés ;Condamner Mme [T] [K] au paiement de la somme de 96,19 euros au principal, au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées à la date du 29 mai 2026, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;En cas d’octroi de délais de paiement, dire que ceux-ci ne pourront pas suspendre les effets de la clause résolutoire ;Condamner Mme [T] [K] au paiement de la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT rappelle que les dispositions applicables sont celles du Code de la construction et de l’habitation s’agissant d’un bail précaire. Elle relève que l’occupante a déjà bénéficié d’un délai supplémentaire pour rester dans les lieux alors que le délai maximum de deux ans a été dépassé. Elle souligne que malgré cela elle s’est maintenue dans les lieux. Elle ajoute que de nombreuses redevances sont également restées impayées, l’ayant contrainte à faire délivrer un commandement de payer.
Elle s’oppose à la demande de délais d’expulsion formulée par Mme [T] [K], considérant le nombre de demandes en cours. En cas d’octroi de délais de paiement, la S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT s’oppose à toute suspension de la clause résolutoire.

A l’audience, Mme [T] [K] a comparu en personne.

Elle demande au juge des contentieux de la protection de bien vouloir lui accorder des délais pour l’expulsion et des délais de paiement s’agissant de la dette locative.

Au soutien de ses prétentions, elle déclare souhaiter se maintenir dans les lieux jusqu’à l’obtention d’une mutation de logement et demande des délais pour quitter les lieux. Sur les délais de paiement, elle propose de s’acquitter de la somme de 96,19 euros en trois mois au vu de la précarité de sa situation.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2026, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la résiliation du contrat de résident et ses conséquences,

Sur la résiliation
L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article L 633-2 du code de l’habitat et de la construction, alinéa 8 : « Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
-inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
-cessation totale d’activité de l’établissement ;
-cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré. »

En l’espèce, l’article 2 du contrat d’occupation en résidence sociale en date du 4 janvier 2023, intitulé « La durée » dispose : « Le présent contrat est consenti pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction pour des périodes de même durée à la volonté du résident, et dans la mesure où ce dernier exécute toutes les obligations stipulées dans les présentes conditions générales et le règlement de fonctionnement, et en particulier qu’il répond aux conditions d’accueil spécifiques de la résidence. Le renouvellement du contrat d’occupation en résidence sociale ne pourra pas excéder une période de plus de 24 mois ».

Au vu de cette clause, le contrat pouvait être renouvelé jusqu’au 4 janvier 2025 au plus tard.

Toutefois, il résulte des pièces versées aux débats que, par avenant conclu entre les parties le 19 décembre 2024, le contrat a été prolongé jusqu’au 4 avril 2025 soit au-delà du délai maximum.

La S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT justifie avoir adressé deux courriers à l’occupante, l’un le 4 mars 2025 pour lui rappeler que le contrat prendrait fin le 4 avril 2025 et qu’elle devait prendre toutes dispositions pour libérer le logement à cette date. Le second courrier, daté du 4 avril 2025, par lequel elle constatait qu’elle n’avait pas remis les clés à cette date et lui indiquait qu’une procédure d’expulsion allait être engagée.

Force est de constater que la S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT n’a fait délivrer à l’occupante aucune sommation d’avoir à quitter les lieux.

De fait, elle a tacitement accepté son maintien dans les lieux et la poursuite du contrat. Cette acceptation tacite résulte également du choix de la bailleresse de faire signifier à l’occupante un commandement de payer visant la clause résolutoire inséré au contrat par commissaire de justice le 2 juillet 2025.

Ce commandement accordait un délai de deux mois à Mme [K] pour régler la somme de 1.776,23 euros.

L’historique de compte produit permet de constater qu’au 3 septembre 2025, cette somme n’avait pas été réglée.

Il est justifié de la présence d’une clause résolutoire pour défaut de paiement à l’article 4.5.1. du contrat qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de constat de la résiliation du titre d’occupation au 4 avril 2025. Par contre, conformément à la demande subsidiaire, il y a lieu de constater au 3 septembre 2025, la résiliation du contrat d’occupation en résidence sociale consenti par la S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT à Mme [T] [K] sur un logement-foyer situé [Adresse 7] à [Localité 1].

1.2 Sur l’expulsion et les délais pour y procéder,

L’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution dispose : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ». Le juge qui ordonne l’expulsion peut ordonner les mêmes délais.

L’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, alinéa premier, dispose : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. (…) »

Enfin, aux termes de l’article L.412-6, alinéa premier, du Code des procédures civiles d’exécution : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille».

En l’espèce, il résulte des débats que Mme [T] [K] est informée depuis le 19 décembre 2024, date de signature de l’avenant, qu’elle devait quitter les lieux au 4 avril 2025 au plus tard ; que la bailleresse lui a déjà permis de rester dans les lieux au-delà de la durée maximale prévue au contrat et ce malgré les nombreuses demandes d’admission en résidence sociale ; que Mme [K] est susceptible de bénéficier de la prochaine trêve hivernale.

Au vu des délais dont Mme [K] a déjà bénéficié et, en l’absence de justification de recherche active d’un autre logement, sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux sera rejetée.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Mme [T] [K] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à l’occupante d’un commandement de quitter les lieux.

En application de l’article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire, il sera rappelé qu’il n’appartient pas au juge du fond de prononcer des mesures conservatoires ou d’anticiper sur d’éventuelles difficultés d’exécution. Ainsi, la demande d’enlèvement, transfert ou séquestration des meubles sera rejetée et, il sera rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux de l’occupant ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du titre d’occupation, une indemnité d’occupation sera due en cas de non-respect des modalités de paiement accordées au défendeur. Au regard du montant actuel de la redevance et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 494,38 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance, à partir du 3 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux par la remise des clés à la S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

2/ Sur la demande au titre de l’arriéré de redevances

Aux termes de l’article 1003 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

En l’espèce, le contrat d’occupation de résidence sociale prévoit une redevance d’un montant mensuel de 457,84 euros, prestations annexes comprises. Les modalités de révision sont prévues à l’article 3.1 des conditions générales. Cet article précise également que la redevance, les frais d’occupation et les frais annexes sont payables à terme échu le dernier jour du mois.

Le décompte actualisé remis à l’audience laisse apparaître qu’au 29 mai 2026, le solde débiteur s’élève à 96,19 euros, déduction faîte des frais de procédure.

Mme [T] [K] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

En conséquence, Mme [T] [K] sera condamnée à payer à la S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT la somme de 96,19 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation arrêtées au 29 mai 2026, échéance d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3/ Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa premier de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

En l’espèce, au regard de la situation personnelle de la débitrice, laquelle déclare bénéficier de revenus mensuels de 560 euros par mois, et compte-tenu des besoins du créancier, lequel ne s’oppose pas sur le principe à la demande, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à la débitrice comme il sera dit au dispositif de la présente décision.

4/ Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Partie perdante, Mme [T] [K] sera condamnée aux dépens.

Sur les frais du procès,

L’article 700 du code de procédure civile dispose que : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer a l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». Aux termes de l’alinéa deux : « Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, au regard de la situation financière de Mme [T] [K], il y a lieu de rejeter la demande formulée par la S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire,

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il y a lieu de rappeler que cette décision est d’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et, en premier ressort,
DEBOUTE la S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT de sa demande de constat de la résiliation du contrat au 4 avril 2025 ;
CONSTATE, au 3 septembre 2025, la résiliation du contrat d’occupation en résidence sociale conclu le 4 janvier 2023 entre d’une part, la S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT et, d’autre part, Mme [T] [K], portant sur des locaux (Appartement 1101) situés [Adresse 8] [Adresse 9] à [Localité 5] ;
ORDONNE à Mme [T] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 10] sis [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DEBOUTE Mme [T] [K] de sa demande de délais d’expulsion supplémentaires ;

CONDAMNE Mme [T] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale aux redevances et accessoires qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 494,38 euros par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue à la redevance dès le 3 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et ses accessoires, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [T] [K] à payer à la S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT la somme de 96,19 € (quatre-vingt-seize euros et dix-neuf centimes) au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées au 29 mai 2025, échéance d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ACCORDE à Mme [T] [K] la faculté d’apurer sa dette, au plus tard le 10 de chaque mois, en 3 mensualités équivalentes d’un montant de 32 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier paiement interviendra le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

REJETTE la demande de la S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge