TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

N° RG 26/54053 – N° Portalis 352J-W-B7K-DC57P

N° : 3

Assignation du :
29 Mai 2026

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 22 septembre 2026

par Quentin SIEGRIST, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier.
DEMANDEUR

Monsieur [M] [T]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Me Jean-pierre DAGORNE, avocat au barreau de PARIS – #D0118

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. [E] [Z] [U]
[Adresse 2]
[Localité 3]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 20 Août 2026, tenue publiquement, présidée par Quentin SIEGRIST, Vice-président, assisté de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 7 juin 2019, M. [M] [T] a donné à bail commercial à la société [Localité 4] & [U] (aux droits de laquelle vient la société [E] [Z] [U] par acte de cession du 15 octobre 2020) des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] (lot n°3, dans le bâtiment A, un magasin situé à gauche de l’entrée troisième porte, comprenant : une boutique, un dégagement, un couloir, un water-closet, une pièce sur cour avec porte d’accès), moyennant un loyer annuel de 25.052,88 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, à la société [E] [Z] [U], pour une somme de 31 612,94 euros, au titre de l’arriéré locatif au 16 janvier 2025 (1er trimestre inclus).

Par exploit d’huissier en date du 29 mai 2026, M. [M] [T] a fait assigner la société [E] [Z] [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses dernières écritures déposées et soutenues à l’audience du 20 août 2026, M. [M] [T] demande au juge des référés de :
« Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 24 mai 2026,
Ordonner, en conséquence, l’expulsion de la Sté [E] [Z] [U] ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 5], et ce avec l’assistance da la force publique s’il y a lieu,
Dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront leu à l’application des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
Condamner par provision la Sté [E] [Z] [U], à payer à M. [M] [T] la somme de 50.241,40 euros correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire,
La condamner par provision à compter du prononcé de la décision à intervenir, à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 5.000 euros, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,
La condamner aux dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile,
lesquels comprendront le coût du commandement et des dénonciations et de la somme de 3.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile
Déclarer la décision à intervenir opposable à la société Lixxbail créancier inscrit au RCS de [Localité 1] ».

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La société [E] [Z] [U], assignée conformément à l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

En premier lieu, sur l’acquisition de la clause résolutoire, l’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ; le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ; la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 16 janvier 2025 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur.
En annexe du commandement, figurent le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, et la reproduction de la clause résolutoire y figure.

Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, M. [M] [T] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 31 612,94 euros au titre de l’arriéré locatif au 16 janvier 2025 (1er trimestre inclus).

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit au 17 février 2025 à 00h (et non du 24 mai 2026 comme sollicité par le demandeur, date qui n’est au demeurant pas justifiée).

En deuxième lieu, sur la demande d’expulsion, l’article 835 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société [E] [Z] [U] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique requise conformément aux articles L. 153-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En troisième lieu, sur la demande de condamnation au versement d’une provision, l’article 835 du code de procédure civile dispose en second alinéa que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

D’une part, à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation mensuelle de 5.000 euros. Cette somme, au demeurant non justifiée dans les conclusions, excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail. La demande ne sera accueillie devant le juge des référés qu’à concurrence du montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

D’autre part, s’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En tout état de cause et en l’espèce, au vu du décompte produit par M. [M] [T], l’obligation de la société [E] [Z] [U] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 49.779,26 euros (n’ont pas été pris en compte à ce titre les coûts des deux précédents commandements de payer intégrés dans le décompte), arrêtés au 16 avril 2026 (2e trimestre inclus).

Sur la demande visant à déclarer la décision à intervenir opposable à la société Lixxbail

L’article L. 143-2 du code de commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions.

Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions.

En l’espèce, le demandeur ne justifie aucunement avoir notifié sa demande au créancier évoqué, si bien que cette demande doit être rejetée.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société [E] [Z] [U] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 janvier 2025.

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il y a lieu de condamner la société [E] [Z] [U] à verser à M. [M] [T] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 17 février 2025 à 00h,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société [E] [Z] [U] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5] (lot n°3, dans le bâtiment A, un magasin situé à gauche de l’entrée troisième porte, comprenant : une boutique, un dégagement, un couloir, un water-closet, une pièce sur cour avec porte d’accès), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique requise conformément aux articles L. 153-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier,

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixons à titre provisionnel une indemnité d’occupation due par la société [E] [Z] [U], à compter de la résiliation du bail survenue le 17 février 2025 (acquisition de la clause résolutoire), et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, égale au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires,

Condamnons la société [E] [Z] [U] à payer à M. [M] [T] la somme de 49.779,26 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 16 avril 2026 (2e trimestre 2026 inclus),

Condamnons la société [E] [Z] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement,

Condamnons la société [E] [Z] [U] à payer à M. [M] [T] la somme de 1 000 euros conformément à l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons la demande visant à voir déclarer le présent jugement opposable à un créancier inscrit,

Rappelons que la présence ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 22 septembre 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Quentin SIEGRIST