TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître [Localité 2] CLAISSE ; Me Leonce KOLIMEDJE ; Me Paul-emile BOUTMY

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 26/02612 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCKIW

N° MINUTE :
12-2026

JUGEMENT
rendu le mardi 22 septembre 2026

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEURS
Monsieur [C] [T], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Leonce KOLIMEDJE, avocat au barreau de SENS, vestiaire : #E1706

Monsieur [A] [U], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Paul-emile BOUTMY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0280

Madame [B] [T], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Paul-emile BOUTMY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0280

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 septembre 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 22 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 26/02612 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCKIW

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 février 2005, l’OPAC de [Localité 1], devenu l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, a consenti un bail d’habitation à Mme [E] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3], escalier 1, étage 7, porte 33, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 269,64 €.

Par la suite, le bail s’est retrouvé transféré de fait à son gendre, M. [C] [T], désormais considéré de tous comme le locataire en titre des locaux.

Les lieux sont aujourd’hui occupés par Mme [B] [T] et M. [A] [U], la fille et le gendre de M. [C] [T].

Par actes de commissaire de justice des 23 et 26 janvier 2026, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT – OPH a assigné M. [C] [T], Mme [B] [T] et M. [A] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
– prononcer la résiliation judiciaire du bail pour inoccupation personnelle du logement par M. [C] [T] et cession prohibée de sa jouissance à des tiers,
– ordonner l’expulsion de M. [C] [T], Mme [B] [T] et M. [A] [U], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision,
– condamner solidairement M. [C] [T], Mme [B] [T] et M. [A] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer mensuel contractuel, majoré de 30 %, à compter de la décision et jusqu’à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue au bail,
– rejeter toute demande de délai de grâce,
– condamner solidairement M. [C] [T], Mme [B] [T] et M. [A] [U] aux dépens, lesquels comprendront le coût du constat d’huissier et de toutes significations,
– condamner solidairement M. [C] [T], Mme [B] [T] et M. [A] [U] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

L’affaire a été évoquée, par erreur, à l’audience du 26 février 2026 lors de laquelle une ordonnance de caducité a été rendue en raison de l’absence du demandeur. Une ordonnance de relevé de caducité a été rendue le 10 mars 2026.

Appelée à l’audience du 25 mars 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 26 juin 2026.

À l’audience du 26 juin 2026, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

M. [C] [T], assisté de son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :
– débouter l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH de sa demande de résiliation du bail et de toutes ses autres demandes,
– ordonner l’expulsion de Mme [B] [T] et M. [A] [U], occupants sans droit ni titre,
– débouter Mme [B] [T] et M. [A] [U] de toutes leurs demandes,
– condamner Mme [B] [T] et M. [A] [U] au paiement des charges assurées par M. [C] [T] d’un montant de 15.056,10 €,
– condamner Mme [B] [T] et M. [A] [U] au paiement des dommages-intérêts d’un montant de 5.000 € au titre des préjudices subis par M. [C] [T],
– condamner Mme [B] [T] et M. [A] [U] au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Mme [B] [T] et M. [A] [U], assistés de leur conseil, ont fait viser des conclusions et demandé de :
– à titre principal :
* juger que le contrat de location a été transféré de plein droit au bénéfice de Mme [B] [T],
* débouter l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH de ses demandes,
* débouter M. [C] [T] de ses demandes reconventionnelles,
– à titre subsidiaire :
* accorder à Mme [B] [T] et M. [A] [U] les plus larges délais pour se reloger,
* dire que les effets de la décision seront suspendus durant ce délai,
– en tout état de cause :
* condamner l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH aux dépens,
* condamner l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH à payer à Mme [B] [T] et M. [A] [U] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se référer aux écritures respectives des parties pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Il résulte des articles 1224 et suivants du code civil que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.
La résolution met fin au contrat et prend effet soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il résulte de l’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation que le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
En cas de non-respect de ces dispositions, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

L’article 1er des conditions générales du bail du 21 février 2005 stipule que le contrat de location est consenti au preneur à l’exclusion de toutes autres personnes. Il en résulte qu’il ne pourra, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au présent contrat.

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par l’abandon du domicile par le locataire.

En l’espèce, il ressort des débats qu’au mois de novembre 2022, Mme [B] [T] s’est installée chez son père, M. [C] [T], au [Adresse 4] avec ses deux filles et qu’au même moment, M. [C] [T] s’est installé chez sa compagne de l’époque, Mme [I] [Y], au [Adresse 5]. M. [C] [T] est brièvement revenu au [Adresse 4] au mois de février 2025. Les lieux sont actuellement occupés par Mme [B] [T], son compagnon et leurs cinq enfants, lesquels souhaitent y rester. M. [C] [T] est hébergé chez différents membres de sa famille. Il souhaite récupérer son logement non pas pour réintégrer les lieux mais pour l’échanger avec un logement plus petit auprès de [Localité 3].

Chaque partie a une analyse différente de la situation :
– [Localité 1] HABITAT considère que M. [C] [T] a méconnu ses obligations légales et contractuelles en cessant d’occuper personnellement les lieux et en ayant cédé son bail à sa fille et à son gendre, lesquels sont des occupants sans droit ni titre.
– Mme [B] [T] et M. [A] [U] considèrent que M. [C] [T] a abandonné son logement au mois de novembre 2022 et que le bail a continué au profit de sa fille, Mme [B] [T].
– M. [C] [T] nie toute cession du bail et tout abandon des lieux. Il explique avoir initialement souhaité aider sa fille qui était en difficultés puis avoir été évincé de son logement par sa fille et son gendre.

Concernant l’hypothèse d’un abandon du logement par M. [C] [T] et d’une continuation du bail au profit de sa fille, il convient de considérer qu’aucun abandon du logement par M. [C] [T] n’est caractérisé. En effet, M. [C] [T] a continué d’assurer le logement et de payer les loyers et charges auprès de [Localité 3], il a conservé un jeu de clés et il est revenu dans les lieux au mois de février 2025.
Quand bien même un abandon du logement par M. [C] [T] au mois de novembre 2022 pouvait être caractérisé, Mme [B] [T] ne remplit pas les conditions légales à une continuation du bail à son profit, et notamment la condition de cohabitation avec son père pendant au moins une année avant l’abandon. En effet, si Mme [B] [T] considère qu’elle vit dans les lieux depuis qu’elle est âgée de 11 ans, il ressort clairement des débats et des pièces qu’elle produit elle-même qu’elle a quitté les lieux entre 2019 et 2022 et qu’elle y est revenue à la suite d’une séparation conjugale au mois de novembre 2022, simultanément au départ de son père. Il n’y a donc pas eu de cohabitation entre M. [C] [T] et sa fille pendant au moins une année avant le prétendu abandon du mois de novembre 2022. Mme [B] [T] n’en rapporte en tout état de cause pas la preuve.
Le raisonnement serait le même s’agissant d’un éventuel abandon du logement par M. [C] [T] au mois de mars 2025.

Les débats permettent en revanche de retenir qu’une cession du logement a eu lieu entre M. [C] [T] et sa fille au mois de novembre 2022. Il ressort des courriers, mains courantes et plaintes qu’ils versent eux-mêmes aux débats (par exemple : pièces n° 7, 8 et 10 de Mme [B] [T] et M. [A] [U] et pièce n° 7 de M. [C] [T]) qu’au mois de novembre 2022, ils avaient convenu d’un « accord » (terme employé par eux) consistant en l’emménagement de Mme [B] [T] avec son conjoint et leurs enfants au [Adresse 4] pendant l’emménagement de M. [C] [T] chez Mme [I] [Y] en contrepartie du paiement des loyers et charges par Mme [B] [T] et M. [A] [U] à M. [C] [T]. M. [C] [T] continuait quant à lui de régler les loyers et charges auprès de [Localité 3]. Cette situation correspond à celle d’une cession du bail. Or, la cession d’un bail par le locataire, qui plus est le locataire d’un logement social, est légalement et contractuellement prohibée. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est d’ordre public et son application ne peut être écartée et ne peut prêter à une quelconque interprétation. M. [C] [T] a donc gravement manqué à ses obligations de locataire et ce manquement justifie la résiliation du bail.

Par conséquent, le bail du 21 février 2005 sera résilié à compter du 1er avril 2025, date à laquelle M. [C] [T] a une seconde fois quitté le logement et à laquelle les relations ont été rompues avec sa fille et son gendre. L’expulsion de M. [C] [T] sera prononcée. Celle de Mme [B] [T] et M. [A] [U] sera également prononcée puisqu’ils occupent le logement sans aucun droit ni titre. La demande d’astreinte sera en revanche rejetée.

II) Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, il ne fait pas débat que les lieux sont exclusivement occupés par Mme [B] [T] et M. [A] [U]. Ils seront donc solidairement condamnés à verser une indemnité mensuelle d’occupation à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH pour la période allant du 1er avril 2025, date de la résiliation judiciaire du bail, à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ; il n’y a pas lieu de la majorer de 30 %.

III) Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent au juge d’accorder des délais renouvelables, de 1 mois à 1 an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [B] [T] et M. [A] [U] sont établis au [Adresse 4] depuis près de 4 ans et ont cinq enfants mineurs à charge. Par ailleurs, ils ont entamé des démarches pour leur relogement et sont « reconnus prioritaires et devant être logés d’urgence au titre du II de l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation » (décision DALO du 26 février 2026).

Dans l’attente qu’un nouveau logement social leur soit proposé ou qu’ils se relogent par leurs propres moyens, des délais pour quitter les lieux leur seront accordés jusqu’au 30 juin 2027 inclus.

IV) Sur les demandes reconventionnelles de M. [C] [T]

A) Sur la demande en paiement de la somme de 15.056,10 €

M. [C] [T] ne fonde pas sa demande en droit. Il réclame à Mme [B] [T] et M. [A] [U] le remboursement de la somme de 15.056,10 € au titre des « dépenses » qu’il aurait effectuées depuis le mois de mars 2025. Ces dépenses correspondent aux loyers et charges qu’il a supportés depuis le mois de mars 2025 en lieu et place de Mme [B] [T] et M. [A] [U].

Or, M. [C] [T] ne saurait demander en justice l’application des conséquences d’une cession illicite du bail. Il revient désormais à M. [C] [T], Mme [B] [T] et M. [A] [U] de s’entendre entre eux, étant précisé que Mme [B] [T] et M. [A] [U] ont déjà proposé à M. [C] [T] de lui rembourser les loyers et que la résiliation judiciaire du bail (et donc le départ du versement de l’indemnité d’occupation) a été fixée au 1er avril 2025 afin de faciliter un accord entre les défendeurs.

M. [C] [T] sera débouté de sa demande.

B) Sur la demande en paiement de la somme de 5.000 €

M. [C] [T] ne fonde pas sa demande en droit. Il réclame à Mme [B] [T] et M. [A] [U] le paiement d’une somme de 5.000 € au titre de ses préjudices moral et psychologique. Or, il ne justifie d’aucun préjudice dont Mme [B] [T] et M. [A] [U] seraient responsables.

M. [C] [T] sera débouté de sa demande.

V) Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [C] [T], d’une part, et Mme [B] [T] et M. [A] [U], d’autre part, parties perdantes, seront chacun condamnés au paiement de la moitié des dépens. Ces dépens ne comprennent pas le coût du procès-verbal de constat.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH les frais exposés par lui dans la présente instance qu’il a été contraint d’engager. M. [C] [T] sera condamné à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et Mme [B] [T] et M. [A] [U] seront solidairement condamnés à lui verser la même somme au même titre.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 21 février 2025 entre l’OPAC de [Localité 1] et Mme [E] [O] et portant sur les lieux situés au [Adresse 3], escalier 1, étage 7, porte 33, à compter du 1er avril 2025,

ORDONNE à M. [C] [T], Mme [B] [T] et M. [A] [U] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3], escalier 1, étage 7, porte 33 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

REJETTE la demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [T] et M. [A] [U] à verser à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

ACCORDE à Mme [B] [T] et M. [A] [U] des délais pour quitter les lieux jusqu’au 30 juin 2027 inclus,

DÉBOUTE M. [C] [T] de ses demandes reconventionnelles en paiement,

CONDAMNE M. [C] [T] au paiement de la moitié des dépens,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [T] et M. [A] [U] au paiement de l’autre moitié des dépens,

CONDAMNE M. [C] [T] à verser à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [T] et M. [A] [U] à verser à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 22 septembre 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION