N° RG 26/00474 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OCZV

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 26/00474 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OCZV

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Camille BLANCHARD

Le

Le Greffier

Me Camille BLANCHARD
Me Adam LAKEHAL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
22 SEPTEMBRE 2026

DEMANDEURS :

Madame [V] [F] et Monsieur [I] [D]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Camille BLANCHARD, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat postulant, vestiaire : 191, substituant Me Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [A]
demeurant [Adresse 6],
[Localité 2]
non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection
Virginie HOPP, Greffier lors des débats
Fanny JEZEK, Greffier lors du délibéré

DÉBATS :
A l’audience publique du 01 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Septembre 2026.

JUGEMENT
Rendue par défaut en dernier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 26/00474 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OCZV

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 20 mai 2019, prenant effet à compter du 21 mai 2019, Madame [V] [F] et Monsieur [I] [D] ont consenti à Monsieur [S] [A] un bail d’habitation sur un logement situé dans l’immeuble [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 513 € ainsi qu’une provision sur charges de 50 €, soit une somme mensuelle totale de 563 €.

Se prévalant de loyers impayés, Madame [V] [F] et Monsieur [I] [D] ont fait signifier à Monsieur [S] [A], le 26 août 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2.584,77 €, arrêtée au 1er août 2025, loyer du mois d’août 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2025, Madame [V] [F] et Monsieur [I] [D] ont fait assigner Monsieur [S] [A] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg notamment afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Monsieur [S] [A] ainsi que l’explusion de ce dernier, la fixation de l’indemnité d’occupation ainsi que le condamnation de celui-ci à leur payer les arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation de 4.700,11€.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 4 décembre 2025.

Lors de l’audience du 1er juin 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Madame [V] [F] et Monsieur [I] [D], représentés par leur conseil, reprennent les prétentions et moyens de leurs conclusions régulièrement signifiées le 27 mai 2026.

Ils sollicitent ainsi, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– le donné acte de ce qu’ils se désistent de leurs demandes au titre de la prononciation de la résiliation judiciaire du bail et de leur demande d’expulsion ;
– la condamnation de Monsieur [S] [A] à leur payer la somme de 1.652,56 € se décomposant comme suit :
* loyers et charges impayés arrêtés au 30 janvier 2026 : 1.897,16 € ;
* travaux de remise en état des lieux : 150,80 € ;
* provision pour charges : 102,60 € ;
* provision taxe ordures ménagères 2026 : 15 €
* sous déduction du dépôt de garantie de 513 € ;
– la condamnation de Monsieur [S] [A] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et le coût de la signification des nouvelles conclusions, ainsi qu’à leur payer la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent que :

* Monsieur [S] [A] a quitté les lieux concomitamment à la délivrance de l’assignation et un état des lieux de sortie a été établi le 30 janvier 2026 ;
* le compte locatif de Monsieur [S] [A] a été en débit depuis plusieurs mois et le montant des sommes dues au 30 janvier 2026 est de 1.897,16 € en prenant en compte le prorata temporis du mois de janvier 2026;
* conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code Civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement et il doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat ; que lors de l’état des lieux de sortie, il a été constaté des défauts d’entretien locatif à la charge de l’ancien occupant, étant précisé que Monsieur [S] [A] n’a émis aucune réserve et/ou contestation quant aux désordres relevés lors de l’état des lieux de sortie ; que le logement était neuf lors de sa prise de possession ;
* lorsque les charges sont au réel et que le locataire quitte le logement alors que le propriétaire ne dispose pas de l’arrêté annuel des comptes du syndic, le bailleur à la possibilité de procéder à une provision dans l’attente de la régularisation annuelle des charges ; qu’ils sont ainsi bien fondées à solliciter la somme de 102,60 € au titre de la provision pour charges ;
* ils sont bien fondés à solliciter le paiement de la taxe d’ordures ménagères 2026 calculée au prorata temporis du temps d’occupation.

Bien que régulièrement assigné à l’audience par dépôt à l’étude de Maître [K] [Q], Commissaire de Justice à [Localité 4] le 3 décembre 2025, puis s’étant vu signifier les nouvelles conclusions par acte de Commissaire de Justice du 27 mai 2026, remis à personne présente, Monsieur [S] [A] ne s’est pas présenté ni fait représenter.

Un diagnostic social et financier en date du 2 février 2026 a été déposé au greffe le 9 février 2026 ; il précise qu’aucun bilan n’a pu être réalisé.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2026.

Madame [V] [F] et Monsieur [I] [D] étant régulièrement représentés et Monsieur [S] [A] étant absent, bien que régulièrement assigné, le jugement sera rendu par défaut, et ce, conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile , lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il sera constaté que Madame [V] [F] et Monsieur [I] [D] ne sollicitent plus la résiliation du bail ni l’expulsion de Monsieur [S] [A], cette demande étant devenue sans objet en raison du départ de ce dernier le 30 janvier 2026.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail du 20 mai 2019 liant Madame [V] [F] et Monsieur [I] [D], d’une part, et Monsieur [S] [A], d’autre part, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 1er août 2025 et du décompte de loyers et charges actualisé au 21 mai 2026 que Madame [V] [F] et Monsieur [I] [D] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation (correspondant au montant du loyer et des charges dus au titre du contrat de bail) impayés à hauteur de 1.897,16 € (frais de courtage MRH de 14,65 € inclus) .

Monsieur [S] [A] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [S] [A] devra payer à Madame [V] [F] et Monsieur [I] [D] au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et frais de courtage, une somme de 1.897,16€, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur la somme due à titre de provision

Conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, tel que c’est le cas en l’espèce, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

Ainsi, Madame [V] [F] et Monsieur [I] [D] sont en droit de solliciter une provision pour les charges dues en 2025 correspondant à 20% du dépôt de garantie, lequel est de 513 € soit la somme de 102,60€.

Monsieur [S] [A] devra ainsi à payer cette somme à Madame [V] [F] et Monsieur [I] [D].

Sur la somme due au titre de la provision sur ordures ménagères

Conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la taxe des ordure ménagères constitue une imposition correspondant à un service dont le locataire bénéficie directement et peut ainsi être demandée par le bailleur au locataire sous forme de provision et faisant l’objet d’une régularisation annuelle.

Madame [V] [F] et Monsieur [I] [D] peuvent ainsi mettre en compte une provision pour la taxe des ordures ménagères 2026 au prorata du temps passé par Monsieur [S] [A] dans son logement, soit du 1er janvier au 30 janvier 2026.

La somme de 15 € mise en compte à titre de provision apparaît cohérente au regard des montants sollicités pour les années précédents.

Monsieur [S] [A] doit verser à Madame [V] [F] et Monsieur [I] [D] une somme de 15 € à ce titre.

Sur la somme due au titre des travaux de remise en état des lieux

En vertu des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et les réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il en résulte que le locataire est tenu de restituer les lieux dans le même état que celui trouvé lors de la conclusion du bail, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.

Conformément à l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Le juge apprécie souverainement l’état de vétusté, l’appréciation d’éventuelles dégradations locatives s’effectuant par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Selon la nature des réparations à opérer, la charge de la remise en état du bien varie : le locataire est responsable de sa négligence, d’un défaut d’entretien et d’une utilisation anormale du logement et des équipements, ainsi qualifiés de dégradations locatives, tandis que le bailleur est responsable des travaux rendus nécessaires par la vétusté.

En l’espèce, Madame [V] [F] et Monsieur [I] [D] produisent un état des lieux d’entrée contradictoire du 21 mai 2019, duquel il résulte que lors de l’entrée de Monsieur [S] [A] dans les lieux le logement ainsi que tous les éléments d’équipement étaient neufs.

Le constat des lieux de sortie contradictoire du 30 janvier 2026 révèle que le logement est rendu en bon état mais démontre l’existence de certaines dégradations ou défauts d’entretien du locataire lesquels ne relèvent pas de la vétusté et doivent ainsi être pris en charge par le locataire : porte de la boîte aux lettres abîmée et rayée, plinthes d’une chambre abîmées, crédence de bois dans le cuisine gondolée, bonde de l’évier manquante et évier abîmé par des coups ou des chocs, mitigeur entartré, four avec des traces et une ampoule qui ne fonctionne pas, hotte non nettoyée et joint grossier sur le plan de travail, brûlure importantes et rayures sur la plaque de cuisson et accessoires sanitaires rouillés.

Madame [V] [F] et Monsieur [I] [D] mettent en compte pour réparer ces désordres une somme de 150,80 €, laquelle apparaît raisonnable et devra être réglée par Monsieur [S] [A].

Sur le compte entre les parties

Au regard des éléments précités, Monsieur [S] [A] doit à Madame [V] [F] et à Monsieur [I] [D] la somme de 2.165,56 € décomposée comme suit :

* 1.897,16 € au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation ainsi que frais de courtage MRH de 14,65 € ;
* 102,60 € au titre de la provision 2025 au titre du décompte de charges 2026 ;
* 15 € au titre de la provision pour les ordures ménagères 2026 ;
* 150,80 € au titre des réparations locataires.

Conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut déduire du dépôt de garantie toutes les sommes lui restant dues.

En l’espèce, le dépôt de garantie versé par Monsieur [S] [A] est de 513 €.

Il convient donc de déduire le montant du dépôt de garantie des sommes dues par Monsieur [S] [A] à Madame [V] [F] et Monsieur [I] [D].

Ainsi, Monsieur [S] [A] doit aux demandeurs la somme de 1.652,56 € et sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [S] [A], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que de signification des nouvelles conclusions du 27 mai 2026, ces actes apparaissant justifiés et étant liés à la présente procédure.

En effet, le commandement de payer visant la clause résolutoire, de même que l’introduction de la procédure en constat de l’acquisition de la clause résolutoire étaient nécessaires en raison d’impayés de loyers de Monsieur [S] [A].

Ce n’est que suite au départ des locaux de Monsieur [S] [A] avant l’audience mais après l’assignation que la demande est devenue sans objet et que de nouvelles demandes ont dû être faites.

En l’absence d’éléments sur la situation financière des parties et au regard de l’issue de la procédure et de l’équité, il y a lieu de condamner Monsieur [S] [A] à payer à Madame [V] [F] et Monsieur [I] [D] la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

CONSTATE que Madame [V] [F] et Monsieur [I] [D] ne maintienent plus leurs demandes relatives au constat d’acquisition de la clause résolutoire ainsi que leur demande d’expulsion et les conséquences de celle-ci en raison de la restitution du logement par Monsieur [S] [A] le 30 janvier 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [A] à payer à Madame [V] [F] et Monsieur [I] [D] la somme de 1.652,52 € au titre des sommes restant dues au 18 février 2026 (loyers, charges, indemnités d’occupation, frais de courtage MRH, provision 2025 au titre du décompte de charges 2026, provision pour les ordures ménagères 2026 et réparations locataires minorés du montant du dépôt de garantie), avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [S] [A] à payer Madame [V] [F] et Monsieur [I] [D] la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [A] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que le coût de la signification des conclusions modifiant la demande intiale du 27 mai 2026 ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK Véronique BASTOS