TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 26/04690 – N° Portalis 352J-W-B7K-DC2JW

N° MINUTE : 5/2026

JUGEMENT
rendu le mardi 22 septembre 2026

DEMANDERESSE
S.C.I. ZAPLA, [Adresse 5], représentée par le cabinet de Me BRIJALDO Leonardo, avocat au barreau de Paris, [Adresse 7], Vestiaire # A 0179

DÉFENDEUR
Monsieur [J] [B], demeurant [Adresse 5], représenté par le cabinet de Me COHEN Franck, avocat au barreau de Paris, [Adresse 3], Vestiaire #E0098

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier,

DATE DES DÉBATS : 24 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé le 22 septembre 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 22 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 26/04690 – N° Portalis 352J-W-B7K-DC2JW

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI ZAPLA est propriétaire d’un studio d’une pièce d’environ 25 m2 situé [Adresse 5].

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2019, ce logement était donné à bail d’habitation à M. [J] [B], moyennant un loyer mensuel de 600 euros outre 50 euros de provision sur charges, soit 650 euros au total au moment de la prise d’effet du bail.

Par acte de commissaire de justice du 4 février 2025, un congé pour vente, fondé sur l’article 15, Il de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, a été signifié à M. [J] [B] à effet au 15 novembre 2025.

M. [J] [B] n’a pas manifesté sa volonté d’acquérir l’immeuble au prix de 300 000 euros visé par le congé dans le délai de deux mois qui lui était imparti.

Par courrier du 5 octobre 2025, il a informé le bailleur de sa volonté de demeurer dans les lieux et a sollicité du délai supplémentaire pour libérer le studio.

Le 15 novembre 2025, M. [J] [B] n’a pas libéré les lieux.

Par lettre avec accusé de réception du 18 novembre 2025, distribuée le 8 décembre 2025, la SCI ZAPLA a mis en demeure M. [J] [B] de quitter les lieux.

Par acte en date du 11 décembre 2025, la SCI ZAPLA a assigné M. [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
-Valider le congé en date du 3 février 2025 et prononcer la résiliation du bail liant la Société ZAPLA à M. [J] [B] à effet du 15 novembre 2025 ;
-Juger que M. [J] [B] est occupant sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 5] à [Localité 2] depuis le 15 novembre 2025 et le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer antérieur et ses accessoires depuis cette date et ce jusqu’à complète libération des lieux ;
-Ordonner l’expulsion de M. [J] [B] et de tout occupant de son chef du bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 2], avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;
-Ordonner le transport et la séquestration des biens mobiliers se trouvant sur place de M. [J] [B] et de tout occupant de son chef, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants, ainsi que les articles R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
-Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés ;
-Condamner M. [J] [B] au paiement de la somme de 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris ceux liés à une éventuelle procédure d’exécution forcée.

L’affaire a été appelée à une audience du 25 mars 2026 dédiée aux acquisitions de clause résolutoire et a été renvoyée à l’audience du 24 juin 2026 pôle civil de proximité devant le juge du contentieux de la protection.

A l’audience du 25 mars 2026, M. [J] [B], comparant en personne, a indiqué qu’il avait un avocat.

A l’audience du 24 juin 2026, le conseil de M. [J] [B] a indiqué avoir été désigné la veille de l’audience et a sollicité le renvoi de l’affaire.

Le conseil de la SCI ZAPLA s’est opposé à la demande de renvoi.

La demande de renvoi a été rejetée, compte-tenu du premier renvoi déjà intervenu, M. [B] ayant indiqué à l’audience du 25 mars 2026 qu’il avait déjà un avocat, outre l’importance de la dette et la présence des parties, en état, à l’audience.

La SCI ZAPLA, représentée par son conseil, a réitéré à titre principal, le maintien des demandes de son exploit introductif d’instance outre le paiement de la somme de 7150 euros au titre de la dette de loyer. A titre secondaire, elle demande la résiliation judiciaire du bail en raison des impayés. Elle sollicite également le rejet des conclusions déposées à l’audience de M. [J] [B] dont elle indique qu’elles ne lui ont pas été transmises.

Sur la nullité du congé soulevée par M. [J] [B], elle fait valoir qu’en tout état de cause il s’agit d’une nullité relative que seuls les associés peuvent soulever.

M. [J] [B], représenté par son conseil, a déposé des conclusions et oralement a demandé, à titre principal, au visa des articles 1846 et 1848 du code civil, de prononcer la nullité du congé pour vente délivré le 3 février 2025 au motif qu’il a été délivré à la seule requête de la société représentée par son gérant, sans qu’il soit justifié d’aucune décision des associés autorisant la vente du logement et la délivrance du congé. Il fait valoir que l’objet social de la SCI ne prévoit pas la vente d’immeuble et la vente étant un acte de disposition et non un acte de gestion, il était nécessaire d’obtenir l’accord unanime des associés, lequel n’est pas justifié en l’espèce. Il sollicite donc la poursuite du bail, le congé du 3 février 2025 étant nul. Il sollicite le débouté des autres demandes. A titre subsidiaire, il sollicite un délai de douze mois pour quitter le logement outre la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le rejet des conclusions de M. [J] [B]

Aux termes des articles 15 et 16 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense, étant observé que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et qu’il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Devant le juge des contentieux de la protection, la procédure est orale et les prétentions des parties peuvent donc être formulées au cours de l’audience.

Il n’en demeure pas moins que lorsqu’une partie choisit de formaliser ses moyens dans des conclusions écrites déposées à l’audience, celles-ci doivent, pour pouvoir être retenues, avoir été communiquées à la partie adverse en temps utile pour lui permettre d’en discuter utilement.

En l’espèce, le conseil de M. [J] [B], prétendument désigné la veille de l’audience du 24 juin 2026, a déposé à cette audience des conclusions qui n’ont pas été transmises préalablement au conseil de la SCI ZAPLA, ainsi que ce dernier l’a exposé sans être contredit. La SCI ZAPLA n’a ainsi pas été mise en mesure d’en prendre connaissance ni d’y répondre utilement.

Il convient en conséquence d’écarter des débats les conclusions déposées par M. [J] [B] à l’audience du 24 juin 2026, étant précisé que ce dernier a pu formuler ces prétentions et la SCI ZAPLA, mis en mesure d’y répondre contradictoirement à l’audience.

Sur le moyen tiré de la nullité du congé pour défaut de pouvoir du gérant :

Aux termes de l’article 1181 du code civil, la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger.

Aux termes de l’article 1852 du code civil, les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants d’une société civile sont prises par les associés, sauf clause contraire des statuts, à l’unanimité. Cette règle a pour seul objet la protection des associés contre un dépassement de pouvoir de leur gérant.

En l’espèce, M. [J] [B], locataire, est un tiers aux rapports internes de la SCI ZAPLA et à la répartition des pouvoirs entre son gérant et ses associés. La règle qu’il invoque ne le protège pas et n’a pas été édictée dans son intérêt. Il est en conséquence irrecevable à se prévaloir de la nullité du congé pour vente du 3 février 2025 tirée du défaut d’autorisation des associés, sans qu’il soit besoin d’examiner, au visa des articles 1846 et 1848 du code civil invoqués par M. [B] pour qualifier la vente d’acte de disposition excédant les pouvoirs du gérant, si l’objet social de la SCI ZAPLA permettait ou non à ce dernier de délivrer seul le congé litigieux.

Sur la validation du congé et ses conséquences

En application de l’article 15, II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur envisage de vendre le logement loué, le congé qu’il délivre doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et reproduire les cinq premiers alinéas du même article, relatifs au droit de préemption du locataire. Ce congé vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d’un délai de deux mois à compter de sa réception pour accepter. À défaut d’acceptation dans ce délai, le locataire doit quitter les lieux au plus tard à la date d’effet du congé.

En l’espèce, le congé pour vente a été signifié à M. [B] par acte de commissaire de justice du 3 février 2025, à effet au 15 novembre 2025, indiquant un prix de vente de 300 000 euros. Aucune irrégularité formelle de cet acte n’a été utilement soulevée à l’audience, le seul moyen développé par M. [B] tiré du défaut d’autorisation des associés ayant été déclaré irrecevable. M. [B] n’a pas manifesté son intention d’acquérir le bien dans le délai de deux mois qui lui était imparti ; au contraire, par courrier du 5 octobre 2025, il a exprimé sa volonté de se maintenir dans les lieux et sollicité un délai supplémentaire, manifestant ainsi son renoncement au droit de préemption. Il n’a pas libéré le logement à la date d’effet du congé, le 15 novembre 2025.

Le congé du 3 février 2025 sera en conséquence validé. Il sera dit que le bail liant la SCI ZAPLA à M. [J] [B] a pris fin le 15 novembre 2025 par l’effet de ce congé, et que ce dernier est, depuis cette date, occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] à [Localité 2].

Il convient, en conséquence, de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément d’autoriser la SCI ZAPLA à faire procéder à son expulsion.
Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le local est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L412-3 du code des procédures civiles et d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [J] [B] demande les plus larges délais. Par courrier du 5 octobre 2025, il avait sollicité auprès du notaire chargé de la vente de l’appartement des délais et avait indiqué être sans emploi. Il précisait encore qu’il recevait ses enfants en garde alternée dans son logement. Il faisait également état de travaux à hauteur de 50 000 euros pour améliorer le logement.

Compte tenu de ces éléments, il sera accordé à M. [J] [B] un délai pour quitter les lieux expirant le 31 mars 2027, terme qui coïncide avec la fin de la trêve hivernale 2026-2027 prévue par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution. Cette durée permet de concilier la nécessité, pour la SCI ZAPLA, de recouvrer la disposition de son bien avec la situation de M. [J] [B], qui vit avec ses enfants dans le logement.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Jusqu’à la date d’effet du congé, soit le 15 novembre 2025, la créance de la SCI ZAPLA s’analyse en un rappel de loyers et charges dus en exécution du bail. À compter de cette date, M. [B] étant occupant sans droit ni titre, la somme due au titre de l’occupation du logement constitue une indemnité d’occupation, de nature compensatoire et indemnitaire, destinée à réparer le préjudice du bailleur en application de l’article 1240 du code civil ; le juge en fixe souverainement le montant, sans être tenu par le montant du loyer antérieur, et peut notamment le fixer par référence à celui-ci.

En l’espèce, le décompte du notaire arrêté au 1er juin 2026 fait apparaître une créance de 7 150 euros, se décomposant en 2 275 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 15 novembre 2025 et
4 875 euros au titre de l’indemnité d’occupation et ses accessoires du 15 novembre 2025 au 1er juin 2026. A l’audience, cette somme n’a pas été contestée.

M. [J] [B] sera par suite condamné à payer à la SCI ZAPLA la somme de 7 150 euros arrêtée au 1er juin 2026, outre une indemnité d’occupation mensuelle de 650 euros à compter du 1er juin 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [B], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La SCI ZAPLA sollicite que les dépens incluent les frais d’une éventuelle procédure d’exécution forcée. Toutefois, les dépens, énumérés limitativement par l’article 695 du code de procédure civile, ne peuvent porter que sur des frais déjà exposés à l’occasion de la présente instance ; les frais d’une exécution forcée future et hypothétique ne peuvent être anticipés dans la présente décision et relèvent, le cas échéant, du régime propre à l’exécution forcée, notamment de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera rejetée.

Il apparaît enfin équitable de laisser à chacune la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés. Les demandes formées de part et d’autre au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront en conséquence rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ÉCARTE des débats les conclusions déposées par M. [J] [B] et visées à l’audience du 24 juin 2026 ;

DIT M. [J] [B] irrecevable en sa demande tendant à voir prononcer la nullité du congé pour vente délivré le 3 février 2025 ;

VALIDE le congé pour vente délivré le 3 février 2025 ;

DIT que le bail liant la SCI ZAPLA à M. [J] [B] a pris fin le 15 novembre 2025 par l’effet de ce congé ;

DIT que M. [J] [B] est, depuis le 15 novembre 2025, occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] à [Localité 2] ;

ACCORDE à M. [J] [B] un délai pour quitter les lieux expirant le 31 mars 2027 ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux à cette date, l’expulsion de M. [J] [B] et de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 5] à [Localité 2], avec au besoin le concours de la force publique et ce, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles garnissant les lieux est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [J] [B] à payer à la SCI ZAPLA la somme de 7 150 euros au titre des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation arrêtés au 1er juin 2026 ;

CONDAMNE M. [J] [B] à payer à la SCI ZAPLA une indemnité d’occupation mensuelle de 650 euros à compter du 1er juin 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande de la SCI ZAPLA tendant à inclure dans les dépens les frais d’une éventuelle procédure d’exécution forcée ;

CONDAMNE M. [J] [B] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La juge des contentieux de la protection