TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°

N° RG 26/01173 – N° Portalis DBXI-W-B7K-DRLR

Nature de l’affaire : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

S.C.I. [W]

C/

M. [S], [V], [O] [N]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 21 Septembre 2026

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [W], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE substitué par Me Sabrina MARIANI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

M. [S], [V], [O] [N], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Marie Françoise COLOMBANI
GREFFIER : Annie FIESCHI

DÉBATS :

Audience publique du : 18 Mai 2026 mise en délibéré au 21 Septembre 2026.

DÉCISION :

Réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [W] a donné à bail à M. [S] [N], le 15 mai 2025, à effet au 20 mai 2025, un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 940 euros outre une provision sur charges mensuelle de 60 euros.
Un dépôt de garantie de 940 euros était prévu au contrat.

Arguant d’un retard dans le règlement du loyer, la SCI [W], après plusieurs lettres de relance, a fait délivrer à M. [N], le 18 décembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour des loyers impayés à hauteur en principal de 2.000 euros.
Elle précise que l’arriéré s’élève, au 26 janvier 2026, à la somme de 4.000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2026, la SCI [W] a assigné M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia et demande au tribunal de :

-Déclarer sa demande recevable et fondée,
-Débouter M. [N] de l’intégralité de ses prétentions,
A titre principal :
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 29 janvier 2026,
A titre subsidiaire :
-Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour inexécution des obligations contractuelles d paiement du loyer,
En tout état de cause :
-Déclarer M. [N] occupant sans droit ni titre
-Ordonner l’expulsion de M. [N] et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire, avec le concours de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi,
-Déclarer M. [N] de mauvaise foi,
-Dire et juger que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux ne s’applique pas à la présente procédure,
-Condamner M. [N] à payer la somme de 4.000 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 29 janvier 2026, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience,
-Dire et juger que cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2025 sur la somme de 2.000 euros et à compter de la date de la présente assignation, sur la somme de 4.000 euros, jusqu’à parfait règlement,
-Condamner M. [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir,
-Dire et juger que la SCI [W] sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir, sur justificatifs, le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions, conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice,
-Condamner M. [N] à payer à la SCI [W], la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de la présente assignation et de sa dénonce au représentant de l’état, de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion,
-Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

A l’audience initiale du 18 mai 2026, l’affaire a été retenue et évoquée.

À cette audience, la SCI [W], par l’intermédiaire de son avocat, Me [Q], s’est référée, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance, repris oralement.
Y ajoutant, elle a actualisé la dette locative à la somme de 2.000 euros au 14 avril 2026 et ne s’est pas opposée à l’octroi de délais avec suspension de la clause résolutoire, M. [N] ayant repris le règlement du loyer courant.

M. [N], bien qu’assigné à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Susceptible d’appel, la décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action :

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur à la date de signature du contrat de bail : “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.”

Le caractère d’ordre public de la loi interdit aux parties de procéder d’une manière autre que celles prévues par la loi et le juge peut soulever d’office l’application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La sanction de la méconnaissance des prescriptions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 résidant dans le prononcé de l’irrecevabilité de la demande en résiliation du bail, il importe peu que cette méconnaissance ait ou pas causé un grief au locataire.

En l’espèce, le commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 19 décembre 2025 et l’assignation aux fins de résiliation du bail régulièrement notifiée au représentant dans le département de la Haute-Corse à la Direction des Politiques de l’État par diligence de l’huissier enregistrée le 9 mars 2026 dans le délai de deux mois avant l’audience.
La demande de la SCI [W] est donc recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la signature du contrat de bail, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, aucun règlement de la dette locative n’étant intervenu dans le délai de six semaines, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 29 janvier 2026 et de dire que M. [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion :

Le non-paiement des loyers constitue un manquement grave aux obligations du locataire justifiant qu’il soit procédé, outre à la résiliation du bail, à son expulsion.

Il sera ainsi fait droit à la demande de la SCI [W].

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

L’article 1709 du code civil stipule : « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

En vertu des dispositions des articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et il appartient au locataire de justifier du paiement, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil qui dispose :
« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [N] était redevable, au moment de la délivrance du commandement de payer, de la somme de 2.000 euros.
A la date de la signification de l’acte introductif d’instance, soit le 6 mars 2026, la dette locative s’élevait à la somme de 4.000 euros.
A la date de l’audience, soit le 18 mai 2026, la SCI [W] a fait état d’un montant actualisé de l’arriéré à la somme de 2.000 euros au 14 avril 2026.

En l’état, M. [N] sera condamné au paiement de la somme de la somme de 2.000 euros, somme arrêtée au 14 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation :

Il n’est pas contestable que, nonobstant le commandement de payer et l’arriéré locatif, M. [N] occupe toujours les lieux.

Son maintien dans les lieux, sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, cause à la SCI [W] un préjudice incontestable, ce qui justifie qu’il soit tenu au paiement d’une indemnité d’occupation.
L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient, sans droit, dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.
Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Il a été jugé que le fait qu’un locataire soit occupant sans droit ni titre, l’oblige à verser mensuellement une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges.
Contrepartie de la résiliation du bail, il sera mis à la charge de M. [N], une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges contractuels soit la somme de 1.000 euros à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 29 janvier 2026, jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par la remise des clés du logement, sans intérêts, même au taux légal ni indexation.

Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1342-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le règlement du loyer courant.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier et notamment de la situation comptable du 1er janvier au 31 mai 2026, que l’arriéré était de 2.000 euros et que M. [N] a réglé les loyers des mois de février, mars et avril 2026.
De plus, la SCI [W] a indiqué, lors de l’audience, ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et fait part de son accord pour une suspension des effets de la clause résolutoire, M. [N] ayant repris le paiement du loyer courant.

En l’état, il y a lieu d’accorder à M. [N] des délais de paiement et de l’autoriser à se libérer de sa dette par 18 mensualités selon détail figurant au dispositif.

Dès lors, la résiliation du bail constatée ne prendra effet que dans le cas où le locataire ne respecterait pas les paiements mensuels correspondant à la dette locative, en sus du paiement des loyers courants.

Il importe d’insister auprès de M. [N] sur le respect strict du plan d’apurement, car à défaut du paiement d’une seule échéance, la totalité de la somme redeviendrait exigible, et le bail étant résilié donnerait alors lieu à expulsion du logement.

Sur la demande fondée sur les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

En application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :
« Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, la SCI [W] demande au tribunal de retenir la mauvaise foi de M. [N] afin que soit supprimé le délai de deux mois sus-visé.
Cependant, il résulte des éléments versés à la procédure que M. [N] a procédé à des règlements qui ont diminué le montant de la dette locative et repris le paiement du loyer.
Il ne saurait être considéré comme débiteur de mauvaise foi ; la SCI [W] sera déboutée de sa demande.

Sur les autres demandes :

L’équité ne commande pas d’alourdir la dette locative en faisant droit à la demande de la SCI [W] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Partie perdante à l’instance, il y a lieu de mettre à la charge de M. [N] les dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, le coût de l’acte introductif d’instance et de sa dénonce au représentant de l’Etat.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision réputée contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe,

-DECLARE recevable la demande de la SCI [W],

-CONSTATE la résiliation de plein droit du bail verbal conclu le 15 mai 2025 entre la SCI [W] et M. [S] [N] pour un bien sis [Adresse 4], par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 janvier 2026,

-DIT que M. [S] [N] est occupant sans droit ni titre depuis le 29 janvier 2026,

-CONDAMNE M. [S] [N] à payer à la SCI [W] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, soit la somme de 1.000 euros, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 29 janvier 2026, jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par la remise des clés du logement sans indexation,

-CONDAMNE M. [S] [N] à payer à la SCI [W], au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation confondus, arrêtés au 14 avril 2026, la somme de 2.000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

-AUTORISE M. [S] [N] à s’acquitter de sa dette, en sus du loyer courant, par 18 versements, 17 versements de 110 € et le dernier du solde, avant le 15 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement,

-ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution du plan d’apurement,

-DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés selon le plan d’apurement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

-DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée un mois après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [S] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*qu’il soit procédé au transport des meubles laissés dans les lieux, aux frais des personnes expulsées, dans tel garde-meubles désigné par elle ou à défaut par le bailleur,

-DEBOUTE la SCI [W] du surplus de ses demandes,

-DEBOUTE la SCI [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-CONDAMNE M. [S] [N] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 27 février 2025, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’acte introductif d’instance et de sa notification au représentant de l’état,

-ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION