TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/06662 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HMR6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Florian BRAVO, Vice-Président
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [G] (salariée) munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [M] [O] divorcée [I]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

A l’audience du 25 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé du litige et de la procédure :

Par acte sous seing privé en date du 14 avril 2006, complété par avenant du 8 juin 2018 avec effet rétroactif au 30 août 2015, la société anonyme d’habitation à loyer modéré IMMOBILIERE VAL DE LOIRE – désormais société anonyme 3F CENTRE VAL DE LOIRE – a consenti à Madame [M] [O] divorcée [I] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 415,83 euros.

Un dépôt de garantie de 403 euros a également été versé.

La locataire a donné congé le 17 décembre 2024 et un état des lieux de sortie a été dressé le 7 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025 déposé à étude, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a assigné Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

1.157,85 euros au titre des frais de remise en état outre intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025, 1.835,98 euros au titre des loyers impayés, outre intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025, 658,51 euros au titre des charges impayées, outre intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025, 800 euros au titre des dépens et des frais d’exécution, outre intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025, 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2026.

Prétentions et moyens :

A l’audience, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE, par l’intermédiaire de son représentant, maintient l’ensemble de ses demandes en actualisant la dette locative comme suit :
1.268,85 euros au titre des réparations locatives,2.238,98 euros au titre des loyers impayés, 658,51 euros au titre des charges impayées.
Au soutien de sa demande de paiement des arriérés de loyers et charges, la demanderesse, se fondant sur l’article 1103 du code civil, invoque que Mme [O] ne s’est pas acquittée d’une partie des loyers arrêtés au 20 mars 2025 et lui est redevable à ce titre de la somme de 1.835,98 euros, ainsi que de la somme de 658,51 euros correspondant à une régularisation des charges de chauffage et eau.

Au soutien de sa demande de paiement des réparations locatives, la société bailleresse, se fondant sur l’article 1240 du code civil, invoque qu’il ressort de l’état des lieux de sortie un défaut d’entretien du bien rendant impossible sa location et nécessitant la réalisation de travaux de remise en état pour un montant de 1.157,85 euros.

A l’audience, Mme [O] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Sur la dette locative :

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu du bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Selon l’article 1231-7 du code civil, en toute matière la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte des sommes dues arrêtées au 15 juin 2026 dont elle évalue le montant à 2.238,98 euros au titre des loyers impayés et 658,51 euros au titre de la régularisation des charges.

D’une part, s’agissant des loyers impayés, il ressort du décompte définit produit par la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE détaillé par les avis d’échéances mensuelles, qu’au 1er janvier 2024 Mme [O] était débitrice à son égard de somme de 1.771 euros au titre des loyers et charges impayées. Il en ressort également que la locataire a effectué des paiements irréguliers de sorte que cette dette n’a pas été régularisée et s’élève au 7 février 2025 à 2.238,98 euros tel qu’invoqué par la demanderesse, se décomposant comme suit :
Janvier 2024 : 518,80 eurosFévrier 2024 : 498,80 eurosMars 2024 : 544,80 eurosAvril 2024 : 551,87 eurosMai 2024 : 561,10 eurosJuin 2024 : 590,10 eurosJuillet 2024 : 590,10 eurosAoût 2024 : 590,10 eurosSeptembre 2024 : 598,10 eurosOctobre 2024 : 598,10 eurosNovembre 2024 : 585,10 euros Décembre 2024 : 780,97 euros01/01/2025 au 23/01/2025 : 115,49 euros24/01/2025 au 07/02/2025 : 471,12 euros.
D’autre part, s’agissant de la régularisation des charges, il ressort du décompte définitif produit par la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE que Mme [O] a un solde de régularisation des charges s’élevant à 195,42 euros au 7 février 2025, ainsi qu’un solde restant à payer suite à une pré-régularisation d’eau pour l’année 2024 s’élevant à 463,09 euros, soit un total de 658,11 euros, se détaillant comme suit :
Chauffage collectif (01/01/2023 – 31/12/2023) : 0,05 euros ; Chauffage collectif (01/01/2024 – 31/12/2024) : 0,05 euros ; Chauffage collectif (01/01/2025 – 07/02/2025) : 66,35 euros ; Eau froide (01/01/2025 – 07/02/2025) : 26,16 euros ; Eau chaude (01/01/2025 – 07/02/2025) : 102,81 euros ; Pré-régularisation d’eau 2024 : 463,09 euros.
Pour finir, il ressort également de ce décompte définitif une allocation logement prise en compte d’un montant de 111 euros ainsi qu’un dépôt de garantie logement de 358 euros et parking de 45 euros, soit la somme totale de 514 euros dont déduction sera faite des sommes précitées.

Mme [O], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Dès lors, à la date du 7 février 2025, Mme [O] était donc débitrice envers la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE de la somme de 2.238,98 euros au titre des loyers impayés, ainsi que de la somme de 658,51 euros au titre de la régularisation des charges. Déduction faite des sommes concernant les allocations logement et le dépôt de garantie, elle est redevable d’une somme arrêtée à hauteur 2.383,09 euros.

2.238,98€ (loyers impayés) + 658,11€ (régularisation de charges) – 403€ (dépôt de garantie) – 111€ (allocation logement) = 2.383,09€

Par conséquent, Mme [O] sera condamnée à verser à la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 2.383,09 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. En effet, cette somme ne saurait porter intérêts depuis le 7 février 2025, date à laquelle la locataire n’avait même pas connaissance de ce dont elle était éventuellement redevable.

Sur les réparations locatives :

Selon l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1755 du même code ne réitère qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Ce principe est repris par les dispositions spécifiques au bail d’habitation, article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, qui disposent que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le locataire doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives.

Les dégradations peuvent notamment être établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie s’ils sont établis contradictoirement.

La vétusté, c’est-à-dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps dont les conséquences ne peuvent être supportées par le locataire, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement. Il convient de rappeler en effet que les lieux se dégradent naturellement avec leur usage normal et que la réparation des dégradations imputables à la vétusté incombe au propriétaire, même s’il s’agit de réparations locatives.

L’indemnisation du bailleur au titre des dégradations et réparations locatives n’est pas subordonnée à la preuve par celui-ci de l’exécution des travaux dont il demande réparation, ni à celle du paiement des travaux de réparation.

En l’espèce, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit l’état des lieux d’entrée du 14 avril 2006 signé et un constat contradictoire d’état des lieux de sortie du 7 février 2025 signé ainsi que trois factures accompagnées des bons de commande émanant des société SENI, France Menuisiers et ASSELINE. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie démontre que :

Lors de l’entrée dans les lieux, ceux-ci étaient globalement en bon état sans élément manquant excepté une poignée à une porte de la Chambre 3. En outre, il est fait état de marques de trous rebouchés dans la cuisine et la salle de bain ainsi qu’un carrelage décollé dans la salle de bain.

Lors de l’état des lieux de sortie, il est constaté l’absence de 16 éléments à l’état des lieux d’entrée ainsi que 42 mentions d’états « dégradés ».

Il ressort en outre de l’analyse détaillé de cet état des lieux de sortie :

Chambre 1 : fenêtre grille aération manquante, serrure/verrou manquant, sol dégradé.
Chambre 2 : équipements électriques dégradés, fenêtre grille aération manquante, fenêtre/porte fenêtre dégradée, plafond dégradé, porte dégradée (2 gros trous dans la porte, manque poignet de la porte), serrure/verrou manquant, sol dégradé (trous).
Chambre 3 : fenêtre/porte fenêtre dégradée (manivelle moitié cassée), mur dégradé (gros trous), persiennes/volets/stores dégradés, porte dégradée (arrachée), serrure/verrou manquant (poignée manquante), sol dégradé.
Cuisine : bouches dégradées, branchements dégradés, équipements électriques dégradés, bouchon d’évier manquant, joint en silicone de l’évier manquant, meuble de l’évier dégradé, robinet dégradé, fenêtre dégradée, murs dégradés, plafond dégradé (écaillé), porte manquante, réglettes dégradées, serrure/verrou manquant.
Entrée : placards dégradés (manque poignée), plinthes dégradées, porte dégradée, sol dégradé (gros trous).
Grenier/Cellier/Séchoir : équipements électriques dégradés, porte dégradée (arrachée), serrure/verrou manquant, sol dégradé.
Salle de bain : bonde baignoire dégradée, douchette baignoire dégradée, joint baignoire dégradé, tablier baignoire dégradé, bidet dégradé, bouches dégradées, serrure/verrou manquant.
Salle de séjour : fenêtre grille aération dégradée, persiennes/volets/stores dégradés (manque manivelle), plafond dégradé, plinthes dégradées, porte dégradée (arrachée), serrure/verrou manquant, sol dégradé.
Toilettes : bouches dégradées, serrure/verrou manquant, abattant WC manquant.
Logement : détecteur de fumée manquant.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments une différence notable s’agissant de l’état des divers éléments du logement entre l’entrée et la sortie. En outre, les éléments précités ne résultent pas de la seule vétusté des lieux ni de l’usure normale des choses mais démontrent que la locataire n’a respecté ni son obligation d’entretien ni celle de ne pas dégrader les lieux loués. Elle engage donc sa responsabilité à ce titre.

La société 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite la condamnation de Mme [O] à lui payer la somme de 1.268,35 euros au titre des réparations locatives et fournit un document récapitulatif détaillé du coût des réparations nécessaires.

S’agissant des réparations locatives, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un premier décompte d’un montant de 359,16 euros, correspondant à la réfection des sols du séjour, des chambres et du couloir, au rebouchage et au ponçage des murs ainsi qu’à la peinture de diverses boiseries. Ces travaux correspondent aux dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie et présentent un caractère nécessaire et proportionné. Il y a donc lieu de condamner Mme [O] à indemniser la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE à hauteur de cette somme de 359,16 euros.

La société 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit également un second décompte de réparations locatives d’un montant de 687,89 euros. Toutefois, les frais relatifs à deux barres de seuil en inox facturés 44,04 euros, et à deux manivelles de volets roulants facturés 101,40 euros ne peuvent être retenus dès lors que les dégradations correspondantes ne figurent pas dans l’état des lieux de sortie. De même, le remplacement du tablier de baignoire, facturé 82,88 euros, ne saurait être mis à la charge du locataire, cette réparation relevant de la vétusté de l’équipement, lequel date au moins de l’année 2006. En revanche, le surplus des travaux correspond en tout point aux dégradations relevées dans l’état des lieux de sortie et doit être indemnisé. Il convient ainsi de condamner Mme [O] à verser à la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme actualisée de 542,45 euros.

Enfin, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite le remboursement d’une facture de nettoyage d’un montant de 222 euros. Toutefois, si l’état des lieux de sortie fait apparaître plusieurs dégradations, il ne mentionne aucunement un état de saleté justifiant le recours à une prestation de nettoyage. Cette dépense n’apparaissant ni nécessaire ni justifiée, elle sera donc écartée.

Par conséquent, Mme [O] sera condamnée à verser à la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 901,41 euros au titre des réparations des dégradations locatives à compter de la présente décision. En effet, cette somme ne saurait porter intérêts depuis le 7 février 2025, date à laquelle la locataire n’avait même pas connaissance de ce dont elle était éventuellement redevable.

359,16€ + 542,25€ = 901,41€

Sur les frais du procès :

Sur les dépens 
En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile
En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [M] [O] à verser la S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de DEUX MILLE TROIS CENTS QUATRE-VINGT TROIS EUROS ET NEUF CENTIMES (2.383,09 euros) avec intérêts légaux à compter du présent jugement au titre des arriérés de loyers et charges ;

CONDAMNE Madame [M] [O] à verser la S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de NEUF CENT UN EUROS ET QUARANTE ET UN CENTIMES (901,41 euros) avec intérêts légaux à compter du présent jugement au titre de la réparation des dégradations locatives ;

CONDAMNE Madame [M] [O] aux entiers dépens ;

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

Le greffier Le juge des contentieux de la protection