TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:
-Maître Caroline DARCHIS
Copie certifiée conforme à :
-Maître [N] [O]
délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 26/00312
N° Portalis 352J-W-B7K-DBSHG

N° MINUTE :

Assignation du :
23 Décembre 2025

JUGEMENT
rendu le 24 Septembre 2026
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Cabinet KEYS IMMO
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

DÉFENDEUR

Monsieur [Q] [G] [A] [X]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représenté

Décision du 24 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 26/00312 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBSHG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 18 Juin 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [Q] [G] [A] [X] est propriétaire des lots de copropriété n° 42 et 43 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 05 juin 2024, le syndicat des copropriétaires l’a fait mettre en demeure de payer les charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 23 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75012) représenté par son syndic en exercice la SAS KEYS IMMO a fait assigner Monsieur [Q] [G] [A] [X] devant le tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 26 mars 2026.
Au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« RECEVOIR le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet KEYS IMMO en sa demande et le déclarer bien fondé ;

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [Q] [G] [A] [X] à régler au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet KEYS IMMO, les sommes suivantes :

– la somme de 12.940,51 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 13 octobre 2025 en ce inclus l’appel du 4ème trimestre 2025,

– la somme de 216,00 euros au titre des frais engagés par le syndic pour recouvrer la créance;

Le tout majoré des intérêts légaux à compter du 29 mai 2024 date de la mise en demeure de l’avocat ;

En tout état de cause,

ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

CONDAMNER Monsieur [Q] [G] [A] [X] à régler au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet KEYS IMMO, les sommes suivantes :

– la somme de 6.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

– la somme de 3.500,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Monsieur [Q] [G] [A] [X] aux entiers dépens ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. »

Cité à étude suivant les formalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Monsieur [Q] [G] [A] [X] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 26 mars 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 18 juin 2026. La décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu’« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

________

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [Q] [G] [A] [X] est propriétaire des lots n° 42 et 43 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

– la mise en demeure en date du 26 mai 2025 ;

– les procès-verbaux des assemblées générales des 12 décembre 2018, 11 décembre 2019, 15 février 2021, 30 mai 2022, 09 mars 2023, 27 mars 2024, 16 avril 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 à l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, fixé les budgets prévisionnels des exercices 2019/2020 à 2025/2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

– les relevés de compte de copropriété et les appels de fonds et de travaux portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

Décision du 24 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 26/00312 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBSHG

– un décompte de créance arrêté au 1er octobre 2025 faisant état d’un solde débiteur de 13.156,51 euros.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [Q] [G] [A] [X], hors frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 12.940,51 euros pour la période du 30 novembre 2017 au 01 octobre 2025 (appel provisionnel et appel fonds travaux Loi Alur du 4ème trimestre 2025 inclus).

Le défendeur ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Au regard de la mise en demeure en date du 29 mai 2024 adressée au défendeur et de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts légaux, ceux-ci seront dus à compter du 06 juin 2024 sur la somme de 9.173,17 euros et de l’assignation pour le surplus.

2. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 216 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et se décomposant comme suit :

– mise en demeure du 21 août 2029 à hauteur de 24 euros ;
– mise en demeure du 28 juin 2022 à hauteur de 24,00 euros ;
– mise en demeure du 13 septembre 2023 à hauteur de 42,00 euros ;
– mise en demeure du 13 février 2024 à hauteur de 42,00 euros ;
– mise en demeure du 22 mai 2024 à hauteur de 42,00 euros ;
– mise en demeure du 19 juillet 2024 à hauteur de 42,00 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi d’une mise en demeure adressée au défendeur dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant la lettre recommandée du 22 mai 2024 avec accusé de réception du 05 juin 2024.

En conséquence, toutes les sommes sollicitées avant cette dernière date ne pourront être retenues.

Par ailleurs, la réalité des frais de la mise en demeure du 19 juillet 2024 n’est pas justifiée.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3. Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame à hauteur 6.000,00 euros l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par le défendeur de ses obligations.
Le syndicat des copropriétaires ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement de Monsieur [Q] [G] [A] [X] a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.
Faute de démontrer l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que le défendeur a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4. Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

5. Sur les demandes accessoires

– Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Q] [G] [A] [X] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

– Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.200,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

– Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [Q] [G] [A] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la SAS KEYS IMMO ;

– la somme de 12.940,51 euros à titre d’arriérés de charges de copropriété impayées arrêtés au 01 octobre 2025 (appel provisionnel et appel fonds travaux loi Alur du 4ème trimestre 2025 inclus) avec intérêt au taux légal à compter à compter du 06 juin 2024 sur la somme de 9.173,17 euros et de l’assignation pour le surplus ;

– la somme de 1.200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [G] [A] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 1] le 24 Septembre 2026

La Greffière La Présidente