REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Contentieux
N° RG 25/05608 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NRGA

En date du : 24 septembre 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du vingt quatre septembre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 juin 2026 devant Anne LEZER, 1ère Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2026.

Signé par Anne LEZER, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Madame [X] [F], née à [Localité 1] le [Date naissance 1] 1960, de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Patrice GIRARDI, avocat postulant au barreau de TOULON, et assistée de Me Gwenaël SAINTILAN, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR ET DES BOUCHES DU RHONE, Pole juridictionnel Judiciaire, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,

Grosses délivrées le :
à :
Me Patrice GIRARDI – 0287
DGFIP

EXPOSE DU LITIGE

[X] [F] est redevable de l’impôt sur la fortune au titre des années 2013 à 2017 et de l’impôt sur la fortune immobilière au titre de l’année 2018 compte tenu d’un patrimoine immobilier supérieur à 1 300 000 euros selon le service vérificateur de l’administration fiscale.
Par courrier en date du 12 décembre 2018, [X] [F] a été invitée à souscrire aux déclarations d’impôts de solidarité sur la fortune (ISF) au titre des années 2013 à 2017 et d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour l’année 2018.
Une proposition de rectification lui a été adressée le 29 mars 2019 qu’elle a contestée par courrier du 31 mai 2019.
Par courrier du 9 juillet 2019 l’administration fiscale a confirmé les rehaussements concernant les immeubles situés à [Localité 2] et à [Localité 3] (Corse) et [X] [F] a maintenu son désaccord par courrier du 24 juillet 2019 et a sollicité la saisine de la commission de conciliation.
Lors de sa séance du 6 février 2021, la commission de conciliation a confirmé les évaluations retenues par l’administration.
C’est dans ce contexte que les impositions au titre de l’ISF pour les années 2013 à 2017 à hauteur de 34 930 euros (pénalités incluses) ont été mises en recouvrement le 31 août 2021 et que les impositions au titre de l’IFI pour l’année 2018 à hauteur de 7 137 euros (pénalités incluses) ont été mises en recouvrement le 30 novembre 2021.
Par un courrier du 15 septembre 2021 [X] [F] a déposé une réclamation contentieuse concernant l’ISF qui a fait l’objet d’une acceptation partielle le 3 février 2022.
Par un courrier du 9 décembre 2021 [X] [F] a déposé une réclamation contentieuse concernant l’IFI qui a fait l’objet d’une acceptation partielle le 3 février 2022.
[X] [F] a déposé deux nouvelles réclamations contentieuses par courriers du 9 novembre 2022 pour l’ISF et du 24 novembre 2023 pour l’IFI qui ont fait l’objet d’un rejet implicite en l’absence de réponse d l’administration.

*

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, [X] [F] a assigné devant le tribunal judiciaire de céans la DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES PACA et des Bouches du Rhône, au visa des articles L17, L57, L80 A et R 199-1 du Livre des procédures fiscales et des articles 885 S ancien et 973 du code général des impôts, aux fins de voir :

-Recevoir [X] [F] en toutes ses demandes
-Dire que la proposition de rectification est insuffisamment motivée, les termes de comparaison utilisés par l’administration n’étant pas similaires
-Dire que la maison de [Localité 2] constitue un seul lot éligible pour sa totalité à l’abattement de 30 % pour résidence principale
-Dire que la maison de [Localité 3] subit une décote de 30 % pour tenir compte de l’emphytéose la frappant
-Dire que les termes de comparaison qu’elle présente sont pertinents pour l’estimation de la valeur du bien
-Dire que le patrimoine net taxable à l’ISF est inférieur à 1 300 000 euros pour les années 2013 à 2017
-Dire que le patrimoine net taxable à l’IFI est inférieur à 1 300 000 euros pour l’année 2018
En conséquence,
-Ordonner l’annulation des rappels d’impôt de solidarité sur la fortune pour les années 2013 à 2017
-Ordonner l’annulation des rappels d’impôt sur la fortune immobilière pour l’année 2018
-Condamner la Direction départementale des Finances Publiques du Var, par application des dispositions de l’article 700 du NCPC, à lui payer la somme de 3000 €.
-Condamner la Direction départementale des Finances Publiques aux entiers dépens.

Selon des conclusions n°1 signifiées à la DRFP PACA bouches du Rhône par voie de commissaire de justice le 5 février 2026, [X] [F] demande au tribunal de :
-Recevoir [X] [F] en toutes ses demandes
-Dire que la proposition de rectification est insuffisamment motivée
-Dire que la maison de [Localité 2] constitue un seul lot éligible pour sa totalité à l’abattement de 30 % pour résidence principale
-Dire que la maison de [Localité 3] subit une décote de 30 % pour tenir compte de l’emphytéose la frappant
-Dire que les termes de comparaison qu’elle présente sont pertinents pour l’estimation de la valeur du bien
-Dire que le patrimoine net taxable à l’ISF est inférieur à 1 300 000 euros pour les années 2013 à 2017
-Dire que le patrimoine net taxable à l’IFI est inférieur à 1 300 000 euros pour l’année 2018
En conséquence,
-Ordonner l’annulation des rappels d’impôt de solidarité sur la fortune pour les années 2013 à 2017
-Ordonner l’annulation des rappels d’impôt sur la fortune immobilière pour l’année 2018

-Condamner la Direction départementale des Finances Publiques du Var, par application des dispositions de l’article 700 du NCPC, à lui payer la somme de 3000€.
-Condamner la Direction départementale des Finances Publiques aux entiers dépens.

*

Par des conclusions en défense, la DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR et du Département des Bouches du Rhône demande au tribunal de :
– débouter [X] [F] de l’ensemble de ses demandes
-confirmer les décisions de rejet de l’administration
-rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du CPC
-condamner [X] [F] aux entiers dépens t à payer à l’administration fiscale la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

*

Par ordonnance en date du 7 avril 2026, la clôture de la procédure a été fixée au 25 mai 2026.

L’audience s’est tenue le 25 juin 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

SUR CE :

A titre préliminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur le fond

Selon l’article L 57 du Livre des procédures fiscales :
“L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation.
Sur demande du contribuable reçue par l’administration avant l’expiration du délai mentionné à l’article L. 11, ce délai est prorogé de trente jours.
En cas d’application des dispositions du II de l’article L 47 A, l’administration précise au contribuable la nature des traitements effectués.
Lorsque, pour rectifier le prix ou l’évaluation d’un fonds de commerce ou d’une clientèle, en application de l’article L.17, l’administration se fonde sur la comparaison avec la cession d’autres biens, l’obligation de motivation en fait est remplie par l’indication :
1° Des dates des mutations considérées ;
2° De l’adresse des fonds ou lieux d’exercice des professions ;
3° De la nature des activités exercées ;
4° Et des prix de cession, chiffres d’affaires ou bénéfices, si ces informations sont soumises à une obligation de publicité ou, dans le cas contraire, des moyennes de ces données chiffrées concernant les entreprises pour lesquelles sont fournis les éléments mentionnés aux 1°, 2° et 3°.
Lorsque l’administration rejette les observations du contribuable sa réponse doit également être motivée.”
[X] [F] conteste la procédure d’imposition aux motifs de l’insuffisance de motivation de la proposition de rectification et aussi de l’utilisation de termes de comparaison de biens qui ne sont pas intrinsèquement similaires. Elle prétend que l’administration aurait dû choisir comme éléments de comparaison des biens immobiliers situés sur la même commune, à des dates de construction voisines et sur des surfaces habitables comparables.

L’administration fiscale répond qu’elle s’est attachée à rechercher des cessions de biens présentant des caractéristiques proches de celles du bien, objet du litige tant en termes de localisation que d’état à la date la plus proche du fait générateur, l’exigence de similitude ne signifiant pas une identité absolue.

En l’espèce [X] [F] est propriétaire de trois biens :
– un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 2]
-un appartement sis [Adresse 4]
– une maison à [Localité 3] en Corse.

Concernant le bien situé à [Localité 2] :

[X] [F] fait valoir que la parcelle AM n)93 dont elle est propriétaire est composée de 3 lots, une maison de 190m2, un appartement de 44m2 et un appartement de 53m2 réunis et utilisés à titre de résidence principale d’une superficie totale de 287 m². Elle a fait constater par un huissier le 2 juin 2021 cette réunification des 3 lots.

Force est de constater que les taxes d’habitation pour les années 2013 à 2018 font apparaître que les locaux correspondants, à cette adresse, sont constitués de trois lots composés d’une maison d’habitation de 190 m² occupée par [X] [F], d’un appartement de 44 m2 occupé par [W] [Z] et un appartement de 53 m² occupé par les parents d’[X] [F].
Par ailleurs le constat d’huissier en date du 2 juin 2021 ne peut être admis comme un élément de preuve suffisant pour la période incriminée qui se situe de 2013 à 2017 et non en 2021.
Ainsi c’est à bon droit que l’administration a retenu la valeur vénale des biens correspondant aux caractéristiques de chaque lot avec des biens similaires.

Concernant le bien situé [Localité 4] :

[X] [F] conteste les termes de comparaison de l’administration fiscale car elle précise que si elle a acquis ce bien en 2017, il a été construit dans les années 1980 et il est impossible de le comparer avec des biens construits en 2017, sa valeur vénale devant être moindre.
L’administration fiscale constate que la demanderesse produit des termes de comparaison issus des sites ETALAB et PATRIM USAGER qui consistent en des biens situés sur la commune de [Localité 5] et non [Localité 6] et que l’administration avait retenu un bien comparable construit en 1985 et vendu en 2021 comparable au bien litigieux dont le prix au m² était de 5948 euros.
Force est de constater que les pièces produites par la demanderesse ne sont pas suffisamment probantes s’agissant d’un listing de biens situés sur [Localité 2] sans aucune précision sur les caractéristiques propres ni photos comparatives ou évaluations immobilières.
Par conséquent, l’administration fiscale a justement démontré, sans que la preuve contraire soit rapportée, que la valeur retenue pour ce bien est tout à fait correcte.

Concernant le bien situé à [Localité 3] (Corse) :

[X] [F] soutient détenir ce bien au travers d’un bail emphytéotique de sorte qu’elle n’est pas propriétaire du foncier et quelle doit à ce titre bénéficier d’une décote de 30 %.
L’administration estime avoir tenu compte de ce bail emphytéotique sur la propriété et a retenu une décote de 15 % sur la valeur du bien.
Force est de constater que la commission de conciliation avait relevé que cette maison faisait partie d’une copropriété horizontale dont l’ensemble des lots étaient placés sous emphytéose et que les ventes de biens au sein de cette copropriété avaient atteint un prix plus important que celui retenu par l’administration qui s’était basée sur des comparables de biens situés dans une commune géographiquement proche avec des surfaces habitables similaires.
En conséquence la proposition de rectification est suffisamment motivée par l’administration fiscale.
Au vu des éléments du dossier et pièces versées au débat, il apparaît que le patrimoine d’[X] [F] est bien supérieur à 1 300 000 euros au titre des années 2013 à 2017 et 2018 et qu’elle devra être assujettie tant à l’ISF qu’à l’IFI.

Sur les demandes accessoires

[X] [F] qui succombe à la présente instance, sera condamnée au paiement des dépens de l’instance.

La demande d’[X] [F] au titre de l’article 700 du CPC sera, rejetée et en équité la demande de l’administration fiscale de condamner [X] [F] à lui verser une somme au titre de l’article 700 du CPC sera aussi rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, à juge unique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

DEBOUTE [X] [F] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE la Direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Cote d’Azur et du département des bouches du Rhône de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [X] [F] au paiement des dépens de l’instance.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE                    LA PRÉSIDENTE