Tribunal judiciaire, 3ème Chbre Cab A3, 24 septembre 2026, RG n° 23/01892

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT
du 24 SEPTEMBRE 2026

Enrôlement : N° RG 23/01892 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3CQJ

AFFAIRE : Mme [W] [B] et autres (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)
C/ A.S.L. [Adresse 1] (Me CASTEL)

Grosse délivrée le
24 Septembre 2026
À
-l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES
Me Olivier CASTEL

–
–
A l’audience Publique du 28 mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD
Greffière : Madame Michelle SARTORI

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 24 septembre 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [W] [B]
née le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 2] (54)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 2]

Madame [A] [B] épouse [Z]
née le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 1] (13)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 3]

Madame [C] [B] épouse [D]
née le [Date naissance 3] 1984 à [Localité 1] (13)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 4] [Adresse 5]

Monsieur [P] [B]
né le [Date naissance 4] 1987 à [Localité 3] (13)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 6]

Monsieur [O] [B]
né le [Date naissance 4] 1987 à [Localité 3] (13)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 7]

Madame [H] [I] veuve [V]
née le [Date naissance 5] 1947 à [Localité 1] (13)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 8]

Madame [T] [V] épouse [Y]
née le [Date naissance 6] 1971 à [Localité 1] (13)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 9]

Monsieur [E] [V]
né le [Date naissance 7] 1976 à [Localité 1] (13)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 10]

Monsieur [R] [V]
né le [Date naissance 8] 1985 à [Localité 1] (13)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 11]

tous représentés par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

Association Syndicale Libre du Lotissement dénommé [Adresse 1]
dont le siège social est sis [Adresse 12]
prise en la personne de son Président en exercice

représentée par Maître Olivier CASTEL, avocat au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par arrêté préfectoral du 23 février 1971, M. [X] [G] et son épouse ont été autorisés à créer, à [Localité 4], au lieudit « [Adresse 1] », un lotissement initialement composé de quinze lots.

Le lotissement, dénommé « [Adresse 1] », est administré par une association syndicale libre, l’ASL LA SABATIÈRE.

Les consorts [L] [B], [A] [B] épouse [Z], [C] [B] épouse [D], [P] [B], [O] [B] (ci-après dénommés les consorts [B]), [H] [I] veuve [V], [T] [V] épouse [Y], [E] [V], [R] [V] (ci-après dénommé les consorts [V]) sont colotis, l’indivision [B] et l’indivision [I]/[V] étant propriétaires respectivement des lots n° 4 et n° 8.

Les relations entre les colotis sont notamment régies par un document établi le 25 avril 1974, dont la qualification juridique oppose les parties : les consorts [B] et [V] le présentent comme un règlement/cahier des charges, comportant des stipulations contractuelles régissant les rapports entre colotis, tandis que l’ASL soutient qu’il constitue exclusivement un règlement de lotissement à caractère réglementaire, dont les dispositions sont devenues caduques.

L’ASL est par ailleurs régie par des statuts adoptés lors de l’assemblée générale du 10 mai 2019.

Des différends opposent depuis plusieurs années certains colotis sur la possibilité de subdiviser les lots et d’y édifier des constructions supplémentaires.

Dans ce contexte, les membres de l’ASL ont été convoqués à une assemblée générale tenue le 12 décembre 2022.

Parmi les résolutions soumises au vote figuraient notamment :

la résolution 06.01, relative à la possibilité d’ériger une seconde habitation sur le lot n° 17 ;la résolution 08.01, relative au déplacement de la clôture et du portail situés sur un chemin d’exploitation.
Estimant plusieurs décisions entachées d’irrégularités, les consorts [B] et [V] ont, par acte de commissaire de justice du 16 février 2023, fait assigner devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE l’ASL LA SABATIÈRE aux fins de voir prononcer notamment l’annulation des résolutions 04.01, 06.01 et 08.01 de l’assemblée générale du 12 décembre 2022, outre une demande de condamnation au paiement des entiers dépens et d’un article 700 du code de procédure civile.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/1892.

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 10 décembre 2025, les consorts [B] et [V] demandent au tribunal de :

Les déclarer recevables et fondés en leur action ;
Annuler les résolutions 06.01 et 08.01 de l’assemblée générale de l’ASL LA SABATIÈRE du 12 décembre 2022 ;
Débouter l’ASL LA SABATIÈRE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
Condamner l’ASL à payer à chacun des neuf demandeurs la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner l’ASL aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Benjamin NAUDIN conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs demandes, ils exposent tout d’abord qu’en application de l’article 13 des statuts, les colotis n’ayant pas participé à l’assemblée ou ayant voté contre une résolution disposent d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour la contester, et indiquent avoir voté contre les résolutions litigieuses. Le procès-verbal leur ayant été notifié le 19 décembre 2022, ils considèrent que leur action est par voie de conséquence recevable

Concernant ensuite la demande d’annulation de la résolution n° 06.01, ils font valoir que le document établi le 25 avril 1974, bien qu’intitulé « règlement », constitue un document mixte comportant des stipulations contractuelles régissant les rapports privés entre les colotis.

Ils font valoir que ses articles 8 et 14, qui réglementent notamment la subdivision des lots et limitent à une construction le nombre de bâtiments pouvant être édifiés sur chaque lot, participent du « vouloir vivre ensemble » et sont de nature contractuelle.

Selon eux, la caducité prévue par l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme ne concerne que les règles d’urbanisme et ne fait pas disparaître les obligations contractuelles entre colotis.

Ils soutiennent que la résolution 06.01, en autorisant expressément une seconde construction « par exception » aux articles 8 et 14, modifie les engagements contractuels des colotis.

Une telle modification ne pouvait selon eux intervenir sans leur consentement individuel et nécessitait donc l’unanimité des 417 tantièmes, laquelle n’a pas été obtenue.

Ils invoquent en outre différents éléments qu’ils estiment révélateurs de la reconnaissance persistante du caractère contractuel des articles 8 et 14 : le protocole conclu après le jugement du 4 septembre 2007, des courriers des consorts [G], un courriel de M. [U], le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juin 2008 et celui du 20 octobre 2017 aux termes duquel les colotis se sont prononcés sur le maintien des articles 8 et 14.

Ils contestent enfin que le jugement du 4 septembre 2007 puisse faire obstacle à leurs prétentions actuelles. Ils font valoir que l’autorité de la chose jugée ne s’attache qu’au dispositif et non aux motifs de la décision et que le désistement d’appel était intervenu en exécution d’un protocole reconnaissant précisément, selon eux, la portée contractuelle des articles litigieux.

Concernant enfin la demande d’annulation de la résolution n° 08.01, les demandeurs soutiennent que la résolution effectivement adoptée diffère substantiellement du projet figurant à l’ordre du jour.

Selon eux, alors que le projet concernait le déplacement d’une clôture et d’un portail, la décision finalement votée a entraîné la suppression du portail et son remplacement par une clôture simple.

Ils considèrent que le portail constituait un équipement collectif.

Ils se prévalent de l’article 10 des statuts, aux termes duquel les décisions relatives à la création d’équipements nouveaux ou à la suppression d’un équipement ou service existant doivent être adoptées à la majorité des deux tiers des voix appartenant à tous les propriétaires.

Selon eux, la résolution devait ainsi recueillir 278 voix sur 417, alors qu’elle n’en a recueilli que 274,75.

Ils soutiennent en conséquence que la résolution a été adoptée selon une majorité irrégulière et doit être annulée.

Ils demandent par ailleurs que soit écartée l’attestation produite par l’ASL relativement à la propriété et à la mise à disposition du portail, au motif qu’elle émane d’une personne intéressée et ne satisferait pas aux prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile.

Les demandeurs s’opposent à la demande de l’ASL tendant à écarter l’exécution provisoire de droit. Ils font notamment valoir que les difficultés d’exécution invoquées concernent en réalité certains colotis et non l’ASL elle-même.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives régulièrement signifiées au RPVA le 23 septembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, l’ASL [Adresse 1] demande au tribunal de :

Débouter les demandeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions
Ecarter l’exécution provisoire de droit du jugement ;
Condamner solidairement les demandeurs aux entiers dépens ;
Les condamner solidairement à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la résolution n° 06.01 :

L’ASL soutient qu’il n’existe et n’a jamais existé de cahier des charges du lotissement mais seulement un règlement approuvé par l’autorité administrative. Elle considère que les articles 8 et 14 de ce règlement présentent un caractère réglementaire et sont devenus caducs en application des dispositions alors applicables du code de l’urbanisme.

Elle se prévaut spécialement d’un jugement rendu par le tribunal le 4 septembre 2007, dans une précédente instance engagée notamment par certains des actuels demandeurs.

Elle relève que ce jugement avait retenu que les articles 8 et 14, insérés dans le règlement approuvé par l’autorité administrative, avaient un caractère réglementaire et étaient devenus caducs et qu’aucun élément ne démontrait une volonté des colotis de contractualiser ces dispositions.

L’ASL soutient que ce jugement est devenu définitif à la suite du désistement d’appel constaté par ordonnance de dessaisissement du 16 décembre 2008 et se prévaut à cet égard de l’article 403 du code de procédure civile.

Elle conteste par ailleurs que les procès-verbaux d’assemblées générales invoqués par les demandeurs aient pu contractualiser les dispositions litigieuses.

Elle fait également valoir que les statuts adoptés le 10 mai 2019 ne prévoient aucune règle d’unanimité.

Elle en déduit que la résolution 06.01 n’avait pas à être adoptée à l’unanimité et qu’elle ne saurait être annulée.

Sur la résolution n° 08.01 :

L’ASL soutient que la résolution a été prise dans le contexte de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 3 mars 2022 ayant qualifié la voie concernée de chemin d’exploitation et interdit d’en troubler le libre accès.

Elle considère que le retrait du portail ne constitue pas la suppression d’un équipement collectif au sens de l’article 10 des statuts.

Elle soutient à cet égard que le portail appartenait initialement aux consorts [G] et avait seulement été mis à la disposition de l’ASL.

Elle ajoute que le contenu d’une résolution peut évoluer lors de l’assemblée dès lors que la décision adoptée demeure en relation avec une question régulièrement inscrite à l’ordre du jour.

Elle estime en conséquence que la majorité des deux tiers n’était pas applicable et que la résolution a été régulièrement adoptée.

Sur l’exécution provisoire :

L’ASL sollicite que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

Elle invoque les conséquences importantes que produirait l’annulation des résolutions litigieuses pour l’association et leurs bénéficiaires, ainsi que l’existence d’un débat juridique déjà tranché, selon elle, par une précédente décision de justice.

****

La procédure a été clôturée le 15 décembre 2025, et fixée à l’audience de plaidoirie du 28 mai 2026.

Le délibéré est fixé au 24 septembre 2026.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 13 des statuts de l’ASL, les colotis n’ayant pas participé aux travaux de l’assemblée ou ayant voté contre les résolutions proposées disposent d’un délai de deux mois pour contester les décisions adoptées à compter de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le procès-verbal.

Il ressort des éléments produits que les demandeurs se sont opposés aux résolutions dont ils sollicitent l’annulation et que le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse leur a été notifié le 19 décembre 2022.

L’assignation ayant été délivrée le 16 février 2023, leur action a été engagée dans le délai de deux mois fixé par l’article 13 des statuts de l’ASL.

Elle sera en conséquence déclarée recevable.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 06.01 de l’assemblée générale du 12 décembre 2022 :

La résolution n° 06.01 a autorisé l’édification d’une seconde maison sur le lot n° 17, en précisant que cette autorisation intervenait « par exception à l’article 8 et 14 du cahier des charges ».

Cette résolution a recueilli 324 tantièmes favorables et 93 tantièmes défavorables.

Les consorts [B] – [V] en sollicitent l’annulation au motif que les articles 8 et 14 du document régissant le lotissement présenteraient un caractère contractuel, de sorte qu’il ne pouvait y être dérogé sans l’accord unanime des colotis.

L’ASL [Adresse 1] soutient au contraire que le lotissement est régi par un règlement approuvé par l’autorité administrative, qu’aucun cahier des charges distinct n’existe, et que les articles 8 et 14 constituent des dispositions réglementaires devenues caduques. Elle se prévaut par ailleurs du jugement du tribunal du 4 septembre 2007. Elle précise que la référence dans la résolution contestée « aux articles 8 et 14 du cahier des charges » procède d’une erreur de qualification, le projet de résolution faisant lui-même référence aux « articles afférents du règlement du lotissement. »

Aux termes de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme, les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement deviennent caduques dans les conditions prévues par ce texte, sans que cette caducité remette en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement.

Il sera cependant rappelé que la caducité des règles d’urbanisme d’un lotissement est sans incidence sur les droits et obligations de nature contractuelle régissant les rapports entre colotis.

Toutefois, il convient de distinguer selon que le lotissement soit régi par un cahier des charges ou par un règlement. En effet, le cahier des charges constitue quelle que soit sa date et qu’il ait été ou non approuvé, un document de nature contractuelle dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues. Il en va différemment du règlement de lotissement, lequel présente par principe une nature règlementaire. La circonstance que le règlement comporte des prescriptions relatives aux constructions, à l’implantation des bâtiments, à l’esthétique ou à l’organisation du lotissement ne suffit pas, à elle seule, à lui conférer une nature contractuelle.

La cour de cassation admet que les colotis puissent conférer une valeur contractuelle aux stipulations d’un règlement de lotissement, mais à la condition que soit caractérisée une manifestation non équivoque de leur volonté de contractualiser ces dispositions.

En l’espèce, il convient de rechercher non seulement la dénomination et la nature initiale du document établi le 25 avril 1974, mais également si les pièces produites caractérisent une volonté non équivoque des colotis de conférer une force contractuelle aux articles 8 et 14.

Il ressort des pièces produites que ledit document dont sont extraits les articles 8 et 14 est intitulé « règlement du lotissement » et a été approuvé par l’autorité administrative.

Par ailleurs la seule circonstance que certaines clauses de ce règlement aient pour objet de préserver la qualité de vie du lotissement, de limiter les constructions ou d’en assurer l’harmonie ne suffit pas à leur conférer une nature contractuelle et ne permet de conclure qu’il constituerait pour cette raison un cahier des charges. La jurisprudence invoquée par les demandeurs ne permet pas une telle assimilation.

Il résulte par ailleurs du jugement produit, rendu le 4 septembre 2007, dans une instance intéressant notamment plusieurs des actuels demandeurs et portant précisément sur l’application des articles 8 et 14 et sur leur nature, que le tribunal avait retenu que ces dispositions qui restreignaient la liberté de construire, insérées dans le règlement approuvé par l’autorité administrative, revêtaient un caractère réglementaire et étaient devenues caduques.

Le tribunal avait en outre relevé qu’aucun cahier des charges n’était produit et qu’aucun élément extrinsèque au règlement ne démontrait une volonté des colotis d’ériger les restrictions à la liberté de construire contenues dans celui-ci en obligations contractuelles.

Il est constant que le jugement est devenu définitif à la suite du désistement de l’appel.

Toutefois, si ce désistement a eu pour conséquence de rendre définitif le jugement de première instance, l’autorité de la chose jugée s’attache à ce qui a été tranché dans son dispositif et non, de manière autonome, aux motifs de la décision.

Il ne saurait donc être déduit du seul caractère définitif du jugement du 4 septembre 2007 une autorité de chose jugée faisant obstacle à toute discussion ultérieure relative à la qualification des documents du lotissement, en l’absence d’identité démontrée de l’objet de la demande actuelle avec celle précédemment jugée.

Cette décision constitue néanmoins un élément pertinent en ce qu’elle établit qu’à cette date le document litigieux avait été qualifié de règlement de lotissement et qu’aucune contractualisation des articles 8 et 14 n’avait alors été démontrée.

Il appartient aux demandeurs qui invoquent leur opposabilité contractuelle de caractériser l’existence d’une manifestation non équivoque de volonté des colotis de leur conférer cette valeur.

Ces derniers invoquent notamment le protocole conclu à la suite du jugement de 2007, les procès-verbaux d’assemblées générales des 18 juin 2008 et 20 octobre 2017 ainsi que différents courriers et courriels. Ils exposent que le procès-verbal du 18 juin 2008 mentionnait des pouvoirs donnés à la présidente de l’ASL afin d’accomplir certaines formalités relatives aux documents du lotissement, incluant « la reconnaissance de l’acte notarié du 25 avril 1974 comme cahier des charges du lotissement ».

Ces éléments témoignent de discussions persistantes entre les colotis sur la portée des articles 8 et 14.

Ils ne permettent cependant pas de caractériser de manière suffisamment certaine et non équivoque un accord de l’ensemble des propriétaires destiné à conférer une valeur contractuelle aux dispositions 8 et 14 du règlement initialement approuvé, ni à établir qu’un cahier des charges contractuel aurait été établi.

De même que le vote intervenu en 2017 sur le « maintien » de ces dispositions 8 et 14 ne suffit pas davantage à établir leur contractualisation, la décision de maintenir les prescriptions d’un règlement ne peut se confondre avec la volonté de leur attribuer une force contractuelle alors qu’il est constant au surplus que cette délibération n’a pas été adoptée à l’unanimité et que certains colotis, notamment les époux [U], s’y sont opposés. Cela exclut d’y voir l’expression d’une volonté commune et non équivoque de l’ensemble des copropriétaires de soumettre leurs rapports privés aux articles 8 et 14.

S’agissant des courriers des consorts [G], du courriel de Monsieur [U], et du protocole conclu à la suite de l’instance ayant donné lieu au jugement de 2007, si ces éléments mettent en évidence que certains copropriétaires ont entendu continuer de se référer aux prescriptions des articles 8 et 14 ou leur reconnaître une portée dans leurs rapports particuliers, ils ne permettent pas, en l’état des pièces produites au tribunal, d’établir avec certitude l’existence d’une volonté commune et non équivoque de l’ensemble des colotis de conférer aux articles 8 et 14 du règlement une portée contractuelle générale. Surabondamment le protocole invoqué n’est pas de nature à lui seul à modifier la qualification du règlement dans les rapports entre tous les colotis dès lors qu’il n’est pas démontré qu’il aurait exprimé le consentement de l’ensemble de ceux-ci à cette contractualisation.

Enfin, la circonstance que la résolution 06.01 elle-même fasse référence à une dérogation aux articles 8 et 14 ne saurait, à elle seule, transformer en obligations contractuelles des dispositions qui n’avaient pas antérieurement cette nature. La jurisprudence exige en effet une manifestation non équivoque de volonté de donner une valeur contractuelle au règlement. La simple référence à ses prescriptions ou même l’engagement de les respecter ne suffit pas à établir une telle volonté.

Il s’ensuit que la rédaction du 12 décembre 2022 ne saurait rétroactivement transformer en obligations contractuelles des prescriptions qui n’avaient pas antérieurement reçu cette qualification.

En conséquence, il n’est donc pas établi que le document établi le 25 avril 1974 constitue un cahier des charges contractuel ni que les articles 8 et 14 du règlement aient été ultérieurement contractualisés par une manifestation non équivoque de volonté des colotis.

Les demandeurs ne peuvent donc venir soutenir que la résolution 6.01 aurait modifié les engagements contractuels individuels et qu’elle aurait à ce titre nécessairement dû être adoptée à l’unanimité.

Il n’est pas démontré que l’autorisation litigieuse ait emporté modification d’obligations contractuelles individuelles exigeant le consentement unanime de l’ensemble des colotis.

Au surplus, l’article 10 des statuts de l’ASL, adoptés en 2019, prévoit que les décisions sont en principe prises à la majorité des voix exprimées, sous réserve de certaines décisions soumises à la majorité des deux tiers, mais ne prévoit aucune règle générale d’unanimité.

La résolution n° 06.01 ayant recueilli 324 tantièmes favorables contre 93 tantièmes défavorables, aucune irrégularité de majorité n’est caractérisée.

La demande d’annulation de la résolution n° 06.01 de l’assemblée générale du 12 décembre 2022 sera donc rejetée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 08.01 de l’assemblée générale du 12 décembre 2022 :

« Résolution n° 08.01 – Déplacement de la clôture sur le chemin d’exploitation suite à la décision du tribunal

Clé : 001 – CHARGES GÉNÉRALES DIVERSES

Projet de résolution non voté

Majorité : majorité simple

« Par décision du 03 03 2022, le tribunal d’appel a classé le chemin d’accès aux propriétés Fracarolli, Pugnet et la [Adresse 13], en chemin d’exploitation.

Les propriétaires de la [Adresse 13] demandent à l’ASL de déplacer la clôture et le portail actuels. Le bureau de l’ASL a pris la décision de rechercher une solution et de dégager un budget pour déplacer la clôture et le portail face au lot 11.

Cela permettra aux propriétaires de la [Adresse 13] d’entrer et sortir de chez eux par un accès direct sur leur propriété.

Cela permet également aux colotis de [Adresse 1] de conserver un accès sur cette voie de secours.

La solution consistera à porter la clôture dans l’alignement de la propriété Saturne au Nord, et sur une largeur identique à la largeur actuelle, à l’emplacement du portail.

Cet arrangement à l’amiable est entériné par les propriétaires de la [Adresse 13], Fracarolli et [Localité 5].

Des devis ont été faits pour les sommes suivantes :

CAP [Localité 6] pour 6 558 euros

[Localité 7] espaces verts pour 4 765 euros

[N] pour 4 500 euros

L’assemblée en ayant délibéré décide de choisir l’offre de … pour … euros.  »

Résolution effectivement votée

« Résolution votée à la majorité absolue (51 % des tantièmes)

Il est décidé de retirer le portail et de le rendre à M. [G] et que la clôture soit simple et uniquement au droit de l’ouverture d’accès de la propriété [K]/[J], pour un montant maximum de 4 500,00 dont 50 % devra être prise en charge par Mme [K] et Mr [J]. Les végétaux devront être préservés au maximum.

Ont voté Pour : 11 propriétaires, soit 274,75 tantièmes.

Ont voté [Localité 8] : 8 propriétaires, soit 142,25 tantièmes.

M. et Mme [Q] (30) représentés par Mme [F] ; M. et Mme [S] (13) ; M. ou Mme [M] (7) représenté(e) par M. et Mme [S] ; Mme [F] (22) ; Mme [V] (28) représentée par Mme [B] ; M. ou Mme [RS]/[NH] (11,25) ; M. et Mme [NF] (18) ; Mme [B] (13).

La résolution est approuvée. »

Les consorts [IB] sollicitent l’annulation de cette résolution au motif que le retrait définitif du portail constitue la suppression d’un équipement existant, laquelle devait en application de l’article 10 des statuts être adoptée à la majorité des deux tiers, soit 278 tantièmes.

L’ASL [Adresse 1] soutient de son côté que le portail, appartenant aux consorts [G], et seulement mis à disposition de l’ASL ne constitue pas un équipement collectif, de sorte que la majorité des deux tiers n’était pas requise et que la résolution a donc été régulièrement adoptée.

L’article 10 des statuts prévoit que les décisions relatives à un projet de création d’équipements nouveaux ou de suppression d’un équipement ou d’un service existant doivent être prises à la majorité des deux tiers des voix appartenant à tous les propriétaires.

Il résulte des termes même de cette stipulation que la majorité renforcée est attachée à l’existence et à la suppression de l’équipement ou d’un service, sans qu’elle subordonne la qualification d’équipement existant à la démonstration d’un droit de propriété de l’association sur celui-ci.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale que le projet soumis aux colotis portait sur le déplacement de la clôture et du portail existants, et que le portail était matériellement en place et participait au dispositif de fermeture de la voie. Le projet initial faisait expressément état de la demande des propriétaires de la [Adresse 13] tendant à ce que l’ASL déplace la clôture et le portail actuels, et précisait que le bureau avait recherché une solution pour déplacer la clôture et le portail face au lot 11.

De sorte que le portail était bien présenté, avant même le vote, comme un élément existant du dispositif de clôture dont l’ASL assurait la gestion, et ce indépendamment du fait qu’il ait été la propriété de Monsieur [G].

La résolution finalement adoptée n’a cependant pas décidé du déplacement dudit portail. Elle a décidé de son retrait et de sa restitution à M. [G], la clôture devant être remplacée par une clôture simple au droit de l’ouverture d’accès concernée.

Ainsi, contrairement à ce que soutient l’ASL, la décision effectivement adoptée ne s’est pas limitée à définir les modalités techniques ou financières du déplacement d’un équipement.

Il s’ensuit que, quelle que soit la propriété juridique du portail, la décision adoptée a bien eu pour effet de supprimer matériellement cet équipement du dispositif collectif de clôture existant dont disposait le lotissement.

La circonstance invoquée par l’ASL selon laquelle le portail aurait initialement appartenu aux consorts [G] et aurait été mis à disposition de l’association ne suffit pas à exclure sa qualification d’équipement existant au sens des statuts dès lors qu’il était matériellement intégré au dispositif de clôture utilisé par le lotissement au moment de la décision.

L’attestation invoquée par l’ASL pour établir la propriété de M. [G] sur le portail est ainsi, indépendamment de la contestation élevée par les demandeurs quant à sa valeur probante, sans incidence.

En outre, la résolution adoptée différait sur ce point du projet porté à la connaissance des colotis, lequel envisageait un déplacement de la clôture et du portail existants, impliquant leur maintien après réalisation des travaux, et non la suppression de celui-ci.

Dès lors que la décision emportait suppression d’un équipement existant, elle relevait de la majorité spéciale des deux-tiers prévue par l’article 10 des statuts.

Les parties s’accordent sur un total de 417 tantièmes, de sorte que la majorité requise était de 278 tantièmes.

Or la résolution n° 08.01 n’a recueilli que 274,75 tantièmes favorables, contre 142,25 tantièmes défavorables.

Elle n’a donc pas atteint la majorité statutairement requise.

La circonstance que les travaux aient été envisagés dans le contexte de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 3 mars 2022 ne dispensait pas l’ASL du respect des règles de majorité fixées par ses propres statuts.

Il y a lieu, en conséquence, d’annuler la résolution n° 08.01 de l’assemblée générale du 12 décembre 2022.

Il n’est pas nécessaire, pour statuer sur cette demande, de se prononcer sur la demande des consorts [B] et [V] tendant à voir écarter l’attestation produite par l’ASL relativement à la propriété du portail, son contenu étant en toute hypothèse sans incidence sur le constat de l’insuffisance de majorité.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’ASL [Adresse 1] qui succombe partiellement sera condamnée aux entiers dépens.

Le bénéfice de la distraction des dépens sera accordé à Me Benjamin NAUDIN.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [IB] les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

L’ASL [Adresse 1] sera ainsi condamnée à payer à l’ensemble des copropriétaires la somme globale de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

L’ASL invoque les conséquences qu’une annulation serait susceptible d’entraîner pour l’association et certains colotis.

Toutefois, l’annulation prononcée porte uniquement sur une résolution d’assemblée générale adoptée en méconnaissance des règles statutaires de majorité.

L’ASL ne caractérise pas de circonstance propre à démontrer que l’exécution provisoire serait incompatible avec la nature de la présente affaire.

Sa demande tendant à l’écarter sera en conséquence rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Mme [W] [B], Mme [A] [B] épouse [Z], Mme [C] [B] épouse [D], M. [P] [B], M. [O] [B], Mme [H] [I] veuve [V], Mme [T] [V] épouse [Y], M. [E] [V] et M. [R] [V] ;

DEBOUTE Mme [W] [B], Mme [A] [B] épouse [Z], Mme [C] [B] épouse [D], M. [P] [B], M. [O] [B], Mme [H] [I] veuve [V], Mme [T] [V] épouse [Y], M. [E] [V] et M. [R] [V] de leur demande d’annulation de la résolution n° 06.01 de l’assemblée générale de l’ASL LA SABATIÈRE du 12 décembre 2022 ;

ANNULE la résolution n° 08.01 de l’assemblée générale de l’ASL LA SABATIÈRE du 12 décembre 2022 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE l’ASL [Adresse 1] aux entiers dépens de l’instance,

ACCORDE à Me Benjamin NAUDIN le bénéfice de la distraction des dépens,

CONDAMNE l’ASL LA SABATIÈRE à payer à l’ensemble des demandeurs ([W] [B], Mme [A] [B] épouse [Z], Mme [C] [B] épouse [D], M. [P] [B], M. [O] [B], Mme [H] [I] veuve [V], Mme [T] [V] épouse [Y], M. [E] [V] et M. [R] [V]) la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’ASL LA SABATIÈRE de sa demande au titre de l’ar