TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

N° RG 25/58397 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBAGW

N° : 4-CH

Assignation du :
08 Décembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 16 septembre 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Cadre-greffier.
DEMANDEURS

Monsieur [S] [K]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Monsieur [Y] [K]
[Adresse 2]
[Localité 3]

La SARL EVIRA GESTION
[Adresse 3]
[Localité 4]

La SCI BELUNE
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentés par Maître Laure SAGET, avocat au barreau de PARIS – #R0197

DEFENDERESSE

La SARL BEHO ASSOCIES, enseigne “[Adresse 4]”
[Adresse 5]
[Localité 5]

représentée par Maître Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS – #E1294

DÉBATS

A l’audience du 28 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Célia HADBOUN, Cadre-greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 13 octobre 2004, les consorts [K] ont consenti à la société le B.O, désormais désignée Beho associés, un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 18 000 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Messieurs [S] et [Y] [K], la SARL Evira gestion et la SCI Belune ont délivré au preneur, le 14 octobre 2025, un commandement de payer la somme de 30 882,62 euros au titre des loyers, charges impayés à cette date et clause pénale.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, Messieurs [S] et [Y] [K], la SARL Evira gestion et la SCI Belune ont, par assignation délivrée le 8 décembre 2025, fait citer en référé la société Beho associés devant le président du tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de constatation de la résiliation du bail et en paiement de différentes provisions.

A l’audience du 20 janvier 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties, qui ont été enjointes de rencontrer un conciliateur de justice.

Les parties n’étant pas parvenues à un règlement amiable de leur litige, l’affaire a été plaidée à l’audience du 28 juillet 2026.

A cette audience et dans le dernier état de ses prétentions, la partie demanderesse conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles conformément à la loi,
– condamner la partie défenderesse à lui payer à titre provisionnel la somme de 29 064,39 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, terme de juillet 2026 inclus, avec intérêts de droit à compter « des présentes » et subsidiairement, la somme de 27 344,46 euros, terme de juillet 2026 inclus, déduction faite des provisions sur charges contestées,
– la condamner au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation à compter du 15 novembre 2025 jusqu’à complète libération des lieux, égale au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus, augmenté de 50%,
– subsidiairement, s’il devait être fait droit à la demande de délai de paiement de la société défenderesse, la condamner au paiement complémentaire à titre de provision à valoir sur l’arriéré de la somme de 14 559,55 euros au titre du rappel de loyer issu du renouvellement arrêté au mois de juillet 2026 inclus et lui accorder des délais sur la somme de 43 623,94 euros arrêtée au mois de juillet 2026 inclus, avec une clause de déchéance,
– la condamner au paiement de la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement de payer (247,57 euros).
En réponse, la défenderesse conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite :
A titre subsidiaire :
de limiter la condamnation au paiement de la somme de 20 814,25 euros, juillet 2026 inclus,de suspendre les effets de la clause résolutoire en lui accordant 24 mois de délais pour régler la dette par échéances mensuelles égales à compter du 7 du mois suivant la signification de l’ordonnance puis le 7 de chaque mois,de rejeter la demande de majoration de l’indemnité d’occupation et d’indemnité de procédure,A titre reconventionnel,
de condamner les défendeurs à lui remettre un avenant de renouvellement du bail commercial à effet du 1er janvier 2024, aux clauses et conditions du bail initial, sauf respect des exigences de la loi Pinel et de son décret d’application, dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai,de les condamner à signer le renouvellement dans les huit jours de sa signature par elle, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,de se réserver la liquidation des astreintes,en cas de condamnation au paiement de l’arriéré de loyers résultant du renouvellement du bail, lui accorder vingt-quatre mois de délais à compter du 7 du mois suivant la signature de l’avenant de renouvellement par les deux parties, et juger que le défaut de paiement d’une seule échéance à ce titre n’auras pas pour effet l’arrêt de la suspension des effets de la clause résolutoire et son acquisition.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures de la défenderesse ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil impose au preneur de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article L.145-10 du code de commerce dispose que « A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »

Aux termes de l’article L.145-11 du même code, « Le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’Etat. »

En l’espèce, le locataire a, par lettre recommandée du 21 décembre 2023, formé une demande de renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2024. Aucune réponse n’a été faite à ce courrier sur le principe du renouvellement par le bailleur dans le délai de trois mois.

Par courrier du 30 mai 2024, le bailleur a proposé de renouveler le contrat de bail moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 36 000 euros, ce qui a été accepté par le locataire le 31 mai suivant.

Il est acquis aux débats que le contrat de bail a été renouvelé le 1er janvier 2024 en application de l’article L.145-10 du code de commerce.

Il est dès lors soumis aux dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce qui prévoit que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
(…)
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée.
En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. »

L’article L.145-15 du même code dispose que « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. »

Aucun écrit n’ayant été établi entre les parties, il convient de se reporter, s’agissant du respect des prescriptions de l’article L.145-40-2 du code de commerce, à l’article IX « Charges » du contrat de bail initial, qui stipule que « Les charges dont le preneur devra s’acquitter sont les suivantes :
– taxes sur les bureaux ; taxes municipales ; tous produits d’entretien et de nettoyage, salaires du personnel d’entretien et de nettoyage, y compris salaires des gardiens et du personnel de surveillance, et toutes charges se rapportant aux gardiens et aux avantages en nature dus à ceux-ci ; frais d’eau froide y compris les frais de fonctionnement et d’entretien des surpresseurs et adoucisseurs d’eau et les frais de comptage ; dépenses d’électricité des parties communes et des services généraux, y compris le remplacement des ampoules.

Le preneur devra rembourser au bailleur, tous les frais de fonctionnement et d’entretien, y compris les petites réparations, des différentes installations dont le preneur aura l’usage, qui existent ou pourront exister dans l’immeuble, tels que extracteurs de fumées, gaines d’aération, pompes de relevage, antennes collectives de télévision et de radio, interphones, extincteurs d’incendie, portes automatiques, etc… ».

Il n’est pas contesté que le local se trouve dans un ensemble immobilier, de sorte que le contrat doit non seulement préciser la répartition des charges entre le locataire et le bailleur, mais surtout, celle entre les différents locataires occupant cet ensemble en fonction de la surface de chaque lot et pour chaque catégorie de charges.

Or, l’article IX se contente d’énumérer les charges, étant en outre précisé qu’aucune annexe n’a été établie, sans préciser la répartition des charges entre les différents lots de l’immeuble sous forme de quote-part, par exemple, et précisément concernant la société Beho associés.

Il s’ensuit que l’énumération de l’article IX sans précision de cette répartition ne remplit pas les conditions de l’article L.145-40-2, et cette clause est, à l’évidence, inopposable au preneur, sans qu’il ne puisse lui être reproché de n’avoir formé aucune contestation en vingt-deux ans, alors que cette disposition n’est applicable que depuis la date d’effet du bail renouvelé, soit depuis le 1er janvier 2024.

Les provisions sur charges appelées depuis le 1er janvier 2024 jusqu’au mois de juillet 2026 inclus doivent être restituées au preneur, et en l’espèce, compensées avec la dette locative, à hauteur de 3968 euros.
En ce qui concerne le poste travaux dont il est sollicité le remboursement sur les années 2020-2021 et 2022-2023, le décompte de charges permet de constater qu’ont été imputés au locataire pour l’année 2020-2021 les travaux de petites réparations suivants : collage bandeau porte, remplt plexiglas et vitre, vérification code, et pour l’année 2022-2023, les travaux de petites réparations suivants : changement combinaison de codes, dépannage et éclairage local poubelle, réglages portes SAS et principale, réglage ventouse, relamping, réparation minuterie et porte.

Le locataire ne justifie pas que ces petites réparations portent sur des éléments d’équipement dont il ne profite pas, ce dernier ne démontrant pas, par exemple, qu’il n’utilise pas le local poubelle, ni les différentes entrées de l’immeuble, ni le digicode ou encore la lumière. La contestation n’apparaît pas sérieuse.

Après examen du décompte locatif annexé au commandement de payer et de celui arrêté au 10 juillet 2026, et après déduction des provisions sur charges (3968 euros), la créance n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de 25 096,39 euros, et la défenderesse sera condamnée au paiement de cette somme à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter des écritures dont la date doit être celle de l’audience du 28 juillet 2026, puisqu’elles n’ont pas été échangées de façon électronique.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule que « à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, ou du montant des accessoires à son échéance ainsi que du montant de tous frais de poursuites dus en vertu du présent contrat ou de la loi comme en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un commandement de payer ou quinze jours après une sommation d’exécuter demeurés infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur ».

Si une clause résolutoire qui stipule un délai inférieur à celui prévu par l’article L.145-41 du code de commerce doit être réputée nulle et non écrite conformément aux dispositions de l’article L.145-15 du même code, la clause litigieuse concernant le commandement de payer n’apparaît pas, à l’évidence, nulle dès lors qu’elle respecte bien le délai d’un mois.

Aussi, la contestation n’apparaît pas sérieuse, le commandement ayant été délivré à des fins de paiement et non à des fins d’exécuter une obligation locative.

Par ailleurs, le commandement de payer stipule que « faute par vous d’avoir payé la somme ci-dessus à l’expiration du délai d’UN MOIS à compter du présent acte, mes requérants pourront se prévaloir de la CLAUSE RESOLUTOIRE incluse dans le bail en date du 13 octobre 2004 ».

Dès lors, le locataire n’a pu se méprendre sur le délai d’un mois qui lui était imparti pour régulariser les causes du commandement.

En outre, il est constant que le commandement demeure valable à hauteur de ses causes non sérieusement contestables, soit en l’espèce, à hauteur de 24 764,57 euros déduction faite des provisions sur charges, ce qui représente 88% de la créance initialement sollicitée.

Il ressort du décompte locatif que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai imparti, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Compte tenu de l’ancienneté du contrat de bail, de la reprise régulière du paiement des loyers et en considération de la situation des créanciers et du débiteur, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement, lesquels auront pour effet de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, sans gravement préjudicier aux droits du bailleur qui retrouvera sa liberté d’agir en expulsion s’ils ne sont pas respectés.

En effet, à défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la partie défenderesse expulsée. La partie défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer uniquement, et ce, jusqu’à libération des lieux.

Si la partie demanderesse sollicite une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer majoré de 50%, cette demande, fondée sur l’article 1240 du code civil, ne repose pas sur la démonstration d’une faute délictuelle résultant d’un maintien dans les lieux sans droit ni titre qui justifierait, de façon non sérieusement contestable, l’octroi d’une indemnité supérieure au montant du loyer et des charges.

La demande de majoration de l’indemnité d’occupation se heurte donc à une contestation sérieuse.

Sur les demandes relatives au renouvellement du contrat de bail

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile déjà cité, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le contrat de bail s’est renouvelé à compter du 1er janvier 2024 et les parties se sont accordées sur le montant du loyer de renouvellement. La rédaction d’un écrit n’étant pas une obligation, et la défenderesse n’invoquant pas l’existence d’une disposition particulière susceptible de conduire à une injonction de faire à l’encontre de son bailleur, la demande se heurte à une contestation sérieuse.

En revanche, le contrat de bail s’étant renouvelé sans que la rédaction d’un écrit ne soit nécessaire, la demande de condamnation de la défenderesse en paiement de la différence non payée entre le loyer appliqué et le loyer renouvelé depuis le 1er janvier 2024 n’apparaît pas sérieusement contestable et la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 14 559,55 euros.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 39 655,94 euros.

Il convient de préciser que les délais de paiement seront également accordés sur cette somme. En revanche, s’agissant d’une dette locative née et actuelle, rien ne justifie d’exclure le fait que le non respect des délais de paiement sur cette somme entraînera la déchéance du terme. En effet, il y a lieu de rappeler que cet arriéré de loyers impayés peut avoir tant la nature d’une dette que la nature d’échéances courantes, qui doivent également être honorées dans l’hypothèse de délais de paiement, et dont le non paiement est aussi susceptible d’entraîner la déchéance du terme.

Sur le surplus des demandes

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer en vertu de l’article 696 du code de procédure civile (247,57 euros). En revanche, aucune considération d’équité ne justifie de faire droit à la demande au titre de l’indemnité de procédure en vertu de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

Condamnons la société Beho associés à verser à Messieurs [S] et [Y] [K], la SARL Evira gestion et la SCI Belune la somme de 39 655,94 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative en ce compris le loyer renouvelé arrêté au 10 juillet 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2026 ;

L’autorisons à se libérer de cette somme en vingt-quatre mensualités égales, en sus du loyer courant, ce versement devant être effectué au plus tard le 7ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 7 de chaque mois, et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul terme (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société Beho associés portant sur des locaux situés [Adresse 6] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de la société Beho associés et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas la société Beho associés à payer à Messieurs [S] et [Y] [K], la SARL Evira gestion et la SCI Belune une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ainsi que sur les demandes reconventionnelles ;

Condamnons la société Beho associés au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer (247,57 euros);

Rejetons la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 16 septembre 2026.

Le Greffier, Le Président,

Célia HADBOUN Anne-Charlotte MEIGNAN