N° RG 26/00187 – N° Portalis DBZT-W-B7K-HCDQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES
O R D O N N A N C E de R E F E R E – N° RG 26/00187 – N° Portalis DBZT-W-B7K-HCDQ
Code NAC : 5BC Nature particulière : 2E

LE QUINZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDERESSE

S.C.I. PALAIS DES BEAUX ARTS, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Anissa YAOUDARENE, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant

D’une part,

DEFENDERESSE

S.A.S. LA VERANDA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Vincent SPEDER de la SCP SPEDER DUSART FIEVET MAILLARD, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant

D’autre part,

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : M. BETERMIEZ,,

LE GREFFIER : Micheline THERY, greffier à la date des débats et, Stéphanie BUSIER greffier à la date du délibéré,

DÉBATS : en audience publique le 25 Août 2026,

ORDONNANCE : rendue par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2026,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 03 mars 2026, la société civile immobilière (SCI) PALAIS DES BEAUX ARTS a assigné la société par actions simplifiée (SAS) LA VERANDA devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé, aux fins de voir :
– constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties à la date du 15 février 2026,
– ordonnée l’expulsion de la défenderesse, ainsi que tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,
– dit que l’expulsion emportera enlèvement des biens et remise des clés à la demanderesse, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de 48 heures suivant la signification de la présente décision, pendant 60 jours,
– la défenderesse condamnée à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 14 174,40 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, avec intérêts à taux légal à compter du 14 janvier 2026,
– fixée l’indemnité d’occupation due par la SAS VERANDA à 87 euros par jour, à compter du 13 février 2026 jusqu’à libération effective et complète des locaux et remise des clés,
– la défenderesse condamnée aux dépens, en ce compris le commandement de payer, et à lui payer la somme 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par décision du 07 juillet 2026, l’instance a été radiée du rôle. Elle a été réinscrite à la demande de la SCI PALAIS DES BEAUX ARTS le 08 juillet 2026.

En l’état de ses dernières conclusions soutenues à l’audience, la SCI PALAIS DES BEAUX ARTS sollicite désormais que :
– il soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties à la date du 15 février 2026 et la reprise des lieux le 13 mars 2026,
– la défenderesse soit condamnée à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 14 174,40 euros au titre des loyers et charges échus et impayés des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2025, outre les loyers, charges et accessoires échus jusqu’au 15 février 2026, avec intérêts à taux légal à compter du 14 janvier 2026,
– il soit fixé et liquidé l’indemnité d’occupation due par la SAS VERANDA sur la base conventionnelle, à 90,24 euros par jour, pour la période entre le 15 février et le 13 mars 2026, soit la somme totale de 2 436,48 euros,
– la défenderesse soit condamnée aux dépens, en ce compris le commandement de payer, et à lui payer la somme 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la SCI PALAIS DES BEAUX ARTS expose qu’elle a donné à bail, par acte du 23 janvier 2024, à la SAS LA VERANDA un local commercial situé [Adresse 3], à VALENCIENNES (59300).
Elle fait valoir que la SAS LA VERANDA a cessé de payer régulièrement son loyer ; qu’elle a fait délivrer, le 14 janvier 2026, un commandement de payer la somme de 14 174,40 euros, représentant l’arriéré locatif, en visant la clause résolutoire ; que les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le mois suivant sa délivrance ; que la clause résolutoire insérée dans le bail commercial a été acquise ; que la SAS LA VERANDA s’est maintenue dans les lieux jusqu’à leur reprise amiable le 13 mars 2026.
Elle argue que la provision qu’elle réclame, représentant les loyers non-réglés, est parfaitement due en ce qu’elle a délivré le bien loué, en ce qu’un éventuel squat des lieux n’entraîne pas la garantie du bailleur et n’est pas constitutive d’une exception d’inexécution, en ce que la garde et la surveillance des locaux est à la charge du preneur ; que si la défenderesse a fait un établir un procès-verbal de constat témoignant de la présence de squatteurs dans le local loué, celui-ci est postérieur à la reprise des lieux et a été fait sans autorisation du bailleur ; qu’il n’est pas prouvé l’ancienneté d’un éventuel squat.
Elle met, par ailleurs, en avant que si la défenderesse discute des charges, le montant des loyers non-payés reste du ; qu’elle justifie du montant des charges réclamées ; que chaque poste est justifié contractuellement et distinctement.

Elle considère que l’ensemble de ses demandes est fondé.

En réponse, la SAS LA VERANDA fait observer que le local qu’elle a loué à la SCI PALAIS DES BEAUX ARTS a été squatté à compter du mois de septembre 2025 ; qu’elle a fait constater cet état de fait ; que ce squat constitue un manquement à l’obligation de délivrance et de jouissance paisible pesant sur le bailleur, qui justifie une absence de versement de loyer pendant la durée du squat ; qu’il est de nature à ramener le montant des loyers dus à la somme de 5064 euros.
Elle fait valoir, en outre, que la demanderesse ne communique pas de décompte des charges pour l’ensemble de la période contractuelle ; qu’elle a prélevé des provisions pour des charges non-prévues contractuellement ; qu’à défaut d’être justifiées, ces provisions, d’un montant de 400 euros par mois, n’ont pas été dues ; qu’elle est en droit d’en obtenir le remboursement, à hauteur de 6800 euros, voire de 5400 euros.
Elle conclut, à titre principal, au débouté des demandes de la SCI PALAIS DES BEAUX ARTS ; à titre subsidiaire, au débouté de la demande de la SCI PALAIS DES BEAUX ARTS relative au loyer à compter du 1er septembre 2025, à sa condamnation à lui rembourser à titre provisionnel l’intégralité des sommes perçues au titre des provisions pour charge pendant 17 mois, soit la somme de 6800 euros et à une compensation entre les éventuelles créances réciproques ; en tout état de cause, à la condamnation de la SCI PALAIS DES BEAUX ARTS aux dépens et à lui payer la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En outre, selon l’article L.143-2 du même code, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

L’obligation de notification au créancier inscrit s’impose au propriétaire, quel que soit le mode de résiliation poursuivi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par la demanderesse que, suivant acte du 23 janvier 2024, elle a donné à bail à la SAS LA VERANDA un local à usage commercial situé [Adresse 3], à [Localité 1], moyennant le règlement d’un loyer annuel de 17 400 euros hors-taxes et hors-charges, à payer par mensualités, ainsi que le paiement de charges contractuelles payables par provisions mensuelles de 150 euros. Le contrat a prévu qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer ou en cas d’inexécution des conditions du bail, et un mois après mise en demeure restée sans effet, il serait résilié de plein droit.

Il en ressort également que, reprochant à la SAS LA VERANDA de cesser de régler régulièrement son loyer depuis le 2ème trimestre 2025, la SCI PALAIS DES BEAUX ARTS a fait délivrer, par acte du 14 janvier 2026, un commandement de payer la somme de 14 174,40 euros au titre des loyers impayés, en visant la clause résolutoire et en rappelant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce.

La SAS LA VERANDA conteste formellement devoir à la demanderesse la somme figurant au commandement de payer aux motifs que les loyers n’ont pas été intégralement dus en raison d’un défaut de délivrance la chose louée et que les charges réclamées ne sont pas nécessairement dues en raison d’une absence de production de décompte.

S’agissant du premier moyen soulevé, la société LA VERANDA soutient que, dès le mois de septembre 2025, le local loué a été occupé par des squatters, l’empêchant d’en jouir paisiblement et ce fait constituant un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur.

A l’appui de son allégation, elle verse aux débats, au-delà d’un constat établi alors qu’elle avait rendu les locaux loués, une attestation de son employée et une photographie évoquant la présence de tiers dans la cave du local en septembre et octobre 2025.

Si les pièces produites montrent effectivement une présence illicite d’un tiers dans une partie des locaux loués, elles ne prouvent pas que cette occupation soit imputable au bailleur, mais surtout que cette occupation, qui porte sur la cave du local, prive le preneur de l’usage total du lieu loué, seul de nature à l’exonérer du paiement du loyer.

Il s’ensuit que le loyer non-réglé par la défenderesse, d’un montant de 9883,20 euros à la date de délivrance du commandement de payer, est incontestablement du.

S’agissant du second moyen soulevé, si la SCI PALAIS DES BEAUX ARTS verse au débats un décompte des différentes charges et remboursement de taxe foncière imputées à la société LA VERANDA, il y a lieu de constater que ce décompte, pour l’année 2025, se révèle supérieur à la provision pour charges réclamée pour les 3 premiers trimestres 2025, de sorte qu’il ne peut être du qu’à hauteur de 3947,42 euros et non 4291,20 euros comme réclamé.

Enfin, il n’est pas établi que la défenderesse ait acquitté les causes du commandement de payer dans le mois de la délivrance.

Par conséquent, il sera constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 15 février 2026.

En outre, au vu des éléments qui précèdent, la société LA VERANDA sera condamnée à payer à la SCI PALAIS DES BEAUX ARTS la somme de 13 830,62 euros, à titre de provision à valoir sur le solde des loyers et charges dus par la défenderesse à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 15 février 2026, avec intérêts à taux légal à compter de la date du commandement de payer, le 14 janvier 2026.

Enfin, il sera fixé une indemnité d’occupation due par la défenderesse à la demanderesse entre la date d’acquisition de la clause résolutoire et la date de restitution des locaux, le 13 mars 2026, sur la base unique du loyer et charges l’année précédant l’acquisition de la clause résolutoire, toute majoration contractuelle s’analysant en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond.

A ce titre, la société LA VERANDA sera condamnée à payer à la SCI PALAIS DES BEAUX ARTS une somme provisionnelle de 1353 euros.

Sur la demande de condamnation provisionnelle de la SCI PALAIS DES BEAUX ARTS :

Aux termes de l’article L.145-40-2 du code de commerce, tout bail commercial comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées au bail, avec l’indication de la répartition entre le bailleur et le locataire, qui donne lieu un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire.

En outre selon l’article R.145-36 du même code, cet état récapitulatif est communiqué au locataire le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi et à la demande du locataire.

Le bailleur peut communiquer les charges exigibles en cas de litige devant le juge et n’est pas tenu de restituer les provisions versées par le locataire à bail commercial s’il justifie, devant ledit juge, de l’existence et du montant des charges exigibles.

En l’espèce, la SAS LA VERANDA sollicite la condamnation provisionnelle de la demanderesse à lui restituer les provisions pour charges dont la SCI PALAIS DES BEAUX ARTS ne justifie pas depuis début du bail, dans les limites de la prescription.

Ce faisant, elle sollicite communication de l’état des charges pour la période de novembre 2023, date de prise d’effet du bail liant les parties, au 15 février 2026, date de résolution du bail.

La demanderesse ne produit ce décompte que pour l’année 2025, de sorte que pour les 14 mois de novembre 2023 à décembre 2024, elle est incontestablement tenue de restituer les provisions pour charges non-justifiées.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que ces provisions se sont montées à 400 euros par mois.

En conséquence, la SCI PALAIS DES BEAUX ARTS sera condamnée à payer à la société LA VERANDA la somme de 5600 euros au titre des provisions pour charges non-justifiées.

Sur la demande de compensation :

Il convient de rappeler qu’il n’est pas de la compétence du juge des référés d’ordonner une compensation entre deux créances.

En conséquence, la société LA VERANDA sera déboutée de sa demande en ce sens.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

En outre, selon l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, la société LA VERANDA, succombant pour l’essentiel à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant rappelé que la présente décision n’a pas l’autorité de la chose jugée et que le juge du fond, en cas de saisine ultérieure, pourra régler différemment le sort des dépens.

En outre, elle sera condamnée à payer à la SCI PALAIS DES BEAUX ARTS la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS la société civile immobilière (SCI) PALAIS DES BEAUX ARTS de l’ensemble de ses demandes ;

CONSTATONS l’acquisition, à la date du 15 février 2026, de la clause résolutoire du bail commercial du 23 janvier 2024 liant la société civile immobilière (SCI) PALAIS DES BEAUX ARTS à la société par actions simplifiée (SAS) LA VERANDA ;

CONDAMNONS la société par actions simplifiée (SAS) LA VERANDA à payer à la société civile immobilière (SCI) PALAIS DES BEAUX ARTS la somme provisionnelle de 13 830,62 euros au titre du solde des loyers et charges non-réglés à la date de la résiliation du bail liant les parties, soit le 15 février 2026, avec intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, le 14 janvier 2026 ;

CONDAMNONS la société par actions simplifiée (SAS) LA VERANDA à payer à la société civile immobilière (SCI) PALAIS DES BEAUX ARTS la somme provisionnelle de 1353 euros au titre de l’indemnité occupation due entre le 15 février 2026 et le 13 mars 2026;

CONDAMONS la société civile immobilière (SCI) PALAIS DES BEAUX ARTS à payer à la société par actions simplifiée (SAS) LA VERANDA la somme provisionnelle de 5600 euros au titre des provisions pour charges non-justifiées ;

DEBOUTONS la société par actions simplifiée (SAS) LA VERANDA de sa demande de compensation de créances ;

CONDAMNONS la société par actions simplifiée (SAS) LA VERANDA aux dépens, en compris le coût du commandement de payer du 14 janvier 2026 ;

CONDAMNONS la société par actions simplifiée (SAS) LA VERANDA à payer à la société civile immobilière (SCI) PALAIS DES BEAUX ARTS la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 15 septembre 2026.

Le greffier Le président