16/09/2026

ARRÊT N° 312/2026

N° RG 23/04450 – N° Portalis DBVI-V-B7H-P4XG

SG/KM

Décision déférée du 15 Novembre 2023

Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

23/00848

GRAFFEO

[D], [N], [B], [M] [W] [I]

C/

[J] [L]

[K] [S] ÉPOUSE [L]

confirmation

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SEIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

Madame [D], [N], [B], [M] [W] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [J] [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Pierrick BOURNET de la SELARL MESSAUD & PONS-TOMASELLO, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [K] [S] ÉPOUSE [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Pierrick BOURNET de la SELARL MESSAUD & PONS-TOMASELLO, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 27 Mai 2026 en audience publique, devant la Cour composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

I. MOLLEMEYER, conseiller

S. GAUMET, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre.

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

Suivant acte notarié du 18 octobre 2017, M. [J] [L] et Mme [K] [S] épouse [L] ont acquis de Mme [Q] [V] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 4].

L’acte de vente précise que le premier étage est libre de location ou d’occupation et que le rez-de-chaussée est loué en vertu d’un bail verbal consenti à Mme [B] [W] [I] depuis le 1er novembre 1971 pour un loyer mensuel de 154 euros au jour de l’acte notarié.

Suivant acte d’huissier du 21 décembre 2021, M. et Mme [L] ont fait délivrer à Mme [W] [I] un congé pour reprise, avec effet au 23 juin 2022, au motif qu’ils entendaient fixer dans l’immeuble leur résidence principale, avec leurs 4 enfants.

Par plusieurs courriers de son conseil, Mme [B] [W] [I] a contesté la validité du congé en se prévalant des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et s’est maintenue dans les lieux après le 23 juin 2022.

Par acte d’huissier du 2 février 2023, M. et Mme [L] ont fait assigner Mme [B] [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de faire juger de la validité du congé délivré le 21 décembre 2021 et, en conséquence, constater la résiliation du bail à effet du 23 juin 2022, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, sa condamnation à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant de 154 euros par mois hors charges à compter du 23 juin 2022 et jusqu’à complet délaissement des lieux, outre aux dépens de l’instance.

Par jugement contradictoire du 15 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

– validé le congé délivré par acte d’huissier le 21 décembre 2021 avec effet au 23 juin 2022 à Mme [B] [W] [I] par M. [J] [L] et Mme [K] [S] épouse [L] aux fins de reprise à des fins personnelles des locaux situés au rez de chaussée d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 4],

– dit en conséquence que le bail est résilié depuis le 23 juin 2022 et que Mme [B] [W] [I] est occupante sans droit ni titre depuis le 24 juin 2022,

– ordonné en conséquence à Mme [B] [W] [I], et à tous occupants de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision,

– dit qu’à défaut pour Mme [B] [W] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] [Y] et Mme [K] [S] épouse [L] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

– condamné Mme [B] [W] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 24 juin 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

– fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 154 euros hors charges,

– condamné Mme [B] [W] [I] à verser à M. [J] [L] et Mme [K] [S] épouse [L] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Mme [B] [W] [I] au paiement des entiers dépens,

– débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

– rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 21 décembre 2023, Mme [W] [I] a relevé appel de l’ensemble des dispositions de ce jugement, à l’exception de celle concernant l’exécution provisoire de plein droit.

Suivant ordonnance de référé du 12 avril 2024, le magistrat délégué par la première présidente de la cour d’appel de Toulouse, saisi par Mme [W] [I] aux fins d’arrêt de l’exécution provisoire l’a déboutée de sa demande au motif qu’il n’était pas démontré la preuve de ce que l’exécution provisoire risquerait d’entraîner pour elle des conséquences manifestement excessives au regard de ses moyens financiers lui permettant de se reloger dans un logement adapté à sa situation actuelle.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 1er février 2024, Mme [B] [W] [I] demande à la cour, au visa des dispositions de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 et de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

– réformer le jugement du 15 novembre 2023 en ce qu’il a :

’ validé le congé délivré par acte d’huissier le 21 décembre 2021 avec effet au 23 juin 2022 à Mme [B] [W] [I] par M. [J] [H] et Mme [K] [S] épouse [L] aux fins de reprise à des fins personnelles des locaux situés au rez de chaussée d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 4],

’ dit en conséquence que le bail est résilié depuis le 23 juin 2022 et que Mme [B] [W] [I] est occupante sans droit ni titre depuis le 24 juin 2022,

’ ordonné en conséquence à Mme [B] [W] [I] et à tous occupants de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision,

’ dit qu’à défaut pour Mme [B] [W] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] [L] et Mme [K] [S] épouse [L] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

’ condamné Mme [B] [W] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 24 juin 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

’ fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit à la somme de 154 euros hors charges,

’ condamné Mme [B] [W] [I] à verser à M. [J] [L] et Mme [K] [S] épouse [L] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

’ condamné Mme [B] [W] [I] au paiement des entiers dépens,

’ débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

Puis, statuant à nouveau sur les chefs critiqués,

Vu les dispositions de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948,

Ou, à titre subsidiaire,

Vu les dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

– juger le congé pour reprise délivré le 21 décembre 2021 nul et, en tous les cas, inopposable au locataire,

– débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions,

En toutes hypothèses,

– condamner in solidum M. [J] [L] et Mme [K] [S] au paiement de la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral causé à la locataire,

– condamner in solidum M. [J] [L] et Mme [K] [S] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles et aux dépens exposés en première instance,

– condamner in solidum M. [J] [L] et Mme [K] [S] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles et aux dépens exposés en appel.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 mai 2024, M. [J] [L] et Mme [K] [L] demandent à la cour, au visa de l’article 564 du code de procédure civile, de :

– déclarer irrecevable la demande de l’appelante aux fins d’indemnisation de son préjudice moral,

En tout état de cause,

Déboutant Mme [D] [W] [I] de son appel, et rejetant l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– confirmer le jugement rendu le 15 novembre 2023 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

– condamner Mme [W] [I] à payer à M. et Mme [L] lune indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– la condamner aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 mai 2025. L’affaire a été évoquée à l’audience du 04 juin 2025 et la décision mise en délibéré au 16 septembre 2025 puis prorogée au 22 octobre 2025. Suivant avis du 23 octobre 2025, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 26 novembre 2025 en vue d’un changement dans la composition de la cour. À cette audience, la décision a été mise en délibéré au 19 février 2026. Par avis du 24 mars 2026, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 27 mai 2026 en vue d’une modification dans la composition de la cour. À cette audience, la décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la contestation de la validité du congé

Pour conclure à l’infirmation de la décision entreprise quant à la validation du congé, Mme [W] [I] indique qu’en application combinée de la loi du 22 juin 1982 et de l’article 51 de la loi du 23 décembre 1986, le logement qu’elle occupe et qui est classé en catégorie III au sens du décret n°48-1881 du 10 décembre 1948, ne permet pas la conclusion d’un bail de sortie, que les bailleurs ne lui ont dès lors pas proposé. Elle fait valoir qu’en application de la loi du 1er septembre 1948, compte tenu de son âge et de ses ressources, elle bénéficie d’un droit au maintien dans son logement, que le congé qui lui a été délivré est nul.

Pour soutenir que le premier juge a commis une erreur de droit en validant le congé donné par les bailleurs, l’appelante expose avoir démontré dans le cadre d’échanges de courriers entre son conseil et celui des intimés qu’il ressort d’un extrait des archives départementales et plus particulièrement de la fiche de renseignements du 17 juin 1960 et du certificat de conformité du 10 mai 1965 correspondant que la construction qu’elle occupe au titre du bail verbal qui lui a été consenti en 1971 était existante au 1er septembre 1948 en ce que le rez-de-chaussée existe au moins depuis 1947, plusieurs opérations de construction ayant eu lieu par la suite. Elle estime que le premier juge a retenu à tort qu’elle ne pouvait pas démontrer la date réelle de construction de son logement contre les mentions du titre notarié par lequel les bailleurs en ont acquis la propriété alors que, s’agissant d’un fait juridique, la date de construction n’a pas été constatée personnellement par le notaire.

Elle fait valoir que les indications relatives aux permis de construire du garage et de la maison contenues dans l’acte authentique au terme duquel les époux [L] ont fait l’acquisition de la maison sont parcellaires et inexactes et affirme que le rez-de-chaussée, qui correspond à l’appartement qu’elle occupe, a été construit avant le 1er septembre 1948 et vraisemblablement sans permis de construire. Elle indique que la construction d’un garage en fond de parcelle en 1958 n’avait de sens qu’en présence d’une construction à usage d’habitation pré-existante et que la construction en rez-de-chaussée est dessinée sur les plans de construction du garage. Elle précise que le rez-de-chaussée a ensuite été surélevé en 1960.

Elle conteste que les documents produits soient sujets à caution comme le soutiennent les intimés et souligne qu’il s’agit de copies effectuées auprès des services des archives départementales, sans ajout. Elle précise avoir obtenu le 05 décembre 2023 auprès du service des archives départementales une copie certifiée conforme et en couleur, auprès du responsable du service et que les pièces communiquées devant la cour sont les mêmes que celles annexées au courrier du 05 mai 2022.

À titre subsidiaire, Mme [W] [I] soutient que les époux [L] ont délivré congé en fraude de ses droits dès lors qu’ils ont acquis le bien en toute connaissance de son occupation et qu’ils n’ont jamais cherché à occuper ou louer le 1er étage. Elle indique que chacun des appartements ne comportant qu’une seule chambre, aucun ne peut être occupé à usage de la famille [L] qui compte 4 enfants, ce dont elle déduit que son seul logement n’a pas vocation à devenir leur résidence principale. Elle indique que seule la réunion des deux logements par la réalisation d’importants travaux peut permettre aux bailleurs d’occuper la maison, mais qu’aucun dossier de permis de construire n’a été versé aux débats, ce qui selon elle entraîne la nullité du congé.

Pour conclure à la confirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a validé le congé qu’ils ont fait délivrer à la locataire, les époux [L] exposent qu’en application des dispositions de l’article 51 la loi du 23 décembre 1986, le bail verbal conclu avant le 24 juin 1983 s’est renouvelé tacitement tous les trois ans et est venu à expiration le 24 juin 2022. Ils indiquent en avoir valablement refusé le renouvellement en application de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989.

Pour soutenir que l’appelante ne rapporte pas la preuve du fait que l’immeuble loué aurait été construit avant le 1er septembre 1948, les intimés exposent que la construction de la maison est postérieure à l’année 1960, ainsi qu’il ressort des mentions de l’acte authentique par lequel ils ont fait l’acquisition de la maison, lequel ne fait aucune référence à une construction antérieure à 1948, ni au statut dont la locataire se prévaut. Ils ajoutent que les clichés des actes visés dans leur acte notarié qu’ils versent aux débats établissent la chronologie des constructions à partir de l’année 1958.

Ils estiment que l’authenticité des documents sur lesquels s’appuie l’appelante pour prétendre démontrer que le rez-de-chaussée du bien loué existe depuis 1947 au moins est sujette à caution en observant que la fiche de renseignement du 17 juin 1960 comporte un ajout manifeste quand au nombre d’étages à construire, que le certificat de conformité du 10 mai 1965 comporte des ajouts manuscrits variant selon les exemplaires et que la précision manuscrite sur la première page du projet est contredite par celles relatives au point de raccordement à l’égout sur la voie publique et à la nature de la construction projetée. Ils font valoir que ces documents tels que produits par Mme [W] [I] ne sont pas ceux que le notaire a eu en main ni ceux en possession desquels ils se trouvent. Ils ajoutent qu’une déclaration du vendeur selon laquelle le logement a été construit après le 1er janvier 1949 n’aurait pas été consignée par le notaire s’il avait constaté la mention figurant en rouge sur le certificat de conformité de 1965 dont se prévaut Mme [W] [I] selon laquelle le rez-de-chaussée existait en 1947.

Ils soulignent que le certificat de conformité qu’ils produisent ne comporte pas la mention litigieuse. Ils contestent le caractère probant de la date de la fiche de renseignement et des certificats de conformité produits par Mme [W] [I] en cause d’appel.

Les époux [L] qualifient de fantaisiste le moyen nouveau soulevé par l’appelante selon lequel le congé serait frauduleux et font valoir que trois de leurs enfants scolarisés au lycée [Etablissement 1] depuis le déroulement de la première instance envisagent la poursuite de leurs études à [Localité 1], ce qui occasionne pour eux d’importants frais puisqu’ils ont continué de résider à [Localité 5] et ont été contraints de louer un appartement à [Localité 1] pour deux de leurs enfants. Ils indiquent avoir l’intention de réunir les deux étages de la maison en un seul logement afin de supprimer les pièces en doublon pour bénéficier de plus de chambres. Ils ajoutent ne pas avoir déposé de demande de permis de construire à défaut de pouvoir laisser les professionnels chargés du projet visiter librement l’entier immeuble.

Ils ajoutent que Mme [W] [I] dispose de plusieurs biens immobiliers et de revenus lui permettant de se reloger immédiatement.

Sur ce,

La contestation de la validité du congé sur le fondement des dispositions de la loi du 1er septembre 1948

L’appréciation des parties est concordante quant à la nature verbale du bail consenti à Mme [W] [I] par les vendeurs des époux [L] en 1971 dans les termes rappelés par l’acte authentique de vente du 18 octobre 2017. Il n’est pas contesté que les dispositions de l’article 51 de la loi du 23 décembre 1986 soient applicables et qu’elles aient eu pour effet de conférer au bail initialement à durée indéterminée un caractère tacitement renouvelable tous les 3 ans à compter du 24 juin 1983.

Les articles 3 et 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 prévoient, au profit du locataire de bonne foi, titulaire d’un bail, même verbal, un régime permettant de plein droit le maintien dans les lieux loués sans l’accomplissement d’aucune formalité, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de cette loi, quelle que soit la date d’entrée dans les lieux. Ces dispositions ne s’appliquent cependant pas aux logements construits ou achevés postérieurement au 1er septembre 1948.

En l’espèce, les parties sont contraires quant à la date de construction du logement occupé par Mme [W] [I]. Pour prétendre que le congé qui lui a été délivré est nul dans la mesure où elle bénéficie du régime sus-visé et d’un droit au maintien dans son logement, Mme [W] [I] soutient qu’il a en partie été construit avant le 1er septembre 1948, ce qui est contesté par les bailleurs.

Pour apprécier de ces affirmations contraires, la cour dispose des éléments suivants.

L’acte authentique de vente du 18 octobre 2017 par lequel les époux [L] ont fait l’acquisition auprès de Mme [Q] [V] de l’intégralité du bien sis [Adresse 3] à [Localité 1] indique en page 3 que celui-ci figure au cadastre sous les références Préf. 8111, Sect. AH, Numéro [Cadastre 1], qu’il est d’une contenance de 04a 60 ca et comprend :

– au rez-de-chaussée, un appartement composé d’un séjour, une cuisine, une chambre, une salle de bains avec wc, dont il est établi qu’il s’agit de l’appartement loué à Mme [W] [I],

à l’étage, un appartement composé d’un séjour, une cuisine, une chambre, une autre pièce, une salle de bains, wc au rez-de-chaussée sous escalier, garage en fond de terrain, jardin.

Il est indiqué dans la désignation du bien l’ancienne référence cadastrale (section Q numéro [Cadastre 2]), ainsi que les précisions suivantes :

le garage a fait l’objet d’un permis de construire en date du 21 octobre 1958,

la maison a fait l’objet d’un premier permis de construire n° 974 en date du 26 décembre 1960, suivi d’une déclaration d’achèvement des travaux en date du 16 septembre 1964, et d’un certificat de conformité en date du 10 mai 1965, puis d’un second permis de construire (n° 31555696766) en date du 9 août 1976 (extension),

le mur de clôture a fait l’objet d’un permis de construire en date du 5 octobre 1961.

Selon les éléments afférents à l’origine de propriété figurant en page 17, selon un acte notarié du 22 septembre 1969, la venderesse a recueilli le bien dans la succession de ses parents, Mme [G] [R] [F] et M. [C] [P] [Z] [V], tous deux décédés en juin 1969. Il n’est mentionné dans l’acte aucune construction ni permis de construire antérieurs au 1er septembre 1948.

L’acte ne comporte aucune mention quant à la date à laquelle les époux [V] sont devenus propriétaires de l’emprise immobilière ni aucune origine de propriété antérieure.

Les arrêtés de permis de construire des 21 octobre 1958 et 26 décembre 1960 mentionnés dans l’acte de vente sont versés aux débats par les époux [L] (pièces n°4 à 6). Ils ont été sollicités à ces dates par M. [C] [V]. Aucun d’entre eux ne fait référence à une construction déjà existante sur la parcelle qui aurait été édifiée avant le 1er septembre 1948.

Les plans du lotissement produits en pièce n°2 par Mme [W] [I] comportent diverses mentions manuscrites non lisibles. Y figurent les dates 1959, 17/7/64 et 2/3/62, donc toutes postérieures au 1er septembre1948. La représentation de la parcelle correspondant au N°27 de la [Adresse 4] mentionne une contenance de 462 m² conforme à celle de l’acte de vente. La maison est représentée en front de parcelle près de la rue par un parallélépipède hâchuré de dimensions 8.65 x 7.85 suivi du nom M. [V] et il ne figure sur la parcelle aucune autre construction

Mme [W] [I] fonde principalement son affirmation selon laquelle le logement qu’elle occupe a été partiellement construit avant le 1er septembre 1948 sur une fiche de renseignements et un certificat de conformité qu’elle produit à deux reprises en pièces n°12 (annexés à un courrier que son conseil a adressé le 05 mai 2022 au conseil des époux [L]) et n°26 et dont ces deux exemplaires sont identiques, seul le second portant en haut à droite un tampon ’Archives [Localité 1]’ et en dessous la date manuscrite 5/12/2023.

Ces fiches de renseignements sont datées du 17 juin 1960 et sont établies et signées au nom de M. [C] [V], il y est indiqué qu’elles sont jointes à la demande d’autorisation de construire qui ne peut qu’être celle concernant la maison.

A la ligne de l’imprimé « Nombre d’étages à construire », il est indiqué de façon manuscrite : « un étage sur rez-de-chaussée existant depuis 1947 ». La cour observe que les termes « existant depuis 1947 » sont d’un trait plus épais et d’une couleur plus claire que les autres termes du début de la phrase et plus généralement que les autres termes manuscrits du document.

Le certificat de conformité du 10 mai 1965 produit en pièce n°12 mentionne à l’article 1 qu’il est accordé à M. [V] [C] pour les travaux ayant donné lieu à un permis de construire le 26 décembre 1960 et à une déclaration de conformité le 16 décembre 1964. Ce certificat est intégralement dactylographié, à l’exception, sous le nom de M. [V] [C], d’une mention manuscrite apposée en rouge et libellée comme suit « Surélévation d’un étage sur rez de chaussée existant depuis 1947 ».

Ce même certificat est produit en 2 exemplaires en pièce n°26. L’un est identique et comporte la mention manuscrite en rouge, l’autre, qui comporte le tampon ’Archives [Localité 1]’ et en dessous la date manuscrite 5/12/2023, est dépourvu de cette mention manuscrite.

Force est donc de constater que l’une des deux pièces dont se prévaut principalement l’appelante comme démontrant qu’elle bénéficierait d’un droit au maintien dans son logement est produite en deux exemplaires non identiques et dont le plus récent selon ses propres écritures est dépourvu de toute référence à une construction antérieure au 1er septembre 1948.

Il en résulte que les doutes des époux [L] quant à l’intégrité de ce document sont fondés et que Mme [W] [I] ne saurait démontrer en produisant des pièces dont l’authenticité est douteuse que le logement qu’elle occupe aurait été construit avant le 1er septembre 1948, ce qu’aucune autre pièce ne démontre par ailleurs.

Il s’ensuit que la locataire ne peut se voir reconnaître le bénéfice d’un droit au maintien dans son logement.

La contestation de la validité du congé sur le fondement des dispositions de l’article 15 la loi du 06 juillet 1989

Selon l’article 15 I. de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, comme l’a justement retenu le premier juge, le congé précise que les bailleurs entendent occuper le bien en raison de la scolarisation de deux de leurs enfants dans des écoles de [Localité 1] pour suivre leurs études, ce qui sera le cas du 3ème enfant en septembre 2022 et du 4ème enfant dans deux ans. Le congé précisait leur intention de réunir les deux étages en un seul logement. Le premier juge a de façon fondée estimé que les certificats de scolarité produits par les époux [L] justifiaient du caractère réel et sérieux du congé à la date de sa délivrance. La cour ajoute que les propriétaires du bien ne peuvent avoir à justifier au-delà de la réalité de leur situation familiale et de scolarisation de leurs enfants des modalités selon lesquelles ils entendent occuper l’immeuble dont ils sont propriétaires, dès lors qu’ils disposent sur celui-ci du droit de jouissance le plus absolu. L’absence de dépôt d’un permis de construire ne peut donc démontrer une absence d’intention d’occuper personnellement le bien.

Il s’ensuit que le congé a été valablement délivré et que c’est à bon droit que le premier juge l’a validé. La décision entreprise doit en conséquence être confirmée de ce chef comme de ses suites rendues nécessaires par l’occupation sans droit ni titre que sont l’expulsion ordonnée et la condamnation de l’appelante au versement d’une indemnité d’occupation.

2. Sur la demande de dommages et intérêts formée par l’appelante

Mme [W] [I] expose que les époux [L] ont exercé à son encontre diverses manoeuvres d’intimidation, ainsi qu’un phénomène de harcèlement l’ayant contrainte à déposer une plainte et une main-courante, ainsi qu’à une action en référé, alors qu’elle n’aspire qu’à la tranquillité et à terminer ses jours dans le logement qu’elle occupe depuis plus de 50 ans. Elle conteste disposer de revenus et d’un patrimoine immobilier lui permettant de se reloger. Elle sollicite le paiement de la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Les intimés concluent à titre principal sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile à l’irrecevabilité de la demande indemnitaire formée par l’appelante et à titre subsidiaire à son débouté en l’absence de précision sur la consistance du préjudice allégué.

Sur ce,

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En application de l’article 566 du même code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Il est constant que la cour est tenue, même d’office, de rechercher si une demande formée devant elle ne constitue pas l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes formées en première instance.

En l’espèce, il ressort des termes du jugement entrepris que Mme [W] [I], qui sollicitait la nullité du congé et le débouté des bailleurs de leurs demandes, ne formulait en première instance aucune demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral. Sa demande de dommages et intérêts formée à hauteur d’appel s’analyse comme la conséquence de sa demande de nullité du congé dès lors qu’elle tend à faire réparer les conséquences du comportement qu’elle impute aux bailleurs dont elle prétend qu’ils entendent l’évincer de façon injustifiée par un congé qui serait nul.

La cour observe qu’il n’est pas fait droit à la demande de nullité du congé formée par la locataire. Par ailleurs, le comportement harcelant qu’elle impute aux époux [L] ne saurait être démontré par un procès-verbal établi par huissier de justice le 27 février 2018 selon lequel la salle de bains de son logement est privée d’alimentation en eau alors que le propriétaire a indiqué à l’huissier que cette alimentation serait rétablie dans les meilleurs délais et qu’aucune pièce ne démontre que cette privation aurait perduré dans le temps, la main-courante déposée par la nièce de l’appelante le 09 mars 2018, qui résulte de déclarations unilatérales et dont les suites judiciaires sont inconnues, n’étant pas de nature à rapporter cette preuve. Il ne peut pas plus être établi un comportement des bailleurs préjudiciable à la locataire par la production de photographies non horodatées représentant une camionnette stationnée dans la cour de la maison.

Il s’ensuit que Mme [W] [I] doit être déboutée de sa demande indemnitaire.

3. Sur les mesures accessoires

Les dépens de première instance ayant à juste titre été mis à la charge de Mme [W] [I], la décision entreprise sera confirmée de ce chef. Partie perdant le procès en appel, elle en supportera également les dépens.

La décision dont appel sera également confirmée du chef de l’indemnité allouée aux époux [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait enfin inéquitable de laisser à ces derniers la charge des frais qu’ils ont exposés en cause d’appel et il y a lieu de condamner Mme [W] [I] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

– Confirme le jugement rendu le 15 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

– Déboute Mme [B] [W] [I] de sa demande de dommages et intérêts,

– Condamne Mme [B] [W] [I] aux dépens d’appel,

– Condamne Mme [B] [W] [I] à payer à M. [J] [L] et Mme [K] [S] épouse [L] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K. MOKHTARI E.VET