TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 16/09/2026
à : Madame [C] [Q]
Monsieur [X] [W]

Copie exécutoire délivrée
le : 16/09/2026
à : Maître Aurore GUERIN

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/05224
N° Portalis 352J-W-B7K-DCZ5H

N° MINUTE : 5/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 septembre 2026

DEMANDERESSE
La S.A.S. MASSI 16 IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Aurore GUERIN de l’EURL AGA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2135
Situation :

DÉFENDEURS
Madame [C] [Q], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne
Monsieur [X] [W], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 juillet 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 septembre 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière

Décision du 16 septembre 2026
PCP JCP référé – N° RG 26/05224 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCZ5H

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2004 à effet du 1er novembre 2004, Mme [B] [Z] née [D] a donné à bail à M. [X] [W] et Mme [C] [Q] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], 4ème étage porte face à [Localité 1] ([Localité 2]) et une cave n°8 au sein du même immeuble.

Le bail a été conclu pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction.

Le 16 décembre 2019, la société par actions simplifiée (SAS) Massi 16 immobilier a acquis des héritiers de Mme [B] [Z] née [D] l’immeuble donné à bail. L’acte authentique prévoyait que l’acquéreur s’engageait à proroger les baux d’habitation actuellement en cours pour une durée de six ans à compter du jour de la vente.

Par lettre signifiée par commissaire de justice le 14 juin 2025, la société Massi 16 immobilier, représentée par son président M. [N] [F], a donné congé pour vendre à M. [X] [W] et Mme [C] [Q], à effet du 15 décembre 2025.

M. [X] [W] et Mme [C] [Q] n’ont pas libéré les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 18 mai 2026, la société Massi 16 immobilier a assigné en référé M. [X] [W] et Mme [C] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, ainsi que leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges et taxes qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, outre 1 000 euros à titre de dommage-intérêts pour résistance abusive, 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 28 juillet 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, la société Massi 16 immobilier, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et a conclu au rejet des prétentions adverses.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que le congé respecte le formalisme de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et notamment le délai de 6 mois de préavis dès lors qu’elle est devenue bailleresse le 16 décembre 2019 et que le bail a été reconduit pour une durée de 6 ans. Elle soutient que les défendeurs ont abusivement résisté à leurs obligations en proposant dans un premier temps de régulariser un congé pour un départ des lieux au 30 juin 2026, ; qu’ils se sont finalement rétractés de cette proposition, de sorte qu’elle conclut à une manoeuvre destinée à leur assurer un maintien dans les lieux trois jours avant l’effet du congé ; qu’ils ont refusé d’assister au rendez-vous d’état des lieux de sortie fixé le 10 avril 2026 ; que leur comportement l’a obligée à agir en justice.

M. [X] [W] et Mme [C] [Q], comparants en personne, se sont opposés aux demandes et à titre subsidiaire, ont sollicité un délai d’un an pour quitter les lieux.

Au soutien de leurs demandes, ils opposent une contestation sérieuse aux demandes de la bailleresse, faisant valoir que le congé ne respecte pas le délai de préavis de six mois, en ce qu’il a été délivré le 14 juin pour une échéance le 31 octobre 2025, ce qui ressort d’un courrier rédigé par la bailleresse le 3 janvier 2023. Ils expliquent avoir formulé une demande de logement social depuis plus de 5 ans, sans réponse positive à ce jour, et qu’ils n’ont pas les moyens de se reloger dans le parc privé compte tenu de l’absence de revenu de M. [W]. Ils ajoutent ne pas avoir été en mesure de donner une suite favorable aux échanges amiables avec leur bailleresse, car un congé donné de leur part aurait mis à mal leur demande de logement social. Ils contestent toute résistance abusive et précisent avoir soumis leur situation à l’ADIL qui leur a indiqué que le congé était nul pour non respect du préavis de 6 mois. Ils précisent enfin rechercher un logement à [Localité 1], où ils ont leurs proches, et où ils bénéficient des transports en commun dans la mesure où Mme [Q] travaille dans l’académie de [Localité 3]. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 septembre 2026.

Préalablement autorisés, M. [X] [W] et Mme [C] [Q] ont fait parvenir en délibéré leur dernier avis d’impôt sur le revenu ainsi que le justificatif de leur demande de logement social. La société Massi 16 immobilier a eu l’autorisation d’adresser en délibéré ses observations sur ces pièces, ce qui fût fait par note transmise le 31 août 2026 et adressée en copie aux défendeurs.

MOTIFS

Sur le congé délivré par la bailleresse et ses conséquences

Selon l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’occupation sans droit ni titre d’un logement caractérise un trouble manifestement illicite dont le juge des référés peut ordonner la cessation.

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement à l’échéance du bail, sous réserve du respect des conditions de forme et de délai prévues par ce texte. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Il appartient au juge des référés, saisi d’une demande tendant à faire cesser le trouble manifestement illicite résultant du maintien dans les lieux après un congé pour vendre, de vérifier si les contestations élevées contre ce congé sont de nature à faire obstacle à la constatation de l’occupation sans droit ni titre.

En l’espèce, par lettre signifiée par commissaire de justice le 14 juin 2025, la société Massi 16 immobilier, représentée par son président M. [N] [F], a donné congé pour vendre à M. [X] [W] et Mme [C] [Q], à effet du 15 décembre 2025.

Les défendeurs contestent cette échéance, arguant que leur bail a été signé le 28 octobre 2004 et a pris effet le 1er novembre 2004, de sorte que le congé devait être délivré pour l’échéance du 31 octobre 2025, et par conséquent avant le 31 avril 2025. Il se prévalent à cet égard d’un courrier émanant de la société Massi 16 immobilier, établi le 3 janvier 2023 au soutien de leur demande de logement social, mentionnant que le bail venait à échéance le 31 octobre 2025.

Lors de la date d’acquisition du bien par la société Massi 16 immobilier le 16 décembre 2019, le bail avait été tacitement reconduit le 1er novembre 2019, pour une durée de trois ans.

Si l’acte authentique de vente mentionne que l’acquéreur s’engage à proroger les baux en cours pour une durée de 6 ans à compter de la date de l’acte, il est constant qu’aucun acte n’a été signé par les parties, de sorte que le bail a été tacitement reconduit dans les conditions de la loi du 6 juillet 1989.

En l’occurrence, conformément à l’article 15 de cette loi, dans la mesure où le terme du contrat de location en cours intervenait moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne pouvait donner congé aux locataires pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite.

En application de l’article 10 de cette même loi, le bailleur étant devenu une personne morale, la reconduction tacite du bail est intervenue pour une durée de 6 ans à compter du 1er novembre 2022. Ainsi le bailleur ne peut délivrer congé aux locataires avant le terme de cette première reconduction tacite, lequel n’interviendra que le 31 octobre 2028 à minuit.

Il s’en suit que l’occupation sans droit ni titre du logement par l’effet d’un congé délivré pour le 15 décembre 2025 est soumise à contestation sérieuse.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

La société Massi 16 immobilier, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et conservera par conséquent la charge de ses frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référés, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et en premier ressort,

CONSTATE l’existence d’une contestation sérieuse quant aux demandes de la société Massi 16 immobilier,

DIT en conséquence n’y avoir lieu à référé,

CONDAMNE la société Massi 16 immobilier aux dépens de l’instance,

LAISSE à la société Massi 16 immobilier la charge de ses frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection