TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
[Adresse 1]
[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/01422 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CSBB

S.A. BATIGERE HABITAT
C/
[V]

JUGEMENT DU 15 Septembre 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT
venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA D’HLM BATIGERE NORD EST, agissant poursuites et diligences de son Directeur Génénral, domicilié audit siège en cette qualité
RCS [Localité 2] N° 645 520 164
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [V]
né le 01 Janvier 1965 à [Localité 4] – MAROC
[Adresse 3]
[Localité 5]
comparant

Madame [I] [Y]
née le 06 Mai 1985 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 5]
comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : THOMAS Etienne, juge du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, Juge des contentieux de la protection
Greffier lors des débats : PRIEUR Pauline
Greffier lors du délibéré : CORROY Laurence

DEBATS :

Audience publique du : 7 juillet 2026

Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2017, la SA d’HLM BATIGERE a donné à bail à M. [K] [V] et Mme [I] [Y] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 450,01 euros et une provision mensuelle sur charges de 99,78 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 17 juillet 2025.

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue au contrat a été délivré aux locataires en date du 30 juillet 2025.

Par exploits de commissaire de justice du 22 octobre 2025, dénoncés le 23 octobre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA BATIGERE, a fait assigner M. [K] [V] et Mme [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir :
constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire,
ordonner en conséquence l’expulsion de M. [K] [V] et Mme [I] [Y] ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
condamner solidairement M. [K] [V] et Mme [I] [Y] à lui payer :
la somme de 4 248,62 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 02 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à leur départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,
la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
condamner solidairement les défendeurs au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières,
ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 27 janvier 2026, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé l’arriéré locatif à la somme de 2 192,92 euros et produit un décompte arrêté au 20 janvier 2026.

M. [K] [V] a manifesté son souhait de rester dans le logement, tout en faisant valoir le caractère insalubre de celui-ci.

L’examen de l’affaire a été renvoyé au 28 avril 2026 pour permettre à M. [K] [V] et Mme [I] [Y] de produire l’ensemble de leurs pièces justificatives avant l’audience de renvoi et d’en adresser une copie au conseil de la demanderesse.

A l’audience du 28 avril 2026, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a indiqué qu’un plan d’apurement de la dette locative avait été mis en place à compter du mois de septembre 2025, prévoyant le versement par les locataires de la somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant, et qu’il était jusqu’alors respecté.

M. [K] [V] et Mme [I] [Y] ont soutenu que le logement pris à bail était vétuste et insalubre. Ils ont invoqué notamment la présence de moisissures dans une chambre ainsi que la dégradation de la porte d’entrée de l’immeuble qui, selon eux, a déjà occasionné le vol à leur préjudice d’une poussette et d’un vélo. Mme [I] [Y] a ajouté qu’elle était enceinte de trois mois.

L’examen de l’affaire a été renvoyé au 07 juillet 2026 pour permettre à M. [K] [V] et Mme [I] [Y] de transmettre leurs demandes chiffrées au conseil de la demanderesse ainsi qu’à la présente juridiction.

A l’audience du 07 juillet 2026, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé l’arriéré locatif à la somme de 1 592,92 euros et produit un décompte arrêté au 21 avril 2026. Elle a sollicité que soit entériné le plan de remboursement de la dette et a maintenu le surplus de ses demandes. Elle a conclu au débouté des demandes formées à titre reconventionnel par les défendeurs, soulignant que ces demandes n’étaient pas chiffrées.

M. [K] [V] et Mme [I] [Y] ont déposé leurs pièces en sollicitant de leur bailleur la remise en état du logement. Ces pièces comprennent notamment un jeu de clichés photographiques non datés qui a été communiqué au conseil de la demanderesse pour examen, puis versé au dossier. Mme [I] [Y] a prétendu ignorer qu’un huissier de justice pouvait établir un constat des désordres existant dans le logement.

La décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2026, prorogé au 22 septembre 2026 en raison des contraintes du service.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

En l’espèce, les parties étant présentes ou représentées, la décision sera rendue contradictoirement.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

La demande est en conséquence recevable.

Sur les demandes principales de la SA BATIGERE HABITAT

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par actes de commissaire de justice du 30 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail pour un montant en principal de 2 903 euros.

Il ressort des éléments du dossier que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans les deux mois de sa délivrance.

A l’audience, les défendeurs ont fait valoir l’insalubrité du logement et l’inaction du bailleur pour justifier le défaut de paiement des loyers.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire ne peut refuser de payer le loyer en invoquant l’exception d’inexécution liée à l’insalubrité ou l’indécence du logement que lorsqu’il se heurte à une impossibilité totale d’utiliser les lieux.

En l’espèce, si M. [K] [V] et Mme [I] [Y] font état de la présence de moisissures dans une chambre et de la dégradation de la porte principale du bâtiment, aucun élément objectif, tel qu’un rapport d’intervention du CAL-SOLIHA, un signalement d’indécence ou un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice, ne vient corroborer ces allégations, étant observé que les photographies produites ne sont pas datées et ne permettent de savoir à quoi elles correspondent, tandis que les courriers versés alertant le bailleur, de même que la plainte déposée auprès des services de la gendarmerie, ne font que reprendre leurs déclarations.

Aucun élément objectif ne permet donc de démontrer que le logement est inhabitable, seule condition permettant aux locataires de revendiquer l’exception d’inexécution liée à l’insalubrité ou l’indécence du logement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 30 septembre 2025.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

M. [K] [V] et Mme [I] [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant M. [K] [V] et Mme [I] [Y] à payer à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au terme du loyer actuel augmenté de la provision sur charges, soit la somme de 704,91 euros selon le dernier décompte produit, APL à régulariser le cas échéant.

L’indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration, en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation.

Elle sera due mensuellement jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Le contrat prévoyant expressément la solidarité entre les preneurs, les défendeurs seront condamnés selon cette modalité conformément aux dispositions de l’article 1310 du code civil.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 21 avril 2026, que M. [K] [V] et Mme [I] [Y] restent devoir la somme de 1 304,59 euros à cette date au titre des loyers et charges (échéance d’avril 2026 non incluse), déduction faite de la somme de 288,33 euros incluse dans le décompte au titre des frais inhérents à la signification et notification des actes liés à la procédure dont le sort sera traité dans les dépens.

Les défendeurs ne contestent pas le principe de cet arriéré locatif et n’allèguent ni ne justifient a fortiori s’en être acquittés.

En conséquence, au vu de ces éléments, M. [K] [V] et Mme [I] [Y] seront condamnés solidairement à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 1 304,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [V] et Mme [Y]

Sur la demande d’exécution de travaux

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Selon l’article 20-1 de la même loi, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier
et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

En l’espèce, M. [K] [V] et Mme [I] [Y] forment à l’encontre de la SA BATIGERE HABITAT, à titre reconventionnel, une demande d’exécution de travaux.

Cependant, force est de constater qu’aucun état des lieux d’entrée n’est produit et aucun constat n’objective ni la réalité ni la cause des désordres allégués. Ainsi, notamment, la présence de moisissures dans le logement, à la supposer établie, peut avoir une cause structurelle et relever de travaux incombant au bailleur ou trouver son origine dans les conditions d’occupation du bien et relever en ce cas d’un défaut d’aération ou d’entretien imputable aux locataires.

Dans ces conditions, la demande d’exécution de travaux n’est pas fondée et sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 24 VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l’article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des débats qu’un accord est intervenu entre les parties en vue d’apurer la dette locative de manière échelonnée, à raison d’un versement supplémentaire de 200 euros par mois. Il est en outre observé que le paiement du loyer courant a été repris.

Dans ces conditions, il y a lieu d’accorder aux défendeurs des délais de paiement conformément aux modalités fixées dans le présent dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Il est toutefois rappelé que le loyer courant reste exigible dans les termes du contrat de bail et que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité entraînera la déchéance du terme, l’exigibilité immédiate du solde restant dû et la reprise des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [K] [V] et Mme [I] [Y], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SA BATIGERE HABITAT les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure.

M. [K] [V] et Mme [I] [Y] seront condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA BATIGERE ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 30 septembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [V] et Mme [I] [Y] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 1 304,59 euros au titre des loyers et charges (échéance d’avril 2026 non incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE M. [K] [V] et Mme [I] [Y] à se libérer de leur dette en 7 mensualités, soit 6 mensualités de 200 euros chacune, le premier versement devant intervenir, sauf accord des parties, dans le mois suivant la signification de la présente décision, et la 7ème et dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ;

DIT que durant ce délai, les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

-faute par M. [K] [V] et Mme [I] [Y] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 4], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

M. [K] [V] et Mme [I] [Y] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 704,91 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, ce jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DÉBOUTE M. [K] [V] et Mme [I] [Y] de leur demande d’exécution de travaux ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [V] et Mme [I] [Y] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [V] et Mme [I] [Y] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le greffierLe juge