[J] [L]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Localité 1] RÉPUBLIQUE

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2026

N° RG 24/00306 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GL4C

Décision déférée à la Cour : jugement du 13 février 2024,

rendu par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 21/01001

APPELANT :

Monsieur [J] [L]

né le 26 mai 1987 à [Localité 2] (06)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Assisté de Me Matthieur MOLINES, avocat au barreau d’AIX EN PROVENCE, plaidant, et représenté par Me Diane MARQUE, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 91

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ RÉSIDENCE [Etablissement 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Gauthier NERAUD, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 129

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 mai 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Bénédicte KUENTZ, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026 pour être prorogée au 15 septembre 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [J] [L] est propriétaire de plusieurs lots, dont le lot n° 303 constitué d’un appartement situé au 1er étage, dans l’ensemble immobilier « Burgondes République », situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 4] (21).

Cet ensemble immobilier est soumis à un règlement de copropriété en date du 21 octobre 1959.

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 15 mars 2021, a été votée une résolution n° 8 intitulée « Interdiction des locations touristiques type AirBnB », dont le contenu est le suivant’:

«’L’assemblée générale rappelle :

– que les copropriétaires usent et jouissent librement des parties privatives sous la condition de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires (article 9 de la loi du 10 juillet 1965) ;

– que les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonnes vie et m’urs qui devront veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison (article 4-4° du règlement de copropriété) ;

– que les étages seront affectés à l’habitation, à l’exercice de professions libérales ou à des bureaux d’affaires ou de représentation commerciale sans vente de marchandise (article 4-5° du règlement de copropriété) ;

– que le commerce de chambres meublées est interdit (article 4-6° du règlement de copropriété) ;

– que l’activité de locations meublées de courte durée génère des inconvénients beaucoup plus importants que l’exercice de professions libérales et/ou de bureaux, car les locataires de courte durée causent des nuisances pendant la journée (ce qui constitue des inconvénients similaires que ceux générés par les bureaux et professions libérales, tels que les allées et venues de la clientèle), mais surtout pendant la nuit (arrivées tardives, fêtes, réceptions, départs dès l’aube…) alors que les bureaux et professions libérales sont fermés ;

– que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’élit pas domicile constitue un changement d’usage (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation) ;

En conséquence, l’assemblée générale confirme que l’activité de locations meublées de tourisme est interdite dans toute la copropriété [Adresse 5] et [Adresse 6].’»

Par acte du 28 avril 2021, M. [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] », représenté par son syndic en exercice, l’Agence Centrale, devant le tribunal judiciaire de Dijon, afin notamment de voir prononcer l’annulation de la résolution n° 8 adoptée lors de l’assemblée générale ordinaire du 15 mars 2021.

Par un jugement du 13 février 2024, le tribunal judiciaire de Dijon a’:

– débouté M. [J] [L] de sa demande d’annulation de la résolution n° 8 adoptée lors de l’assemblée générale du 15 mars 2021 de la copropriété Burgondes République située [Adresse 7] à [Localité 5],

– condamné M. [J] [L] aux entiers dépens,

– condamné M. [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 2], située [Adresse 7] à [Localité 5], la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

M. [L] a relevé appel de cette décision par une déclaration du 27 février 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le’2 mai 2024, M. [L] demande à la cour de’:

– réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dijon le 13 février 2024 en ce qu’il :

l’a débouté de sa demande d’annulation de la résolution n° 8 adoptée lors de l’assemblée générale du 15 mars 2021 de la copropriété Burgondes République située [Adresse 7] à [Localité 5],

l’a condamné aux entiers dépens,

l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], située [Adresse 9] / [Adresse 4] à [Localité 5], la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau,

– prononcer l’annulation de la résolution n° 8 adoptée lors de l’assemblée générale ordinaire du 15 mars 2021,

– condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] » au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– juger qu’en application des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’ensemble des copropriétaires demandeurs à la présente action seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en cas de condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] »,

– condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] » aux entiers dépens.

En ses dernières écritures notifiées le 22 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence «'[Etablissement 2]’» sise [Adresse 9] et [Adresse 4] à [Localité 4] demande à la cour, au visa des articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de’:

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement n° RG 21/01001 du 13 février 2024 du tribunal judiciaire de Dijon,

– constater la parfaite validité de la résolution n° 8 adoptée lors de l’assemblée générale ordinaire du 15 mars 2021 de la copropriété [Adresse 8],

– en conséquence, débouter M. [J] [L] de l’ensemble de ses demandes,

– condamner M. [J] [L] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [J] [L] aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 8

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En application du troisième alinéa de l’article 26 de la même loi, dans sa rédaction applicable au présent litige, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Il appartient dès lors à la cour de déterminer si la résolution n° 8, adoptée lors de l’assemblée générale du 15 mars 2021, se contente, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, de rappeler les stipulations du règlement de copropriété ou si elle a pour objet ou pour effet d’apporter aux modalités de jouissance des parties privatives une restriction nouvelle.

– Sur l’interprétation du règlement de copropriété

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, qui consacre la liberté de jouissance des parties privatives, trouve sa limite dans la destination de l’immeuble et dans les droits des autres copropriétaires.

Il fait valoir que le règlement de copropriété du 21 octobre 1959 impose une occupation bourgeoise des appartements, prévoit que les étages sont affectés à l’habitation, à l’exercice de professions libérales ou à des bureaux d’affaires ou de représentation commerciale sans vente de marchandises, et interdit le « commerce des chambres meublées ».

Il en déduit que l’immeuble est principalement destiné à l’habitation et que cette interdiction fait obstacle aux locations touristiques de courte durée.

M. [L] soutient au contraire que le règlement prévoit un usage mixte de l’immeuble et qu’aucune de ses stipulations n’interdit la location d’un appartement entier à une clientèle de passage.

Le règlement de copropriété prévoit que les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonnes vie et m’urs, lesquelles devront veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison.

Il prévoit également que les étages seront affectés à l’habitation, à l’exercice de professions libérales ou à des bureaux d’affaires ou de représentation commerciale sans vente de marchandises.

Il résulte de ces stipulations que l’immeuble est principalement destiné à l’habitation. Toutefois, celles-ci n’instituent pas une destination exclusivement résidentielle, dès lors que le règlement prévoit également, sous certaines conditions, l’affectation des étages à l’exercice de professions libérales ainsi qu’à des bureaux d’affaires ou de représentation commerciale.

La clause d’occupation bourgeoise doit ainsi être appréciée au regard de l’ensemble des stipulations du règlement et ne saurait, à elle seule, être comprise comme prohibant toute mise en location des appartements, ou certaines modalités de location.

Le règlement de copropriété ne contient par ailleurs aucune stipulation visant expressément la location saisonnière ou la location meublée de courte durée d’un appartement entier.

La stipulation selon laquelle « le commerce des chambres meublées est interdit » ne peut davantage, compte tenu de son libellé, être regardée comme prohibant nécessairement toute mise à disposition temporaire d’un appartement entier à une clientèle de passage.

Le règlement emploie en effet distinctement les termes « appartements » et « chambres meublées » et ne prévoit pas que la location temporaire d’un appartement entier soit assimilée au « commerce des chambres meublées ».

Or il ressort des pièces du dossier que M. [L] donnait à bail son appartement dans son entier et non des chambres distinctes destinées à être louées séparément.

La location ainsi pratiquée ne peut donc, sur le seul fondement de cette stipulation, être assimilée au « commerce des chambres meublées » interdit par le règlement.

Le syndicat soutient encore que la location touristique de courte durée constitue une activité commerciale, en raison notamment de la multiplicité et de la rotation des occupants, et invoque à cet égard les décisions rendues antérieurement dans des hypothèses où l’exploitation des locaux présentait des caractéristiques particulières.

Toutefois, le caractère touristique et la courte durée des locations ne suffisent pas, à eux seuls, à caractériser une activité commerciale.

Il est en effet jugé que lorsque l’activité exercée dans un immeuble à destination d’habitation bourgeoise n’est accompagnée d’aucune prestation de services accessoires, ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, elle n’est pas de nature commerciale (Cass. 3e Civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.455).

Si la multiplicité et la rotation des occupants peuvent être prises en considération pour apprécier la compatibilité d’une activité avec la destination de l’immeuble, elles ne suffisent pas, à elles seules, à caractériser le caractère commercial de la location.

En l’espèce, il n’est pas établi que M. [L] fournissait à ses locataires de telles prestations.

Le caractère commercial de l’activité exercée n’est donc pas démontré.

La référence, dans la résolution litigieuse, à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ne permet pas davantage de déduire de ce seul texte que la location litigieuse était interdite par le règlement de copropriété.

Il s’ensuit que le premier juge ne pouvait déduire de la seule courte durée et de la rotation des locations que l’activité litigieuse constituait une activité commerciale contrevenant à l’interdiction du commerce des chambres meublées.

– Sur la portée de la résolution n° 8

Le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution n° 8 présente un caractère général et impersonnel, qu’elle n’a pas été adoptée au regard de la seule situation de M. [L] et qu’elle se borne à rappeler une interdiction préexistante résultant du règlement de copropriété.

Il fait également valoir que les locations touristiques pratiquées dans l’immeuble ont donné lieu à des nuisances répétées et importantes et que ces circonstances justifiaient l’intervention de l’assemblée générale afin de préserver la tranquillité et les conditions normales de jouissance de l’immeuble.

Les pièces produites aux débats font effectivement apparaître que, antérieurement au vote de la résolution, plusieurs copropriétaires et occupants ont fait état de nuisances liées à des locations de courte durée, notamment de nuisances sonores nocturnes, d’arrivées et de départs à des heures tardives ou matinales, de rassemblements et de désordres dans les parties communes.

Ces éléments établissent que les préoccupations exprimées par le syndicat ne reposaient pas sur la seule considération abstraite d’éventuelles nuisances liées aux locations touristiques, mais sur des incidents effectivement dénoncés dans la copropriété avant l’adoption de la résolution.

La circonstance que certaines de ces nuisances ne soient pas personnellement imputables aux locataires de M. [L] n’est pas, à elle seule, de nature à priver ces éléments de pertinence pour apprécier la situation générale de la copropriété, dès lors que la résolution litigieuse présente un caractère général et vise l’activité de locations meublées de tourisme dans son ensemble.

Ces circonstances sont donc de nature à expliquer la volonté de l’assemblée générale de préserver la tranquillité et les conditions normales de jouissance de l’immeuble.

Elles ne permettent toutefois pas de considérer que le règlement de copropriété comportait déjà, avant le 15 mars 2021, une interdiction générale de toute location meublée touristique d’un appartement entier.

En effet, la réalité de nuisances liées à certaines modalités d’exploitation peut justifier, dans les conditions prévues par la loi et le règlement de copropriété, la mise en ’uvre de mesures destinées à faire cesser les troubles ou à préserver les droits des copropriétaires. Elle ne permet toutefois pas, par elle-même, de donner à une stipulation du règlement une portée qu’elle ne comporte pas.

Or, la résolution n° 8 ne se limite pas à reprendre les stipulations du règlement de copropriété. Après avoir rappelé les clauses relatives à l’occupation bourgeoise, à la destination des étages et à l’interdiction du commerce des chambres meublées, elle relève que l’activité de location meublée de courte durée génère des inconvénients plus importants que l’exercice de professions libérales ou de bureaux, notamment en raison des arrivées tardives, des fêtes, des réceptions et des départs à l’aube, puis conclut que « l’activité de locations meublées de tourisme est interdite dans toute la copropriété ».

Par son caractère général et indifférencié, cette décision énonce ainsi une interdiction qui s’étend à l’ensemble des locations meublées de tourisme, alors qu’une telle interdiction générale ne résulte pas des stipulations du règlement de copropriété.

La circonstance que l’assemblée générale ait qualifié sa décision de « confirmation » ne saurait suffire à lui conférer un caractère purement déclaratif, dès lors qu’il convient d’apprécier sa portée objective au regard des stipulations du règlement de copropriété et des modalités de jouissance des parties privatives qui en résultaient antérieurement.

La référence à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est sans incidence sur cette analyse, ce texte n’ayant pas pour objet de déterminer, par lui-même, la portée des stipulations du règlement de copropriété quant aux modalités de jouissance des parties privatives.

En interdisant ainsi de manière générale les locations meublées de tourisme, la résolution n° 8 ajoute aux restrictions résultant du règlement une limitation nouvelle de la jouissance des parties privatives.

– Sur l’application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965

En application du troisième alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, une modification des modalités de jouissance des parties privatives telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ne peut être imposée à un copropriétaire à quelque majorité que ce soit.

Dès lors que la résolution n° 8 a pour effet d’imposer à M. [L] une restriction nouvelle aux modalités de jouissance de son lot, qui ne résultait pas du règlement de copropriété, elle ne pouvait lui être imposée par l’assemblée générale.

La circonstance que cette résolution ait recueilli 3 833 voix sur 4 593 voix exprimées est dès lors sans incidence sur sa validité.

Le jugement entrepris doit en conséquence être infirmé en ce qu’il a débouté M. [L] de sa demande d’annulation de la résolution n° 8, laquelle doit être annulée.

Sur les frais de procès

Le syndicat des copropriétaires, partie succombante, sera tenu aux dépens de première instance et d’appel, M. [L] étant dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dans les conditions prévues par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera également condamné à payer à M. [L] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par une décision contradictoire :

– Infirme le jugement du 13 février 2024 en toutes ses dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau, et ajoutant :

– Annule la résolution n° 8 adoptée lors de l’assemblée générale du 15 mars 2021 ;

– Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence «'[Etablissement 2]’» aux dépens de première instance et d’appel ;

– Dit que M. [J] [L] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dans les conditions prévues par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

– Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence «'[Etablissement 2]’» à payer à M. [J] [L] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président