TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON
5ème chambre civile

Jugement n°

N° RG 26/00342 – N° Portalis DB3E-W-B7K-NX5E

AFFAIRE :

S.D.C. [Adresse 1], pris en son syndic la SAS FONCIA TOULON

C/

Monsieur [N] [B]

JUGEMENT contradictoire du 16 SEPTEMBRE 2026

Grosse exécutoire :

Copie :
Monsieur [N] [B]

délivrées le
JUGEMENT RENDU
LE 16 SEPTEMBRE 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 1]
dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en son syndic la SAS FONCIA TOULON sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège
représentée par Me Grégory PILLIARD, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [B]
[Adresse 4]
[Localité 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Colette DALLAPORTA
Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 17 Juin 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 16 SEPTEMBRE 2026 par Colette DALLAPORTA, Magistrat à titre temporaire, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation du 02-12-2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA TOULON a assigné Monsieur [N] [B] devant le Tribunal judiciaire de Toulon, afin d’obtenir paiement sous le bénéfice de l’exécution provisoire, des sommes suivantes :
– 6.022,25 euros au titre de l’arriéré de charges, arrêtées au 25-06-2025 avec intérêts légaux à compter du 23-07-2024, le tout sous anatocisme,
– 3.879,53 euros au titre des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, arrêtés au 25-06-2025 avec intérêts légaux à compter du 23-07-2024,
– 50 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ,
– 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile, et aux entiers dépens, et d’ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière.

Le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [N] [B], propriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 4], n’en acquitte pas régulièrement les charges de copropriété, de sorte qu’il est dû à ce jour l’arriéré réclamé.

Il ajoute que la résistance injustifiée du requis a entrainé une difficulté de trésorerie justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

A la première audience du 07-05-2026, les deux parties sont présentes. Monsieur [N] [B] indique ne pas contester la dette et pouvoir payer ce mois-ci 2.000 euros.

Le conseil du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] s’oppose aux délais de paiement.

Suite à renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du tribunal judiciaire de Toulon le 17-06-2026.

Ce jour,

Le Conseil du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] réitère à l’oral ses demandes exposées sur assignation.

En défense,

Monsieur [N] [B], en personne à l’oral, maintient ne rien contester et indique pouvoir payer 1.000 euros ce jour, et présente des devis à la barre justifiant de sa fonction d’entrepreneur, pièces que le conseil du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] reconnait contradictoires.

A l’oral, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] rappelle que les charges n’ayant pas été payées depuis 2 ans, il s’oppose aux délais de paiement.

Les deux parties étant présentes ou représentées, le jugement sera rendu contradictoire et en premier ressort au vu du montant des demandes.

MOTIVATION

Sur la demande principale

Il conviendra de se référer à l’assignation valant conclusions du demandeur pour plus amples détails sur les faits et l’argumentaire de cette partie, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée :  » Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (…)  »

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
– un relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [N] [B],
– le contrat de syndic conclu avec la copropriété, prenant effet le 01-10-2023 pour se terminer le 30-09-2026,
– les procès-verbaux des assemblées générales des périodes concernées, approuvant aux majorités requises légalement les comptes et les travaux de l’exercice de l’année précédente, le budget prévisionnel de l’exercice suivant et donnant quitus au syndic de sa gestion,
– le règlement de copropriété,
– un commandement de payer les charges du 23-07-2024,
– le relevé de compte individuel du copropriétaire qui fait apparaître à la date du 25-06-2025 un solde débiteur de 6.022,25 euros qui correspondrait aux charges et un autre de 3.879,53 euros qui correspondrait aux frais .

Concernant le  » solde antérieur  » au 01-10-2019 d’un montant de 469,41 euros

Il est rappelé que le montant exact des charges et budget prévisionnel, indépendant des frais de recouvrement, doit toujours apparaître sur l’appel de fond individuel et le décompte adressé au copropriétaire pour que la créance puisse être considérée comme liquide.

En effet, le décompte doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui participent à la constitution de la créance afin de la justifier tant sur le quantum que sur la durée.

Il est constant que le juge du fond ne peut justifier la créance du syndicat des copropriétaires d’après un décompte incluant un  » solde antérieur », qui lui-même ne serait pas détaillé et justifié. Ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur qui apparaitrait en une ligne synthétique.

Par souci de bonne justice, le juge peut déduire de la somme demandée celle comprise dans ce  » solde antérieur » non justifié.

En conséquence,

Concernant l’action en paiement des charges, au vu de ces documents, celle-ci n’est régulière et bien fondée que sur la somme de 6.022,25 euros moins celle du  » solde antérieur » de 469,41 euros soit la somme de 5.582,84 euros arrêtée au 25-06-2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23-07-2024.

Monsieur [N] [B] sera condamné à la payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4].

Le tribunal n’ayant pas d’informations sur le fait de savoir si Monsieur [N] [B] a commencé à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] une ou plusieurs sommes, cette condamnation sera en deniers ou quittance, de façon à ce que les sommes éventuellement déjà versées par Monsieur [N] [B] soient déduites du total dû.

Sur les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En droit,

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée :  » Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur(…) ».

Ne constituent pas des frais nécessaires les honoraires de relance, de mise en demeure, de constitution de dossier, seuls rentrant dans le champ d’application de l’article 10-1 précité les formalités affectées d’un effet de droit, tels les commandements ou les sommations de payer, ou les frais d’inscription d’hypothèque judiciaire.

En l’espèce,

Une première mise en demeure du 20-02-2020, ainsi qu’un commandement de payer sont versés aux débats. S’agissant d’actes de recouvrement nécessaires et suffisant, leur cout (50 + 168,58 soit 218,58 euros) est récupérable auprès du copropriétaire défaillant.

En revanche, les autres frais listés dans le décompte fourni tels qu’autres mises en demeure, et relances, ainsi qu’honoraires du syndic prélevés pour transmissions du dossier ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’ils concernent des actes de gestion courante ne traduisant pas de diligence inhabituelle.

Par ailleurs, s’il est listé dans le décompte fourni en procédure celui des sommes dues au titre des frais d’inscription d’hypothèque légale au 22-08-2024, cette dernière n’est point justifiée par fourniture dans les pièces jointes, aussi il ne pourra en être tenu compte par le tribunal.

En conséquence,

Monsieur [N] [B] sera condamné au paiement de la somme de 218,58 euros au titre des frais de recouvrement.

Le tribunal n’ayant pas d’informations sur le fait de savoir si Monsieur [N] [B] a commencé à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] une ou plusieurs sommes, cette condamnation sera en deniers ou quittance, de façon à ce que les sommes éventuellement déjà versées par Monsieur [N] [B] soient déduites du total dû.

Sur la capitalisation des intérêts (par anatocisme)

L’article1343-2 du Code civil édicte :  » Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.  »

En l’espèce du fait de la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière.

Sur la demande de délais de grâce

En droit,

Il résulte de l’article 1343-5 du Code civil que  » Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.  »

En l’espèce,

Bien que Monsieur [N] [B] présente à la barre, pièces reconnues contradictoires par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], notamment :
– Deux devis de chantiers à réaliser, mais non signés par les clients potentiels, et une facture non justifiée par l’encaissement correspondant,
Il fournit aussi :
– Une attestation URSSAF  » Micro-entrepreneur – Attestation de déclaration de chiffres d’affaires  » du 15-06-2026, indiquant pour les périodes de janvier à avril 2026 un total de Recettes égal à 0 euros,
– L’attestation de quotient familial CAF de janvier 2025 à Mai 2026 indiquant un montant oscillant entre 469 et 514 euros.

Il fait état de difficultés financières ne lui permettant pas de faire face au paiement de sa dette en un versement unique. Aussi, il sollicite l’octroi d’un délai de paiement en application des dispositions de l’article susvisé.

En l’espèce, le défendeur sollicite l’octroi d’un délai de paiement pour s’acquitter de sa dette et justifie sa carence par la modicité de ses ressources financières.

En conséquence, la demande est fondée, il y a lieu d’accorder un échelonnement du paiement de la dette principale en 12 échéances, 11 de 500 euros, la première échéance intervenant au plus tard le premier jour du 1er mois suivant la signification du présent jugement, les 10 suivantes le premier jour des mois suivants, et d’une 12ème échéance d’un montant du solde restant à verser.
A défaut du paiement d’une seule échéance à son terme, l’entière dette deviendra entièrement exigible sans autre formalité. Le Tribunal attire l’attention de yyy sur cette règle de droit.

Il appartiendra au débiteur de régler distinctement et sans délai, hormis les délais d’exécution, les autres frais de l’article 700 et les dommages et intérêts auxquels il serait condamné.

Sur la résistance abusive

En l’absence de justification d’un préjudice distinct de celui réparé par l’octroi d’intérêts de retard, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles

Il est à noter que les frais de procédure déboursés par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sont dus au non-paiement de ses charges par Monsieur [N] [B].

Les autres copropriétaires n’ont pas à supporter les conséquences financières de la carence d’un copropriétaire défaillant, qui désorganise le bon fonctionnement de la copropriété.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur ces frais irrépétibles engagés dans l’instance aussi une somme de 1.000 euros sera accordée au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Sur les dépens

La partie perdante supporte les dépens, qui seront donc à la charge de Monsieur [N] [B].

Il est rappelé aux parties l’article 514 du code de procédure civile  » Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.  »

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

VU les pièces transmises
VU les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965 modifiée, fixant le statut de la copropriété, et de son décret d’application,
VU la Loi SRU du 13 décembre 2000 modifiée
VU les articles 1343-2 et 1343-5 du Code civil

DIT recevable la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la Société FONCIA TOULON, et y faisant droit,

CONDAMNE Monsieur [N] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la Société FONCIA TOULON, la somme de 5.582,84 euros arrêtée au 25-06-2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23-07-2024, capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, le tout en DENIERS OU QUITTANCE,

CONDAMNE Monsieur [N] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la Société FONCIA TOULON, la somme de 218,58 euros en remboursement des frais de recouvrement au 25-06-2025 en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée avec intérêts au taux légal à compter du 23-07-2024, capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, le tout en DENIERS OU QUITTANCE,

DIT que Monsieur [N] [B], étant de bonne foi, pourra s’acquitter des sommes ci-dessus en 12 échéances : 11 échéances de 500 euros, la première échéance intervenant au plus tard le premier jour du 1er mois suivant la signification du présent jugement, les 10 suivantes le premier jour des mois suivants, et d’une 12ème échéance d’un montant du solde restant à verser,

DIT qu’à défaut du paiement d’une seule échéance à son terme l’entière dette deviendra entièrement exigible sans autre formalité ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [N] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

RAPPELLE que les décisions rendues en première instance sont de droit exécutoires par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [B] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions, qu’elles soient en principal ou en reconventionnel.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe ce jour,

LE GREFFIER LE JUGE