N° Minute : 26/63
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE FORT DE FRANCE

N° R.G. : 25/01234 – N° Portalis DB3X-W-B7J-TIO2J

AUDIENCE DEVANT LE PRÉSIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT RENDU LE 15 SEPTEMBRE 2026

AFFAIRE

S.D.C. RÉSIDENCE LES CYCLADES

C/

[I] [O]

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES CYCLADES, représenté par son syndic la S.A.R.L. MAGPLUS IMMOBILIER
1 vois Pamplemousse
69 Lotissement Hibiscus
97232 LE LAMENTIN
Représenté par Me Eric DIENER, avocat au barreau de MARTINIQUE

DÉFENDERESSE :

Mme [I] [O]
16 Résidence La Sylve
97200 FORT-DE-FRANCE
Représentée par Me Marie-Line SALGUES-JAN, avocat au barreau de MARTINIQUE

DÉBATS :

PRÉSIDENTE : Catherine BARRAT
GREFFIÈRE : Olivia REINE DIT REINETTE

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 juin 2026 et mise en délibéré au 15 Septembre 2026.

NATURE DE L’AFFAIRE

Contradictoire
premier ressort

JUGEMENT : rendu par Catherine BARRAT, juge déléguée assistée de Gladys AUGIER, greffier par mise à disposition au greffe.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [I] [O] est propriétaire des lots n°350, 851, 87 et 34 au sein de la copropriété de la Résidence LES CYCLADES, édifiée sur la parcelle cadastrée section BM n°153, 210, 152, 215 à FORT-DE-FRANCE.

Les 15 mai 2024 et 10 octobre 2024 le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES CYCLADES lui a adressé des mises en demeure de payer les charges de copropriété restées impayées à ces dates.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES CYCLADES, pris en la personne de son syndic la société MAGPLUS IMMOBILIER (S.A.R.L.), a fait assigner Mme [O] devant la présidence du tribunal judiciaire de Fort-de-France, statuant en procédure accélérée au fond, à l’audience du 24 juin 2025 aux fins de :
.Condamner Mme [O] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence LES CYCLADES, les sommes de :
11.250 euros arrêtée au 28 janvier 2025 au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mai 2024, 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 3.550 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,.Condamner Mme [O] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2025 puis a été successivement renvoyée aux audiences des 30 septembre 2025, 20 janvier 2026, 28 avril 2026 et en dernier lieu 23 juin 2026 à laquelle elle a été retenue.

A l’audience du 23 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES CYCLADES, représenté par son conseil, se rapporte expressément à ses conclusions en date du 20 janvier 2026 déposées à cette date, par lesquelles il demande de :
Dire l’action recevable et bien fondée,Rejeter l’intégralité des demandes de Mme [O],Constater que le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES CYCLADES, est régulièrement partie à l’instance et valablement représenté par son syndic,Constater que la mise en demeure adressée à Mme [O] répond aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,Constater que les décisions d’assemblée générale ayant voté les travaux litigieux s’imposent à Mme [O], y compris pour les travaux votés avant son acquisition, dès lors que les appels de fonds sont devenus exigibles après la notification de la vente au syndic,Constater les reports à nouveau mentionnés au compte de Mme [O] sont parfaitement justifiés,Constater que les paiements justifiés par Mme [O] sont déjà pris en compte dans le montant de la dette, et qu’aucun paiement supplémentaire non imputé n’est établi,Rejeter en conséquence les demandes de déduction globales de 7.404,34 euros et 1.751,59 euros, faute de preuve de règlements non comptabilisés ou d’erreurs chiffrées dans le relevé produit,Condamner Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES CYCLADES la somme totale de 10.849,97 euros due à la date du 15 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mai 2024,Condamner Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES CYCLADES la somme de 417,65 euros relative aux frais de recouvrement, au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,Condamner Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES CYCLADES la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,Condamner Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES CYCLADES la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Juger que si des délais de paiement devaient être accordés à titre exceptionnel, ceux-ci devraient d’exécuter :. d’une part, par le versement de mensualités régulières destinées à apurer l’arriéré de charges,
. d’autre part, par le paiement intégral et à bonne date de chacun des appels de fonds trimestriels à venir,
Juger que cet échéancier serait assorti d’une condition résolutoire, en ce sens que :. le défaut de règlement d’une seule mensualité de l’arriéré à son échéance emporterait déchéance immédiate du bénéfice des délais, rendant exigible l’intégralité du solde de la dette, sans préjudice des intérêts et frais de recouvrement,
Rappeler qu’en tout état de cause Mme [O] reste tenue, nonobstant les délais éventuellement accordés, de s’acquitter de l’ensemble des charges de copropriété, actuelles et à venir, en sa qualité de copropriétaire, en application des articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,La condamner au paiement des entiers dépens.
Mme [O], représentée par son conseil, se rapporte également expressément à ses conclusions responsives en date du 29 septembre 2025 déposées le 30 septembre 2025, suivant lesquelles elle demande de :
A titre principal,
Vu les articles 32 du code civil, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
Déclarer irrecevable l’action intentée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES CYCLADES,Le condamner au paiement de la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,A titre subsidiaire,
Déduire des sommes sollicitées au titre des appels de fonds pour charges et travaux la somme de 7.404,34 euros contestée par Mme [O] et non explicitée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES CYCLADES,Déduire la somme totale de 1.751,59 euros acquittée par Mme [O],Accorder pour le surplus à Mme [O] les plus larges délais de paiement en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil,Débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES CYCLADES de sa demande de dommages et intérêts,Débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire il y a lieu de constater que le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES CYCLADES est représenté par la société MAGPLUS IMMOBILIER, son syndic en exercice ainsi qu’il résulte des procès-verbaux d’assemblée générale produits aux débats en particulier celui du 22 novembre 2024.
Mme [O] soulève au visa de l’article 32 du code de procédure civile une fin de non-recevoir tirée de ce que l’assignation délivrée le 03 juin 2025 mentionne Mme [T] [J] en qualité de représentant du Syndicat des copropriétaires.
Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »
Selon l’article 125 de ce code « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. ».
Selon l’article 126 de ce code « Dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance. »
L’assignation mentionne bien que le Syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic la S.A.R.L. MAGPLUS IMMOBILIER elle-même prise en la personne de son représentant légal Mme [T] [J]. Dès lors il en résulte que le Syndicat agit bien par son syndic régulièrement désigné et en exercice de sorte que l’assignation n’est affectée d’aucune irrégularité.
La fin de non-recevoir tirée du défaut de représentation du Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES CYCLADES soulevée par Mme [O] sera par conséquent rejetée. Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES CYCLADES représenté par son syndic la S.A.R.L. MAGPLUS sera déclarée recevable en son action.
Mme [O] soutient ensuite être devenue propriétaire de l’appartement de la Résidence LES CYCLADES le 23 juin 2022 et fait valoir que les mises en demeure ont été adressées à une adresse erronée qui n’était pas la sienne. Elle fait observer sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que ces mises en demeure doivent être considérées comme inexistantes et comme n’ayant pas fait courir le délai d’un mois prévu par l’article 19-1 de cette loi. Elle demande par suite de déclarer l’action irrecevable faute de mise en demeure préalable à l’assignation.
Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.
Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.
La mise en œuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou une cotisation fonds travaux due au titre de l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.
Dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.
Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en œuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.
L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
Il résulte de cet article que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.
Cependant en l’espèce, il résulte de l’examen attentif des deux mises en demeure fondant le recours par le demandeur à la procédure accélérée au fond, que la première en date du 15 mai 2024 est revenue à son expéditeur sans mention relative à la distribution, que ce soit pli refusé, destinataire inconnu, ou pli avisé non réclamé. Dès lors le demandeur ne rapporte pas la preuve de la présentation de ce courrier LRAR et cette mise en demeure ne peut donc pas avoir fait courir le délai de 30 jours. La seconde mise en demeure en date du 10 octobre 2024 est revenue avec la mention « défaut d’accès ou d’adressage », de sorte qu’elle doit être considérée comme ayant été envoyée à une adresse inexistante et ne peut pas non plus avoir fait courir le délai de 30 jours.
Au bénéfice de ces observations, il y a lieu de constater que le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la notification d’une mise en demeure valable au regard des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il s’ensuit que faute de mise en demeure régulière notifiée préalablement à l’assignation, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES CYCLADES doit être déclaré irrecevable en son action dirigée contre Mme [O].

Sur les demandes accessoires

L’équité justifie de condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES CYCLADES, représenté par son syndic, au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande d’indemnité pour frais irrépétibles de ce dernier sera par suite rejetée.

En application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES CYCLADES qui succombe à la présente instance sera condamné aux entiers dépens.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

La Présidente du Tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique, par décision contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de représentation du Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES CYCLADES ;

DÉCLARE le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES CYCLADES, représenté par son syndic la S.A.R.L. MAGPLUS IMMOBILIER, irrecevable en son action dirigée contre Mme [I] [O] ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES CYCLADES, représenté par son syndic la S.A.R.L. MAGPLUS IMMOBILIER à payer à Mme [I] [O], la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES CYCLADES, représenté par son syndic la S.A.R.L. MAGPLUS IMMOBILIER de sa demande d’indemnité pour frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES CYCLADES, représenté par son syndic la S.A.R.L. MAGPLUS IMMOBILIER, aux entiers dépens.

Ainsi fait et ordonné les jours, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Catherine BARRAT, Vice Présidente, et Gladys AUGIER, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente