TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
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[Adresse 1]
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ORDONNANCE D’INCIDENT
AUDIENCE DE PLAIDOIRIE DU 16 JUIN 2026
DÉLIBÉRÉ DU 15 SEPTEMBRE 2026

Enrôlement : N° RG 24/13448 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WA7

AFFAIRE : S.D.C. LE SAINT-DOMINIQUE
C/ S.C.I. DU [Adresse 2] [Adresse 3]

Nous, Madame CSAKVARY, Juge chargée de la Mise en Etat de la procédure suivie devant le Grosse délivrée le
15 Septembre 2026
À
-la SARL CABINET FOURRIER-MOALLIC
Me Dominique DI COSTANZO

Tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame ESPAZE, greffière dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] SAINT-DOMINIQUE sis [Adresse 5]
représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE TARIOT
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 344 406 848
dont le siège social est sis [Adresse 6]
prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 7]
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 428 338 362
dont le siège social est sis [Adresse 8]
prise en la personne de sa gérante

représentée par Maître Elsa FOURRIER-MOALLIC de la SARL CABINET FOURRIER-MOALLIC, avocats au barreau de MARSEILLE

A l’issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2026.

Ordonnance signée par CSAKVARY Elise, Juge et par ESPAZE Pauline, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière SCI [Adresse 7] est propriétaire de locaux appartenant au lot n°1 de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 9] à Marseille (13014) qu’elle a donnés à bail à l’exploitant d’un garage automobile.

Sur le lot n°2 a été édifié l’immeuble d’habitation [Adresse 10].

Un passage permet de relier les lots n°1 et 2.

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Se plaignant d’une occupation intempestive du passage, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] a saisi le juge des référés, lequel a, par ordonnance rendue le 22 janvier 2021, dit n’y avoir lieu à référé.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] Saint-Dominique a fait assigner la société civile immobilière SCI [Adresse 11] [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de cessation de l’occupation du passage et de réparation de son préjudice.

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Par dernières conclusions d’incident notifiées le 12 juin 2026, la société civile immobilière SCI DU CHEMIN DE GIBBES demande :
– l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires,
– le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires
– et la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 3 600 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions d’incident notifiées le 15 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], situé au [Adresse 9] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE TARIOT, demande :
– le rejet des demandes adverses
– et la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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A l’audience d’incident du 16 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

I – Sur la recevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 32 du code de procédure civile dispose en outre qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. Les articles 15 et 18 de la même loi disposent en outre que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, et que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi.

Enfin, il ressort de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.
Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 113-8 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 20 octobre 2020 que la société L’IMMOBILIERE TARIOT a été désignée en qualité de syndic pour la période allant du 21 octobre 2020 au « 20/20/2023 ».

Par assemblée générale du 11 juillet 2022, la résolution numéro 13 a été adoptée. Elle vise à donner mandat au syndic afin d’engager une procédure judiciaire à l’encontre de la société SCI [Adresse 7] afin de solliciter la cessation sous astreinte de l’occupation illicite constatée et d’obtenir l’indemnisation des préjudices subis, le cas échéant, par la résiliation par la voie oblique des baux consentis aux sociétés IMMEDIAT REMORQUAGE et INJECTION AUTO.

Il ressort enfin du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 10 octobre 2024 que la société L’IMMOBILIERE TARIOT a à nouveau été élue syndic de copropriété et ce, pour une durée de trois ans, soit jusqu’au 22 septembre 2027.

Par attestation du 15 juin 2026, Mme [G] [J], gestionnaire de copropriétés, a attesté sur l’honneur que les assemblées générales des 11 juillet 2022, 21 novembre 2023 et 11 octobre 2024 n’ont fait l’objet d’aucun recours.

De ces éléments, il ressort que la société IMMOBILIERE TARIOT avait bien la qualité de syndic lorsque l’assignation a été délivrée et qu’elle a agi en représentation du syndicat des copropriétaires conformément à l’autorisation d’agir en justice qui lui a été consentie par assemblée générale du 11 juillet 2022.

Au surplus, seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Il convient qu’il importe peu que les contrats de syndic comportent des incohérences ou que le registre des mandats du syndic ne soit pas produit dès lors que le syndic a valablement été désigné par l’ assemblée générale des copropriétaires et que le fait que la copropriété ait pu ne plus avoir de syndic sur une période donnée est sans incidence sur la recevabilité de la présente action. Enfin, il est loisible au syndicat des copropriétaires demandeur d’agir en justice deux ans après l’adoption d’une résolution visant à engager une telle action.

En conséquence, l’action engagée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société SCI [Adresse 7] sera déclarée recevable.

II – Sur les demandes accessoires

L’instance se poursuivant, les dépens seront réservés.

En revanche, la société SCI [Adresse 12] sera d’ores et déjà condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros au titre des articles 700 et 790 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance susceptible de recours dans les conditions énoncées à l’article 795 du code de procédure civile :

DECLARE recevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], situé au [Adresse 9] à Marseille (13014), représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE TARIOT, à l’encontre de la société civile immobilière SCI [Adresse 7] ;

CONDAMNE la société civile immobilière SCI DU CHEMIN DE GIBBES à payer à le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], situé au [Adresse 9] à Marseille (13014), représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE TARIOT, la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande formée par la société civile immobilière SCI [Adresse 7] au titre des frais irrépétibles ;

RESERVE les dépens ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 20 octobre 2026 pour conclusions en défense au fond de Maître FOURRIER-MOALLIC.

AINSI ORDONNÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE QUINZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 4] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.