TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : S.C.I. INVEST PROPERTY

Copie exécutoire délivrée
à : Me DE LASTELLE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00904 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDQR

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT
rendu le mardi 15 septembre 2026

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me François DE LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0070

DÉFENDERESSE
S.C.I. INVEST PROPERTY
dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique
assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 septembre 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 15 septembre 2026
PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/00904 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDQR

EXPOSE DU LITIGE 

La société SCI INVEST PROPERTY est propriétaire des lots n°126, 101 et 201 dans l’immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2025 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, a assigné la société SCI INVEST PROPERTY devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
– 5423,62 euros représentant l’arriéré de charges du 1er octobre 2024 au 27 octobre 2025,
– 1260,78 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,
– avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2025 date du commandement de payer et capitalisation des intérêts,
– 1200 euros à titre de dommages-intérêts,
– 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris la somme de 7,32 euros au titre des frais de mise en demeure, de l’assignation et tous autres à venir.

A l’audience du 19 juin 2026 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assignée à étude, la société SCI INVEST PROPERTY n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, à l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a produit :
le relevé de propriété, un décompte pour la période du 1er octobre 2024 au 13 octobre 2025 selon décompte du 27 octobre 2025, la sommation de payer par commissaire de justice du 6 juin 2025 de payer la somme de 3519,95 euros en principal, le contrat de syndic, les régularisations de charges pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2024,les procès-verbaux d’assemblée générale des 22 mai 2024 et 21 mai 2025 ainsi qu’une attestation de non recours, les appels de fonds, le bilan annuel des charges de l’année 2024.
Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 5404,37 euros, soustraction faite des intérêts de retard.

La société SCI INVEST PROPERTY sera en conséquence condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période du 1er octobre 2024 au 13 octobre 2025 selon décompte du 27 octobre 2025. Cette somme portera intérêts au taux légal de l’assignation et non de la sommation de payer qui porte essentiellement sur une période antérieure à la période réclamée sans que le demandeur n’ait isolé la somme correspondant au présent litige, en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.
Décision du 15 septembre 2026
PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/00904 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDQR

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1260,78 euros. Il est justifié de la mise en demeure du 12 novembre 2024 (54 euros), du 5 février 2025 (54 euros), de la relance du 26 février 2025 (44 euros), de la sommation de payer du 6 juin 2025 (154,96 euros). Il n’est pas justifié de la relance du 2 décembre 2024. En outre, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante, de sorte que les frais de transmission du dossier à l’avocat et au commissaire de justice seront écartés.

La société SCI INVEST PROPERTY est en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 306,96 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été demandée, elle sera ordonnée en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi – laquelle ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur – ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile la société SCI INVEST PROPERTY qui succombe à la cause sera condamnée aux dépens lesquels n’incluent pas les frais de mise en demeure et sans qu’il ne soit nécessaire d’énumérer les frais inclus aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire,

CONDAMNE la société SCI INVEST PROPERTY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] les sommes suivantes :
5404,37 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période du 1er octobre 2024 au 13 octobre 2025 selon décompte du 27 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 306,96 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société SCI INVEST PROPERTY aux dépens ;

CONDAMNE la société SCI INVEST PROPERTY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, La Juge,